Сдача жилья в аренду в России давно считалась надежным способом заработать на недвижимости. Но в 2025 году картина изменилась. В одних городах доходность превышает 40%, в других - едва дотягивает до 4%. Что реально можно заработать, если сдать квартиру в Москве, Сочи или Челябинске? И почему банки теперь предлагают лучше, чем аренда?
Что такое доходность от аренды и как ее считать
Доходность от аренды - это процент, который вы получаете за год от стоимости вашей квартиры. Простой пример: купили квартиру за 5 миллионов рублей, сдаете ее за 30 тысяч в месяц. Годовой доход - 360 тысяч. Делим на стоимость: 360 000 / 5 000 000 = 0,072. Умножаем на 100 - получаем 7,2% годовых. Это и есть доходность.
Но тут начинается подвох. Многие сайты считают доходность только по арендной ставке, игнорируя налоги, ремонт, коммуналку и простои. Реальная доходность - это то, что остается после всех вычетов. И она часто вдвое ниже, чем на бумаге.
Курортные города: доходность до 42% - но с оговорками
Если вы ищете максимальную отдачу - смотрите на курорты. Геленджик лидирует: по данным Domclick за июль 2025 года, доходность посуточной аренды достигает 42,5%. Как так? Квартира стоит 4,2 млн, а за год сдается на 1,8 млн. Но это работает только при 90% загрузке - и только в летние месяцы. Зимой квартира стоит пустой. Нужно постоянно обновлять мебель, менять постельное белье, отвечать на звонки в 3 часа ночи. Плюс ремонт каждые 2 года - от 200 до 500 тысяч рублей.
Казань и Санкт-Петербург тоже в топе: 31,2% и 30,3%. Но это не для пассивных инвесторов. Это бизнес, требующий ежедневного внимания. Кто-то нанимает управляющую компанию - и теряет 10% дохода. Кто-то делает все сам - и тратит 20 часов в неделю на звонки, проверки и ремонт.
Миллионники: где реально сдавать в долгосрочную аренду
В Москве и Санкт-Петербурге долгосрочная аренда приносит в 2,6 раза меньше, чем посуточная. Двухкомнатная квартира в Петербурге: 1,3 млн в год при посуточной аренде, всего 510 тыс. при долгосрочной. Доходность - около 5,5-6,1%.
Но в других городах-миллионниках ситуация лучше. Челябинск - лидер по долгосрочной аренде: средняя цена квартиры - 4 млн, арендная ставка - 25,9 тыс. в месяц. Доходность - 7,69%, срок окупаемости - 13 лет. Это лучший показатель среди всех российских миллионников. В Нижнем Новгороде - 22% посуточно, но только 5,5% в долгосрочную. В Волгограде - 25% посуточно, 6,8% в долгосрочную.
Самое интересное: в крупных городах, где цены на жилье растут, арендные ставки не успевают за ними. В Москве и Питере за год цены на вторичку выросли на 6%, а арендные ставки - всего на 1,2%. Это значит, что доходность падает, даже если квартира дорожает.
Малые города: низкая цена = высокая доходность
Тут работает простая логика: чем дешевле квартира, тем выше процент отдачи. В Орле квартира стоит 1,8 млн, арендная ставка - 45 тыс. в месяц. Доходность - 30,5%. В Майкопе - 28,1%. В Ижевске - 25,5%. Это не курорты. Это обычные города с низким спросом на покупку, но высоким - на аренду. Люди приезжают на работу, снимают жилье, платят стабильно. Нет сезонов, нет туристов. Просто люди, которым нужно жить.
Проблема в одном: такие города не растут. Цены на жилье не растут. Вы получаете стабильный доход, но не рост капитала. Если через 10 лет захотите продать - найдете покупателя? Скорее всего, да. Но не за 2,5 млн, а за 2,2 млн. Доходность высокая, но роста нет.
Банковские вклады vs аренда: кто выигрывает
В 2025 году ставки по вкладам достигли 20%. Это не шутка. В Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке - 18-22% годовых на 1-3 года. Это в 3-4 раза выше, чем доходность от аренды в Москве или Питере.
В Хабаровске и Новокузнецке доходность от аренды - 8-9%. Тогда как вклады все равно дают в 2-2,5 раза больше. В Севастополе, Казани, Владивостоке - доходность 4-5%, вклады - 20%. Разрыв катастрофический.
