Купили квартиру в новостройке - и уже думаете, что всё сделали правильно? Пока не проверили ДДУ. Этот договор - не просто бумага, которую подписывают перед оплатой. Это ваша главная защита. Если в нём что-то пропущено, не указано или написано расплывчато, вы рискуете остаться без квартиры, с деньгами на эскроу-счете и без понимания, когда и что вам должны сдать. В 2025 году правила изменились. Закон № 214-ФЗ стал жёстче, и теперь застройщики не могут просто «надеяться» на устные обещания. Всё должно быть в письменном виде - чётко, без двусмысленностей.
Кто именно подписывает договор и как проверить его полномочия
ДДУ подписывает не просто «менеджер по продажам», а лицо, у которого есть право действовать от имени застройщика. Это либо генеральный директор, либо сотрудник с нотариально заверенной доверенностью. Если в договоре стоит подпись человека, которого вы не видели в офисе, и нет копии доверенности - это красный флаг. Попросите у застройщика копию доверенности, сверьте ФИО, номер, дату выдачи и срок действия. Доверенность должна быть зарегистрирована в ЕГРЮЛ. Без этого договор можно признать недействительным даже после регистрации в Росреестре.
Также проверьте, что в договоре указаны полные реквизиты компании: ОГРН, ИНН, КПП, юридический и почтовый адреса. Если в одном месте написано «ООО СтройПроект», а в другом - «ООО СтройПроект-Плюс», это уже повод для тревоги. Такие ошибки не случайны - они маскируют смену юридического лица или попытку скрыть долговые обязательства.
Что должно быть написано про саму квартиру
Здесь не хватает просто «двухкомнатная, 65 м²». Должно быть всё: точный адрес строительства (не почтовый, а именно тот, где ставят забор и начинают копать котлован), кадастровый номер земельного участка, этаж, номер квартиры, высота потолков, общая площадь, площадь каждой комнаты, кухни, коридора, балкона. И всё это - как в проектной декларации. Если в договоре написано «примерно 65 м²», а в проекте - 64,8 м², это уже нарушение. В 2025 году застройщики обязаны приложить к ДДУ схему планировки с указанием всех стен, дверных проёмов, окон и инженерных узлов. Без этого - договор неполный.
Если вы покупаете квартиру с отделкой - это отдельный приложение к ДДУ. Там должно быть не «ламинат», а «ламинат 32 класса, толщиной 8 мм, марка: Tarkett 8010». Не «кафель», а «керамогранит 60x60 см, класс износостойкости PEI IV». Если написано «аналогичные материалы», это значит: «мы сделаем, как удобно». Такой пункт - гарантия, что вы получите не то, что ожидали. В 2024 году Роспотребнадзор уже начал штрафовать застройщиков за такие формулировки.
Сроки сдачи - не «когда-нибудь», а конкретная дата
В 2025 году застройщик не может писать: «сдача в течение 30 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Такие формулировки теперь запрещены. Должна быть конкретная дата - 15 мая 2026 года. И это не «примерно», а именно эта дата. В договоре должен быть пункт о компенсации за просрочку: по закону № 456-ФЗ от 2 июля 2024 года, за каждый день задержки вы получаете 1/150 ключевой ставки ЦБ от стоимости квартиры. Если ключевая ставка - 16%, то за каждый день просрочки вы получаете 0,106% от цены квартиры. Для квартиры в 8 млн рублей - это 8 500 рублей в день. Это не штраф - это законная компенсация, которую можно взыскать в суде без доказательств убытков.
Если застройщик предлагает «дату сдачи по графику» - отказывайтесь. График - это внутренний документ. Дата в ДДУ - юридический срок. Только она защищает вас.
Эскроу-счет - не просто слово, а реквизиты банка
С 2019 года все деньги за квартиру идут на эскроу-счет. Но в договоре должно быть чётко указано: название банка, его БИК, расчётный счёт, корреспондентский счёт, ИНН и КПП банка. Если написано «средства перечисляются на счёт застройщика в банке-партнёре» - это не договор, это заготовка. Вы должны знать, в какой именно банк и на какой счёт идут ваши деньги. Проверьте, что этот банк входит в список кредитных организаций, участвующих в системе эскроу, согласно списку ЦБ РФ. Банк, который не в списке - не имеет права принимать деньги по ДДУ. Это не теория - это проверка, которую делает Росреестр при регистрации договора.
Также убедитесь, что в договоре прописано, что средства будут списаны со счёта только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на вас. Если написано «средства переводятся частями по этапам строительства» - это нарушение. Эскроу-счет - это один платеж, который освобождается только после полной сдачи дома.
Гарантии и страхование - не «по желанию», а по закону
Закон № 214-ФЗ требует, чтобы застройщик имел полис обязательного страхования ответственности. В ДДУ должен быть указан номер полиса, срок действия, страховая сумма и наименование страховой компании. Без этого договор не зарегистрируют. Также в договоре должны быть прописаны гарантийные сроки: пять лет на конструкции дома, три года на инженерные системы - отопление, водоснабжение, вентиляцию, канализацию. Если в договоре этого нет - требуйте добавить. Если отказывают - ищите другого застройщика.
В 2024 году Росреестр начал автоматически проверять наличие полиса страхования при регистрации ДДУ. Если его нет - договор возвращают. Это значит, что вы не сможете даже начать процесс регистрации, если застройщик не застрахован. Не дождитесь, пока придут претензии - проверьте это заранее.
