Продать квартиру - это не просто подписать договор. Это цепочка документов, каждый из которых может стать камнем преткновения, если что-то сделано не так. В 2025 году правила остались прежними, но ошибок стало меньше - потому что люди стали лучше готовиться. Если вы планируете продавать квартиру, вам нужно знать не только, какие бумаги собрать, но и почему они нужны. Один пропущенный листок - и сделка может зависнуть на месяцы, а то и вовсе провалиться.
Основные документы, без которых сделка не пройдет
Все начинается с подтверждения, что вы - настоящий собственник. С 2017 года свидетельства о праве собственности больше не выдают. Вместо них - выписка из ЕГРН. Это не просто бумажка. Это официальный документ, который показывает, кто владеет квартирой, есть ли аресты, ипотеки, запреты на регистрацию. Важно: выписка должна быть получена не раньше чем за 30 дней до подачи в Росреестр. Старая выписка - это как чек за прошлый месяц: его не примут. Получить ее можно на сайте Росреестра, в МФЦ или через «Госуслуги». Стоимость - 400 рублей, а срок готовности - 1-3 дня.
Паспорт продавца - это еще один обязательный пункт. Если собственников несколько - паспорта нужны всех. Без оригиналов паспорта регистрация невозможна. Копии не подходят. Никогда. Даже если вы уверены, что «все равно проверят». Росреестр требует оригинал - и это не формальность, а закон.
Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах: один - для вас, один - для покупателя, третий - в Росреестр. Его можно написать самостоятельно, но лучше взять готовый шаблон с сайта Росреестра. Нотариальное удостоверение не обязательно, если квартира в полной собственности. Но если вы продаете долю - нотариус обязателен. Без него сделка не пройдет. И да, нотариус проверит все документы перед подписанием. Это не трата денег - это страховка от судебных разбирательств.
Акт приема-передачи - это подтверждение, что квартира передана. Без него покупатель может заявить, что не получил ключи, не увидел состояние стен и требовать возврата денег. Подписывается он в день, когда вы передаете квартиру. Просто напишите: «Квартира по адресу… передана в полном объеме, без повреждений, с техникой, указанной в списке». Подписи - обеих сторон. Дата - обязательна.
Технический паспорт - это план квартиры с размерами, этажом, материалом стен. До 2023 года его требовали обязательно. Сейчас - не всегда. Если в ЕГРН есть технические данные (площадь, этаж, планировка), паспорт не нужен. Но если данных нет - придется заказывать его в БТИ. И да, он должен быть не старше 5 лет. Старый паспорт - это риск приостановки сделки. В 22% случаев именно из-за устаревшего техпаспорта регистрация тормозится.
Справки, которые никто не хочет собирать, но без которых не обойтись
Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам - один из самых неприятных документов. Управляющая компания или ТСЖ не всегда выдают ее быстро. Иногда требуют оплатить все долги, даже если вы их не признаете. Но без этой справки покупатель может через год подать в суд и потребовать, чтобы вы вернули ему сумму, которую он заплатил за ваши долги. Это не теория. Такие дела есть. Получайте справку за последние 3 месяца. И делайте это за 10-14 дней до сделки - вдруг понадобится доказать, что долгов не было.
Выписка из домовой книги (или Единый жилищный документ - ЕЖД) показывает, кто зарегистрирован в квартире. Даже если человек не живет там, но прописан - он имеет право на жилье. И если вы не снимете его с регистрации до сделки - покупатель может отказаться от покупки. Или, что хуже, через год заявить, что его права нарушены. По данным Мосжилинспекции, отсутствие этой выписки - третья по частоте причина приостановки сделок. Получить ее можно в паспортном столе, МФЦ или через «Госуслуги». Срок действия - 30 дней. Не забудьте снять всех с регистрации до подачи документов.
