Продали квартиру - и теперь нужно подать декларацию 3-НДФЛ? Многие думают, что это сложно, долго и непонятно. На самом деле, если знать, куда вписывать что, и какие льготы действуют, всё можно сделать за 20-30 минут - и даже без бухгалтера. С 2025 года всё стало проще: ФНС автоматически подтягивает данные из Росреестра, а система сама считает налог. Но только если вы не допустите ошибок. Разберём по шагам, как заполнить декларацию, когда её подавать, и как не переплатить налог.
Когда нужно подавать декларацию 3-НДФЛ?
Вы обязаны подать декларацию, если продали квартиру, которая была в вашей собственности меньше минимального срока. Этот срок - 5 лет. Но есть исключения. Если квартира досталась вам по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или вы продали её как единственное жильё, то срок сокращается до 3 лет. Это важно: если вы купили квартиру в 2022 году и продали в 2025-м - вы в зоне риска. А если купили в 2021 и продали в 2025 - уже можете не подавать, если это ваше единственное жильё.
Есть ещё одно важное правило: если у вас двое и больше детей, и вы купили новую квартиру в течение 90 дней до или после продажи старой - вы можете вообще не платить налог. Даже если квартира была в собственности меньше 3 лет. Это прямая льгота из статьи 217 НК РФ. Многие об этом не знают - и переплачивают тысячи рублей.
Как считается налог при продаже квартиры?
Налог - 13% от дохода. Но доход - это не то, что вы получили на руки. Это цена по договору. Если вы продали квартиру за 5 млн рублей, налог считается с этой суммы. Но есть два способа уменьшить базу:
- Имущественный вычет - 1 млн рублей. Это стандартная льгота. Вычитаете 1 млн из суммы продажи - и платите 13% с остатка. Например, продали за 2,5 млн - налог платите с 1,5 млн (195 тыс. рублей).
- Вычет по расходам. Если вы купили эту же квартиру, вы можете уменьшить доход на сумму, которую реально потратили на покупку. Документы - договор купли-продажи и платежки. Если купили за 2,2 млн, а продали за 2,5 млн - налог платите только с 300 тыс. (39 тыс. рублей). Это выгоднее, чем вычет в 1 млн.
Важно: вы не можете применить оба вычета одновременно. Выбираете один - самый выгодный. Если вы купили квартиру за 3 млн, а продали за 2,8 млн - вы в убытке. Налога нет. Но декларацию всё равно подавать нужно - иначе штраф.
Что вписывать в декларацию 3-НДФЛ?
В декларации 2025 года есть строгие поля. Ничего не пропускайте. Вот что нужно указать:
- Код дохода - 15 (для недвижимости). Если укажете 18 - система выдаст ошибку.
- Кадастровый номер - берёте из выписки ЕГРН. Если не знаете - заходите на сайт Росреестра и вводите адрес.
- Адрес квартиры - пишите полностью, как в договоре. Не сокращайте «ул. Ленина, д. 12» до «Ленина, 12».
- Дата передачи - дата, когда вы передали ключи покупателю (в акте приёма-передачи).
- Дата регистрации права - дата, когда Росреестр оформил вам собственность (в выписке ЕГРН).
- Способ приобретения - 2 (покупка). Если получали по наследству - 5.
- Расходы на покупку - сумма, указанная в договоре купли-продажи. Не включайте проценты по ипотеке - они не учитываются при расчёте налога.
Если вы продали долю в квартире - каждый собственник подаёт свою декларацию. Даже если вы продали 1/4 доли. Никаких общих деклараций. Это частая ошибка - люди думают, что «мы же супруги, подадим вместе». Нет - каждый отдельно.
Как подать декларацию онлайн?
Самый простой способ - через личный кабинет на сайте nalog.ru. Вот как это сделать:
- Зайдите на nalog.ru и авторизуйтесь через Госуслуги.
- Перейдите в раздел «Подать декларацию 3-НДФЛ».
- Выберите год - 2025.
- Система автоматически подтянет данные о вашей квартире из Росреестра: адрес, кадастровый номер, даты регистрации. Проверьте их - если что-то не так, исправьте.
- Укажите сумму продажи. Если вы применяете вычет - выберите «имущественный вычет» или «расходы на покупку».
- Загрузите сканы: договор купли-продажи, выписку ЕГРН, платежные документы (если используете вычет по расходам).
- Нажмите «Отправить».
Система сама посчитает налог. Если вы ввели расходы выше суммы продажи - налог будет 0. Всё. Вам приходит уведомление - «декларация принята». Проверить статус можно в личном кабинете.
Если не хотите вручную вводить - скачайте программу «Декларация» с сайта ФНС. Она работает офлайн, но требует установки и обновлений. Для большинства людей личный кабинет - быстрее и надёжнее.
Какие документы нужны?
Даже если подаёте онлайн - документы нужны. Их нужно загрузить в личный кабинет. Без них налоговая может запросить их позже - и вы рискуете получить штраф за непредоставление.
- Копия договора купли-продажи (с подписями и печатями).
- Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней).
- Документы, подтверждающие получение денег: выписка с банковского счёта, где видно, что покупатель перевёл вам деньги. Если оплата наличными - расписка с паспортными данными покупателя.
- Если используете вычет по расходам - договор купли-продажи, когда вы покупали квартиру, и платежные документы (чеки, выписки, переводы).