Почему тогда кто-то все еще покупает квартиры? Потому что вклады - это ликвидность, но не актив. Если вы вложили 5 млн в вклад - через год у вас 6 млн. Если вложили в квартиру - у вас все еще 5 млн, плюс 300 тыс. дохода. Но если вы продадите квартиру через год - можете получить меньше, чем вложили. Рынок падает. Спрос падает. Вклады не падают. Они просто растут.
Реальные истории: что на самом деле получают инвесторы
Пользователь RentInvestor2025 на форуме «Дома и квартиры» купил однушку в Казани за 4,2 млн. Сдает за 35 тыс. в месяц. На бумаге - 10% доходности. Но после налогов (13%), коммуналки, ремонта и двух месяцев простоя - реальная доходность - 5,5%. Он считает это нормально, потому что квартира не падает в цене.
Другой пользователь, SochiHost, сдает квартиру в Геленджике. Доход - 1,8 млн в год. Доходность - 42%. Но он говорит: «Каждые два года - полный ремонт. Плюс я сам чиню батареи, чищу санузел, отвечаю на звонки. Я не инвестор - я владелец бизнеса».
Третий пример: управляющая компания в Екатеринбурге. У них 50 квартир. 30% арендаторов платят с задержкой. 15% - не платят вообще. Приходится снимать, искать новых. Затраты на юриста, рекламу, ремонт - 12% от дохода. Доходность снизилась с 8% до 6,8%.
Что выбрать: аренда или вклады
Если вы хотите пассивный доход - вклады. Без звонков, без ремонтов, без риска потерять квартиру из-за соседей. Вы кладете деньги - и забываете. Через год - 20% прибыли. Просто и надежно.
Если вы готовы работать - ищите города с низкой стоимостью жилья: Челябинск, Орел, Ижевск. Там можно получить 7-8% с минимальными усилиями. Или курортные города, если вы готовы быть управляющим, а не инвестором.
Но если вы живете в Москве или Питере - и сдаете в долгосрочную аренду - вы не зарабатываете. Вы сохраняете капитал. Доходность ниже инфляции. Вы не делаете деньги - вы просто не теряете их.
Срок окупаемости: 14 лет - это нормально?
По данным РБК Недвижимость, средний срок окупаемости по России - более 14 лет. Это значит: вы сдаете квартиру 14 лет, и только тогда окупите вложения. В Челябинске - 13 лет. В Орле - 7 лет. Но в Москве - 18-20 лет. Это не инвестиция. Это долгосрочное хранение денег.
Если вы планируете держать квартиру 20-30 лет - это нормально. Если вы хотите заработать за 5 лет - не стоит. Деньги в вкладах за 5 лет удвоятся. В квартире - нет.
Что ждет рынок в 2026-2027 годах
Аналитики Domclick прогнозируют рост разрыва между курортами и промышленными городами. В Сочи, Геленджике и Калининграде доходность посуточной аренды может вырасти до 45%. В Новокузнецке, Магнитогорске и Кемерово - долгосрочная аренда останется единственным вариантом, с доходностью 8-9%.
Но если ставки по вкладам останутся на уровне 20%, то доля инвесторов, выбирающих недвижимость, упадет с 35% до 25% к 2026 году. Аренда перестанет быть массовым инструментом. Останется только для тех, кто умеет управлять, кто живет рядом с объектом, кто не боится работать.
Доходность от аренды - это не про пассивный доход. Это про активный бизнес. И если вы не готовы к этому - лучше положите деньги в вклад. Деньги не лежат. Они работают. И в 2025 году они работают лучше в банке, чем в квартире.
Сергей Щепелев
ноября 27, 2025 AT 08:59Дарья Наумова
ноября 29, 2025 AT 03:45Вікторія Копотієнко
ноября 29, 2025 AT 12:54Ivaylo Petrov
ноября 30, 2025 AT 08:53Антон Иванов
декабря 1, 2025 AT 13:43Николь Кошелева
декабря 1, 2025 AT 22:26Любомир Гавришкевич
декабря 3, 2025 AT 18:23ildar saifulin
декабря 4, 2025 AT 02:28Evgen Shitin
декабря 4, 2025 AT 03:03Татьяна Скрынченко
декабря 5, 2025 AT 18:52