Проверьте, что всё совпадает с ЕИСЖС
Все данные о застройщике, проекте, доме и квартире должны быть в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Вы можете зайти на сайт еисжс.рф и ввести кадастровый номер земельного участка - и увидеть, что именно планируется построить. Сравните это с тем, что написано в вашем ДДУ. Если в договоре указано 12 этажей, а в ЕИСЖС - 16 - это не опечатка, это обман. Если в ЕИСЖС нет проектной декларации - застройщик нарушает закон. Такие проекты не проходят регистрацию. Не доверяйте устным обещаниям: всё, что не в ЕИСЖС, не существует в глазах закона.
Что делать, если застройщик отказывается вносить правки
Если вы нашли ошибку, несоответствие или неясность - требуйте внести правки. Договор - это не шаблон, который застройщик не может менять. Он должен быть подписан обеими сторонами. Если менеджер говорит: «так принято», «мы не меняем стандартный договор», «это не влияет на ваши права» - это ложь. В 2025 году суды встают на сторону дольщиков, если в договоре есть условия, противоречащие закону № 214-ФЗ. Правки вносятся в виде дополнительного соглашения, которое подписывается и регистрируется вместе с ДДУ. Не подписывайте договор, пока не получите все правки. Даже если вы уже заплатили первый взнос - это не повод спешить. Ваша безопасность важнее срока.
Электронный ДДУ - уже реальность
С 2024 года застройщики обязаны предлагать электронный вариант ДДУ. Он подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Процесс занимает 24 часа, а не 7-9 дней. Если застройщик предлагает только бумажный вариант - это не обязательно плохо, но вы теряете скорость и прозрачность. Электронный ДДУ автоматически проверяется Росреестром на соответствие закону. Если есть ошибки - система сразу их выявляет. Бумажный договор - это ручная проверка, и ошибки там остаются дольше.
Что делать после подписания
Подписали - не сдайте документы в Росреестр без копий. Сделайте три копии: одну для себя, одну для банка (если ипотека), одну для застройщика. Все экземпляры должны быть одинаковыми. Проверьте, что на каждом экземпляре стоит печать застройщика и подпись. После регистрации в Росреестре вы получите выписку из ЕГРН - это ваша первая подтверждённая собственность. До этого момента вы не владелец, а участник долевого строительства. Не сдавайте деньги на счёт, пока не получите подтверждение регистрации. Даже если застройщик говорит: «мы уже всё отправили» - проверяйте сами через госуслуги или Росреестр.
Почему это важно - статистика говорит сама за себя
По данным Национальной лиги защиты дольщиков, 67% всех споров между покупателями и застройщиками возникают из-за нечётких формулировок в ДДУ. Большинство - про площадь, отделку, сроки сдачи. С 2023 года, после введения обязательной компенсации за просрочку и усиления контроля за эскроу-счетами, количество обращений обманутых дольщиков снизилось на 42%. Это значит: закон работает. Но только если вы его знаете. Если вы не проверили договор - вы не защищены. Даже если застройщик «серьёзный», даже если он «работает 15 лет» - без чёткого ДДУ вы в любой момент можете остаться без квартиры и без денег.
Сегодня вы не просто покупаете квартиру. Вы заключаете договор, который должен работать на вас. Не доверяйте устным обещаниям. Не соглашайтесь на «так принято». Проверяйте каждое слово. Ваша квартира - это не просто жильё. Это ваша жизнь. И она заслуживает точности.
Что делать, если в ДДУ не указаны реквизиты банка для эскроу-счета?
Если в договоре нет полных реквизитов банка - это нарушение закона № 214-ФЗ. Договор не пройдёт регистрацию в Росреестре. Требуйте внести исправления. Если застройщик отказывается - не подписывайте договор. Без указания банка, БИК и счёта средства не могут быть зачислены на эскроу-счет, и сделка не будет юридически состоявшейся.
Можно ли подписывать ДДУ, если застройщик ещё не получил разрешение на строительство?
Нет. Договор можно подписывать только после того, как застройщик получил разрешение на строительство, и оно есть в ЕИСЖС. Без разрешения договор не регистрируется. Если вам предлагают подписать ДДУ до получения разрешения - это нарушение. Такие сделки могут быть признаны недействительными, а деньги - замороженными или утерянными.
Как проверить, что застройщик не имеет долгов и не входит в список банкротов?
Зайдите на сайт ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) и введите ИНН компании. Там вы увидите, есть ли у неё дела о банкротстве, арбитражные дела, ограничения на деятельность. Также проверьте наличие исполнительных производств на сайте ФССП. Если есть хотя бы одно дело - не подписывайте договор. Даже если компания «не банкрот», но в процессе - риски высоки.
Что делать, если после сдачи квартиры оказалось, что площадь больше, чем в ДДУ?
Если площадь увеличилась - застройщик должен выслать вам уведомление и предложение доплатить. Вы можете отказаться от доплаты, если разница меньше 5% от указанной в договоре площади. Если больше - вы имеете право потребовать перерасчёт по цене за квадратный метр, указанной в ДДУ. Важно: в договоре должен быть пункт, что итоговая площадь определяется по акту обмера от организации технической инвентаризации. Без этого пункта - вы не обязаны доплачивать ничего.
Можно ли передать ДДУ другому человеку после подписания?
Да, но только после регистрации договора в Росреестре. До регистрации ДДУ нельзя переоформить. После регистрации вы можете заключить договор уступки права требования. Это отдельная сделка, которая также регистрируется в Росреестре. Передача прав до регистрации - незаконна и не защищена законом. Застройщик может отказать в приёме нового участника, и вы потеряете деньги.
