Больше 90% арендных сделок в России происходят в тени
Вы сдаете квартиру, но не заключаете договор? Или снимаете жилье, не требуя расписки? Вы не одиноки. По данным Дом.РФ за 2025 год, 95% всех арендных сделок в России не оформляются официально. Это значит, что из каждых 20 человек, снимающих жилье, 19 делают это без договора, без регистрации и без уплаты налогов. И это не случайность - так было в 2023 году, так осталось и в 2025. Даже несмотря на рост предложения: в первом квартале 2025 года на Циан.Аналитика было зафиксировано 101 тысяча активных объявлений об аренде - на 100% больше, чем годом ранее. Но легальных договоров зарегистрировано всего 10 тысяч за весь 2024 год. Почему так происходит? И чем это грозит вам - будь то собственник или арендатор?
Что такое теневой рынок аренды и почему он так велик
Теневой рынок аренды - это когда вы сдаете квартиру, получаете деньги наличными, а потом просто забываете про налоги. Или когда вы снимаете жилье, платите ежемесячно, но у вас нет ни договора, ни квитанций. Никто не проверяет, никто не требует. Просто живете. И это нормально для большинства. Но почему?
Ответ прост: страх. Страх перед налоговой. Страх, что если начнешь платить налоги, то в следующем году ставка вырастет. Страх, что проверка выявит, что вы сдавали квартиру три года подряд - и теперь вам выставят счет на десятки тысяч рублей. По данным Института экономики города, 68% собственников не готовы легализовать доходы из-за неопределенности в законодательстве. Даже если сейчас ставка для самозанятых - всего 4-6% от дохода, люди боятся, что завтра это станет 10%, потом 15%.
Кроме того, раньше в России было много иностранных арендаторов - студентов, работников, мигрантов - которые требовали официальных договоров. Сейчас их стало меньше. И собственники перестали видеть смысл в оформлении. В итоге рынок стал «самообслуживающимся»: и сдающие, и снимающие - все знают, что это нелегально, но все считают, что «все так делают».
Риски для собственника: вы не просто теряете налоги - вы теряете защиту
Вы думаете, что сдача квартиры без договора - это просто удобство? Это опасная игра. Представьте: арендатор перестал платить. Вы звоните - он не берет трубку. Приходите - дверь закрыта. Что вы делаете? Ничего. Потому что у вас нет договора. Нет доказательств, что он жил у вас. Нет оснований подать в суд. Вы не можете выселить его через суд. Вы не можете потребовать компенсацию за испорченный ремонт. Вы не можете даже подать заявление в полицию - потому что нет договора, значит, нет преступления. Это не «аренда», это «бездомный гость».
И еще один скрытый риск: вы не можете официально зарегистрировать арендатора. Это значит, что его ребенок не может пойти в детский сад. Он не может получить полис ОМС. Он не может оформить загранпаспорт. А если он заболеет - вы рискуете, что его госпитализация обернется для вас судебным иском о «ненадлежащем обеспечении жилья». Да, это бывает. И такие дела уже были.
В 2024 году в Росреестре было зарегистрировано всего 10 тысяч долгосрочных договоров аренды. Это 10% от всех сдаваемых квартир. Остальные 90% - без регистрации. Это значит, что более 7 миллионов человек живут в жилье, где у них нет ни прав, ни защиты. А вы, как собственник, не защищены ни от потерь, ни от ответственности.
Риски для арендатора: вы платите, но не имеете никаких прав
Вы снимаете квартиру, платите 25 тысяч рублей в месяц, и думаете, что всё в порядке. Но если собственник решит продать квартиру - вы обязаны уйти. Без договора вы не можете требовать переселения, компенсации, даже уведомления. Если арендодатель умрет, а наследники не знают о вашем проживании - вы можете оказаться на улице за одну ночь.
Вы не можете получить временную регистрацию. Это значит, что вы не можете записаться к врачу в поликлинику по месту жительства. Ваш ребенок не может поступить в школу. Вы не можете оформить кредит - банки требуют подтверждение регистрации. Вы не можете получить доступ к государственным льготам. Даже если вы работаете официально, но живете без регистрации - вы теряете право на социальную поддержку.
И самое страшное: если вы начнете спорить с арендодателем - например, он повысил цену или отключил свет - вы не можете обратиться в суд. Потому что у вас нет доказательств. Нет договора. Нет квитанций. Только ваши слова. А в суде слова не работают. Только документы.