Не забудьте: если вы продавали квартиру, купленную в ипотеку - проценты по кредиту не учитываются при расчёте налога. Это частая ошибка. Проценты можно вернуть отдельно - через вычет на покупку жилья, но не в этой декларации.
Сроки подачи и штрафы
Декларацию за 2025 год нужно подать не позднее 30 апреля 2026 года. Налог - не позднее 15 июля 2026 года. Если пропустили срок - штрафы начнутся с 1 мая.
С 1 января 2025 года штраф за неподачу декларации вырос с 1000 до 2000 рублей. За занижение налоговой базы - с 20% до 40% от неуплаченной суммы. То есть, если вы должны были заплатить 100 тыс. рублей, а не подали декларацию - штраф 40 тыс. рублей плюс налог плюс пени. Это не пустые цифры - налоговая уже начала автоматически сверять сделки с Росреестром. Если вы продали квартиру, а декларации нет - вам пришлют уведомление. И если не ответите - начнут штрафовать.
Частые ошибки и как их избежать
По данным ФНС, 37% ошибок связаны с неправильным расчётом срока владения. Особенно в случаях с наследством и дарением. Многие думают: «я получил квартиру в 2020 году - значит, можно продавать в 2023». Но если даритель не был родственником - срок 5 лет. Проверьте, кто вам передал квартиру.
Ещё одна ошибка - вычет на 1 млн рублей. Многие думают, что его можно применить к каждой проданной квартире. Нет. Если вы продали две квартиры в 2025 году - 1 млн рублей делится между ними. Например, продали одну за 1,2 млн, другую за 1,8 млн - вычет 1 млн распределяется: 400 тыс. на первую, 600 тыс. на вторую. Налог платите с остатка по каждой.
И последнее: не забывайте про кадастровый номер. Если вы введёте его с опечаткой - система не сможет сопоставить сделку с Росреестром. Это вызовет запрос на документы - и вы потеряете месяцы. Всегда копируйте его из выписки ЕГРН - не набирайте вручную.
Что будет, если не подать декларацию?
Налоговая знает, что вы продали квартиру. Они получают данные из Росреестра автоматически. Если вы не подали декларацию - вам пришлют уведомление: «Вы не представили сведения о доходе». Дальше - штраф 2000 рублей. Потом - требование уплатить налог плюс пени. Пени - 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. За год это может выйти в 10-15% от суммы налога. А если вы умышленно скрыли доход - это уже не штраф, а уголовная ответственность. Да, так бывает. В 2024 году в России открыли 1200 уголовных дел по уклонению от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости.
Не рискуйте. Подайте декларацию - даже если налог нулевой. Это защита от будущих проблем.
Что меняется в 2026 году?
С 2026 года ФНС планирует полностью автоматизировать процесс. Вы просто подтвердите данные - и система сама сформирует декларацию. Никаких вводов, никаких загрузок. Уже сейчас 72% людей подают декларации онлайн. К 2026 году - 85%. Ошибки снизятся на 40%. Это значит, что если вы сейчас научитесь делать это правильно - в будущем вам будет ещё проще.
Нужно ли подавать декларацию, если квартира была в собственности больше 5 лет?
Нет, не нужно. Если квартира была в вашей собственности более 5 лет (или 3 года - если получена по наследству, в дар от родственника, в результате приватизации или это ваше единственное жильё), налог не начисляется, и декларацию подавать необязательно. Но если вы хотите подтвердить, что срок соблюдён - можно подать декларацию с нулевым доходом. Это необязательно, но снижает риски в будущем.
Можно ли подать декларацию через МФЦ?
Да, можно. Но это неэффективно. Вы приходите, оставляете документы, вас регистрируют, и через 10-15 дней вам приходит уведомление о принятии. При этом онлайн-подача занимает 20 минут, и вы сразу видите статус. В МФЦ вы рискуете потерять документы, получить ошибку в вводе данных и ждать ответа месяц. Личный кабинет на nalog.ru - быстрее, надёжнее и бесплатно.
Что делать, если продал квартиру, а покупал за меньшую сумму?
Если вы продали квартиру за меньше, чем купили - налога нет. Но декларацию подать всё равно нужно. Укажите доход - сумму продажи. Укажите расходы - сумму покупки. Система сама посчитает: доход меньше расходов - налог 0. Это называется «убыток от сделки». Налоговая не требует доказательств, что вы реально потратили деньги - достаточно договора и платежек. Главное - не забыть подать декларацию.
Как подать декларацию, если квартира была в совместной собственности?
Каждый собственник подаёт свою декларацию отдельно. Если вы с супругой продали квартиру, где у каждого была 1/2 доля - каждый из вас подаёт свою декларацию. Доход каждого - половина от суммы сделки. Вычет в 1 млн рублей применяется каждому отдельно. То есть, если квартира продана за 4 млн, каждый указывает доход 2 млн и применяет вычет 1 млн - налог платится с 1 млн. Это выгоднее, чем пытаться подать одну декларацию на двоих.
Можно ли вернуть налог, если купил новую квартиру после продажи старой?
Да, можно - но не в этой декларации. Если вы купили новую квартиру, вы можете подать отдельную декларацию на имущественный вычет по покупке. Это другой процесс. Вы можете получить 13% от суммы покупки до 2 млн рублей (максимум 260 тыс. рублей). Но это не влияет на налог с продажи. Оба вычета можно использовать в одном году - но подавать нужно отдельные декларации. Главное - не перепутать сроки: вычет по покупке можно подать в любое время в течение 3 лет после покупки.