Специальные случаи: когда документов становится больше
Если квартира была приобретена в браке - даже если она оформлена на одного из супругов, она считается совместной собственностью. Значит, нужна нотариально заверенная согласие супруга/супруги. Без него сделка может быть признана недействительной. Даже если супруг не живет в квартире, даже если он не знает о продаже - закон не смотрит на обстоятельства. Только нотариус может удостоверить это согласие. И да, он проверит паспорт и свидетельство о браке. Не пытайтесь обойти это - риски слишком велики.
Если в квартире есть несовершеннолетний собственник - тут все серьезнее. Нужно разрешение органов опеки. И не просто «запросить», а доказать, что ребенок получит равноценное или лучшее жилье. Опека требует: выписку из ЕГРН на новую квартиру, справку о площади, договор купли-продажи новой недвижимости. Без этого - сделка не пройдет. В 2022 году в России выявили 15 300 случаев нарушений при продаже квартир с участием детей. Не будьте одним из них.
Если квартира куплена в ипотеку - банк не отпустит ее до полного погашения. Вам нужно согласие банка на продажу. Обычно это делается через схему «продажа с погашением кредита». Покупатель вносит деньги на специальный счет банка, банк погашает кредит, снимает обременение - и только потом регистрируется сделка. Без этого - никакой ЕГРН не поможет. Проверьте, есть ли в выписке пометка «залог» - если есть, действуйте через банк.
Если вы продаете квартиру, которую получили по наследству, дарению, приватизации - нужен документ, подтверждающий, откуда она у вас. Договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда - все это нужно, если Росреестр захочет проверить историю права. Не думайте, что «это уже давно было». Система хранит все. И если вдруг найдется спорный документ - сделку остановят.
Дополнительные документы: когда их могут запросить
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров - не обязательны по закону. Но покупатель или нотариус могут их запросить. Особенно если продавец пожилой или есть подозрения в недееспособности. В 2022 году 1 200 сделок оспорили именно из-за сомнений в дееспособности. Это не страхование - это защита от будущих исков. Если вы уверены в своем здоровье - возьмите эти справки. Стоят они около 1 500 рублей. Срок действия - 30 дней.
Если вы не можете лично подписать документы - нужна доверенность. И только нотариально заверенная. Простая бумажка с подписью - не работает. Даже если вы доверяете родственнику. Без нотариуса - сделка недействительна. Доверенность должна четко указывать: «право на подписание договора купли-продажи, подачу документов в Росреестр, получение средств». Все остальное - не входит.
Налоги: что платить, а что можно не платить
Если вы владели квартирой меньше 5 лет - платите налог 13%. Если меньше 3 лет - и квартира получена в дар от близкого родственника, по наследству, в результате приватизации или по ренте - тоже платите. Налог считается с суммы, превышающей 1 млн рублей. То есть, если вы продаете квартиру за 4 млн, налог будет с 3 млн - 390 000 рублей.
Но есть льгота: с 2023 года вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую потратили на покупку этой квартиры. Например, купили за 5 млн, продаете за 6 млн - вы платите налог только с 1 млн (6 млн минус 5 млн). Это значит, что если вы продаете за ту же цену, за которую купили - налога нет. Нужно только подать декларацию 3-НДФЛ и приложить договор купли-продажи, платежные документы, выписку из банка.
По данным ФНС, 62% продавцов подают декларацию, но только 41% платят налог. Почему? Потому что не знают, как правильно оформить вычет. Не ждите, пока вас «найдут». Подайте декларацию - даже если налога не будет. Это защитит вас от штрафов.
Электронная регистрация - это не фантастика, а реальность
С 2023 года можно продать квартиру без личного присутствия. Все документы подаются через «Госуслуги» с электронной подписью. Покупатель и продавец подписывают договор в личных кабинетах. Росреестр регистрирует сделку за 1-3 дня. Это быстрее, дешевле и безопаснее. Но 57% россиян все равно боятся. Почему? Потому что не понимают, как это работает. Если вы не уверены - возьмите риэлтора или юриста. Он поможет подать документы онлайн. Стоимость - от 10 000 рублей. Это меньше, чем потеря сделки из-за ошибки.