Как легализовать аренду: самозанятость - это не страшно
Легализация аренды - это не про сложные процедуры и тонны бумаг. Это про Мой налог. Приложение, которое занимает 15 минут. Вы регистрируетесь как самозанятый - и платите 4% на себя или 6% от дохода, если сдаете квартиру физлицу. Никаких деклараций. Никаких бухгалтеров. Никаких проверок, если вы платите вовремя.
И это не теория. По данным Института экономики города, 50-60% тех, кто легализует доходы, выбирают именно этот путь. Почему? Потому что это дешевле, чем платить 13% НДФЛ. И проще, чем покупать патент. Патент - тоже вариант, но он требует оплаты заранее, и если вы сдаете квартиру не весь год - вы переплачиваете.
Вы можете зарегистрироваться через приложение. За 10 минут. И начать платить с первого же месяца. Налоговая не будет требовать от вас отчеты, не придет с проверкой, если вы не уклоняетесь. А если вы платите - вы получаете право на защиту. Вы можете подать в суд, если арендатор не платит. Вы можете зарегистрировать его. Вы можете оформить страховку на имущество. Вы получаете статус - и с ним - безопасность.
Почему государство не может «закрыть» теневой рынок
Многие думают: почему государство не запрещает теневую аренду? Почему не штрафуют? Потому что это невозможно. Тысячи людей живут в этой системе. Закрыть ее - значит выселить миллионы. Поставить под суд собственников, которые сдают квартиры, чтобы платить ипотеку. Закрыть рынок - значит сделать жилье еще дороже. Или вообще исчезнуть из предложения.
В Совете Федерации уже обсуждают меры: налоговые вычеты для арендаторов, льготы для собственников, создание жилищных кооперативов. Сенатор Айрат Гибатдинов предлагает давать налоговый вычет, если человек платит за аренду и имеет временную регистрацию. Это могло бы стимулировать легализацию с обеих сторон.
Но пока все остается на уровне предложений. Потому что рынок слишком большой. И слишком хрупкий. Даже если доля легального сектора вырастет с 5% до 25% к 2028 году - это все равно будет всего четверть рынка. Остальные 75% останутся в тени. И это будет нормой.
Что делать, если вы сдаете или снимаете жилье
- Если вы сдаете: зарегистрируйтесь как самозанятый. Это займет 15 минут. Платите 4-6%. Получите защиту. Заключайте договор. Даже простой. С подписями и датой. Сохраняйте квитанции.
- Если вы снимаете: требуйте договор. Даже если он написан от руки. Требуйте квитанции. Попросите оформить временную регистрацию. Это ваше право - и ваша безопасность.
- Если вам отказывают: подумайте, стоит ли жить в таком жилье. Вы платите деньги - но не получаете ничего взамен. Ни защиты, ни стабильности, ни прав.
Теневой рынок - это не «просто так». Это риск. Для вас. Для ваших детей. Для вашего будущего. Даже если сейчас всё «тихо», завтра может быть иначе. И чем дольше вы игнорируете договор - тем больше вы теряете.
Это не про налоги. Это про безопасность
Сдача квартиры без договора - это не экономия. Это игра в рулетку. Вы можете выиграть - и сидеть спокойно годами. А можете проиграть - и остаться без денег, без жилья и без прав. То же самое и для арендатора. Вы платите - но не имеете права на жилье. Это не рынок. Это хаос.
Легализация - это не про то, что «государство хочет денег». Это про то, что вы хотите жить спокойно. Без страха, что завтра вас выгонят. Без страха, что вы не сможете отдать ребенка в сад. Без страха, что вы не сможете доказать, что жили здесь.
Доля теневого рынка - 95%. Но это не значит, что вы должны быть в этой 95%. Вы можете быть в той 5%. И тогда ваша жизнь станет не просто удобной - она станет безопасной.
Какой налог я должен платить, если сдаю квартиру?
Если вы физическое лицо и сдаете жилье, вы можете стать самозанятым. Тогда вы платите 4% от дохода, если сдаете физлицу, или 6%, если сдаете юрлицу. Никаких деклараций, никаких бухгалтеров - всё через приложение «Мой налог». Это самый простой и дешевый способ легализовать доход.
Можно ли сдать квартиру без договора и не платить налоги?
Можно - но это рискованно. Если налоговая узнает о доходе (например, через банк, соседей, жилищную инспекцию), вам выставят налог с пеней и штрафом. При этом вы не сможете защитить себя в суде, если арендатор не заплатит или испортит имущество. Риск выше, чем выгода.
Почему арендатору нужна временная регистрация?
Временная регистрация - это ваш ключ к социальным услугам: медицинской помощи, школе, детскому саду, получению загранпаспорта, оформлению кредитов и даже трудоустройству. Без неё вы - «невидимка» в системе. Даже если вы работаете официально, без регистрации вы теряете права гражданина.
Что делать, если арендодатель отказывается оформлять договор?
Если арендодатель отказывается - подумайте, стоит ли жить в этом жилье. Вы платите деньги, но не получаете никаких гарантий. Вы можете быть выселены в любой момент. Вы не сможете защитить себя в суде. Лучше найти другое жилье - даже если оно дороже. Безопасность важнее экономии.
Какие документы нужны для регистрации самозанятого?
Только паспорт и номер СНИЛС. Регистрация проходит через приложение «Мой налог» - займет 10-15 минут. После этого вы получаете статус, и можете выставлять чеки через приложение. Договор с арендатором можно составить в простой письменной форме - без нотариуса.
Ilya Medinskiy
ноября 16, 2025 AT 07:02Ребята, я сам сдаю квартиру через «Мой налог» - 15 минут на регистрацию, и всё. Платю 4%, и сплю спокойно. Раньше боялся, что «налоговая придет», а оказалось - они даже не знают, кто я. Главное - чеки выставлять, и договор подписать. Просто бумажка с подписями, без нотариуса. Живу уже три года - ни разу не было проблем. Даже арендаторы теперь сами просят оформить всё официально, потому что им тоже удобнее - можно прописаться и к врачу записаться. Это не про налоги, это про спокойствие.
Svetlana Lazareva
ноября 16, 2025 AT 22:02Я вообще думала, что я одна такая, кто боится сдавать без договора - а оказывается, 95% людей так же живут. Это же просто катастрофа, честно. Я снимаю квартиру уже два года, платю наличкой, и каждый раз, когда кто-то из соседей говорит, что у них «тоже всё в тени», мне становится страшно. А потом думаю: а если хозяин умрёт, а наследники не знают, что я тут живу? Или если он решит продать - я просто уйду? Без права на компенсацию? Без права на жильё? Я бы с радостью легализовала всё, но мне говорят: «Зачем тебе регистрация? Ты же не русская, ты из Украины». А я тут уже пять лет, работаю, плачу налоги, а в системе - невидимка. Это не справедливо. Я не против платить, я против того, чтобы меня игнорировали как человека.
Elena Ivanova
ноября 18, 2025 AT 13:07Самозанятость - не панацея. Это лишь формальность. Реальная проблема - отсутствие правовой культуры. Люди не понимают, что договор - это не бумажка, а юридическая защита. Налоговая не виновата, что люди не хотят защищать свои интересы. Или не умеют. Или ленятся. В Европе, кстати, даже студенты сдают комнаты с чеками и регистрацией. Потому что это норма. У нас - «всё так делают». Это не рынок. Это аномалия.
Юлия Погудина
ноября 20, 2025 AT 02:08Василий Безека
ноября 21, 2025 AT 19:45Всё это - про страх. Не про налоги. Не про законы. А про страх. Страх перед властью. Страх перед неизвестностью. Страх, что если ты начнёшь действовать по правилам - тебя за это накажут. Мы живём в обществе, где честность воспринимается как глупость. Но если каждый из нас начнёт требовать договор - даже простой, от руки - мы сломаем эту систему. Не через репрессии, а через массовое сознание. Ты не обязан быть героем. Ты просто должен не быть пассивным. Договор - это не про государство. Это про твоё право на уважение. И если ты его не отстаиваешь - ты его теряешь. Навсегда.
Nadya Gabriella
ноября 22, 2025 AT 15:49Валентин Тверской
ноября 22, 2025 AT 21:41Да вы все тут переживаете, как будто это первый раз в жизни про это слышите. Я сам сдавал квартиру в 2018 - без договора. Потом арендатор ушёл, не заплатил за два месяца, а я не мог даже в полицию заявить - потому что «не было договора». Пришлось смириться и потерять 60 тысяч. После этого - зарегистрировался как самозанятый. За 12 минут. Платил 6% от 35 тысяч - это 2100 рублей в месяц. Всё. И теперь я сплю спокойно. Арендаторы сами приходят с договором - потому что им тоже удобно. Они могут прописаться, сдать документы на детский сад, получить кредит. Это не про налоги. Это про то, чтобы ты не чувствовал себя жертвой. Ты не жертва. Ты - участник. И ты можешь изменить правила. Просто начни с себя. Зарегистрируйся. Выстави чек. Подпиши договор. И перестань быть «в тени». Ты заслуживаешь больше.
Ольга Деденева
ноября 24, 2025 AT 07:53