Согласно данным Минцифры, электронная регистрация сокращает сроки в 3 раза. А по данным РБК, 68% риэлторов рекомендуют использовать нотариуса - даже если он не обязателен. Почему? Потому что нотариус проверяет все документы, выявляет ошибки и снижает риск оспаривания сделки на 45%. Это инвестиция. Не трата.
Что делать, если что-то не получается
Если вы не можете получить выписку из ЕГРН - проверьте, не было ли ошибки в кадастровом номере. Иногда в базе указано не то здание. Если БТИ не выдает техпаспорт - попробуйте заказать выписку из ЕГРН с техническими данными. Это то же самое, но быстрее.
Если супруг отказывается давать согласие - попробуйте оформить квартиру как личную собственность. Для этого нужно доказать, что она куплена на личные деньги, а не на совместные. Это сложно, но возможно - с помощью банка, чеков, договоров.
Если органы опеки отказывают - попробуйте предложить ребенку не просто другую квартиру, а с большей площадью, в лучшем районе. Опека любит, когда ребенок «улучшает» условия. Не просто «поменяли» - а «переехали в лучшее».
Не откладывайте сбор документов. Средний срок подготовки - 14-21 день. Если начнете за неделю до сделки - вы рискуете. Лучше собрать все за 30 дней. Проверьте выписку ЕГРН на аресты - по данным Ассоциации юристов, 1,8% сделок срываются в последний момент из-за неожиданных арестов. Узнайте заранее - и не столкнетесь с этим.
Нужно ли нотариально заверять договор купли-продажи квартиры?
Нет, не обязательно, если квартира находится в полной собственности одного человека. Но если вы продаете долю - нотариальное удостоверение обязательно. Также нотариус рекомендуется, если есть риски: супруг не согласен, есть несовершеннолетние, или вы продаете квартиру, купленную в браке. Нотариус проверяет все документы, исключает ошибки и снижает риск оспаривания сделки на 45%.
Что делать, если в квартире прописаны люди, которые не согласны сниматься?
Вы не можете продать квартиру, пока в ней зарегистрированы люди, если они не сняты с регистрации. Даже если они не живут там. Покупатель имеет право требовать снятия всех с регистрационного учета. Если человек отказывается - вы можете обратиться в суд с иском о снятии с регистрации. Но это долго и сложно. Лучше договориться заранее. В некоторых случаях можно предложить компенсацию или помощь в регистрации в другом месте.
Можно ли продать квартиру без технического паспорта?
Да, можно. С 2023 года Росреестр принимает выписку из ЕГРН с техническими характеристиками квартиры. Если в ней указаны площадь, этаж, планировка - техпаспорт не нужен. Но если в ЕГРН этих данных нет - вы обязаны предоставить технический паспорт, составленный не позднее 5 лет назад. Проверьте выписку на сайте Росреестра - там будет указано, есть ли технические данные.
Как проверить, есть ли обременения на квартире?
Закажите выписку из ЕГРН на официальном сайте Росреестра или через «Госуслуги». В ней будет указано: ипотека, аресты, запреты на регистрацию, сервитуты. Обременения - это главная причина отказа в сделке. Проверяйте выписку за 30 дней до подачи документов - чтобы убедиться, что ничего не изменилось.
Нужно ли платить налог, если квартира была в собственности 4 года?
Да, нужно. Если квартира не получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или ренте - минимальный срок владения без налога - 5 лет. Если вы владели 4 года - налог 13% с суммы, превышающей 1 млн рублей. Но вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую потратили на покупку этой квартиры. Например, купили за 4 млн, продаете за 5 млн - платите налог только с 1 млн.
RUSLAN ABAEV
ноября 15, 2025 AT 21:51Это реально полезно. Я сам продавал квартиру год назад - думал, что всё просто, а потом сидел три недели, как дурак, потому что не знал про выписку из ЕГРН с техданными. БТИ просил 15 тысяч и неделю ждать. А тут - за 400 рублей и за час. Спасибо, что написали про это. Это спасло бы мне нервы и деньги.
Анна Клименко
ноября 16, 2025 AT 07:26всё это ерунда я продал квартиру без всех этих бумажек и всё прошло нормально
Александр Гиленко
ноября 17, 2025 AT 22:11Вы забыли про один важный момент - если у вас в квартире прописаны родственники, которые не живут там, но имеют право на жильё (например, по наследству), то даже если они согласны, нотариус может отказать в удостоверении согласия, если не будет письменного подтверждения от них лично. Я сталкивался. Суды потом длились полгода. Не поленитесь - напишите им письма, пусть подпишут. Даже если они в Сибири.
Дмитрий Трифонов
ноября 18, 2025 AT 10:50Люди, не бойтесь! Это всё не так страшно, как кажется. Я сам впервые продавал - сидел в панике, думал, что меня обманут. А потом взял риэлтора за 10 тысяч - и всё прошло как по маслу. Нотариус сам всё проверил, даже выписку из ЕГРН распечатал за меня. Главное - не пытаться всё делать самому, если не разбираетесь. Это не про экономию, это про спокойствие. Удачи всем, кто в этом деле!
Любовь Миронова
ноября 19, 2025 AT 04:07Ого, это просто шедевр! 🙌 Спасибо, что выделили про налоги - многие не знают, что можно уменьшить базу на сумму покупки. Я как раз продавала квартиру, купленную за 4,5 млн, и продала за 5,2 млн - налога вообще не платила, просто подала 3-НДФЛ с договором и выпиской. А ещё - про психоневролога! 😱 Я взяла справки, хотя мне 42 и я в здравии, потому что покупатель попросил. И это сработало - сделка прошла за 3 дня. Не стесняйтесь - берите всё, что просят. Это не бюрократия, это защита. 💪
Валерий Миронов
ноября 20, 2025 AT 03:52Исправление: в пункте про «выписку из ЕГРН с техническими данными» - не «можно», а «обязательно». Согласно ФЗ-218, п. 1 ст. 48, с 1 января 2023 года, при отсутствии в ЕГРН сведений о площади, этажности, планировке - технический паспорт является обязательным документом. Пропуск этого требования - основание для отказа в регистрации. Кроме того, в п. 14 Правил регистрации прав - указано, что выписка из ЕГРН, полученная более чем за 30 дней до подачи, считается недействительной. Это не рекомендация - это закон. Пожалуйста, не распространяйте неточности.
Александр Капацына
ноября 20, 2025 AT 14:26Все эти советы - для тех, кто не умеет думать. Вы продаете квартиру - и думаете, что бумажки спасут вас? Нет. Они только отвлекают. Я продал три квартиры за последние два года - без нотариусов, без справок, без «подтверждений». Покупатель - это не судья. Он хочет квартиру. Он не будет судиться, если всё в порядке. А если не в порядке - бумажки не спасут. Главное - цена и честность. Остальное - фикция для тех, кто боится ответственности. Вы не защищаете себя - вы защищаете систему. А она вас не любит.
город Белоярский
ноября 22, 2025 AT 11:31Я из Белоярского, и у нас тут всё по-другому. У нас в МФЦ не дают выписку из ЕГРН без паспорта и квитанции об оплате, даже если вы зарегистрированы на Госуслугах. А если у вас фамилия с буквой «ё» - система её превращает в «е», и выписка не находит вашу квартиру. Пришлось писать заявление в ручную, с пояснением, что «ё» - это не опечатка. Это заняло три дня. А ещё - в нашем городе БТИ не выдает техпаспорта вообще, только выписку из ЕГРН, и даже если в ней нет площади - они говорят: «Это не наша проблема». Я бы хотел, чтобы вы добавили в список: «Проверьте, как работает ваш МФЦ и БТИ, прежде чем начинать сбор документов. Это не теория - это реальность. И она отличается от Москвы».