Вы думаете о том, чтобы вложить деньги в недвижимость, но не знаете, что выбрать: апартаменты или квартиру? Многие инвесторы в 2026 году сталкиваются с этим выбором. На первый взгляд - оба варианта дают доход от аренды. Но на деле разница огромная. Одни получают 12% годовых и почти не заморачиваются с управлением. Другие - ежемесячно решают, кто придет в квартиру, кто сломал кран, и почему арендатор не платит. Где вы окажетесь через год - зависит от того, что вы понимаете под «выгодно».
Стоимость покупки: апартаменты дешевле, но не всегда проще
В 2026 году апартаменты в Москве и Петербурге стоят на 15-20% дешевле за квадратный метр, чем аналогичные квартиры в тех же домах. Это не маркетинг. Это реальность. Например, студия 30 м² в районе Красная Пресня - апартамент - обойдется вам в 9,5 млн рублей. Точно такая же по площади и расположению квартира - 11,8 млн. Разница в 2,3 млн рублей - это почти полтора года аренды. Эти деньги вы можете вложить в ремонт, в резервный фонд или просто оставить себе. Для начинающего инвестора это критично.
Но тут есть подвох. Апартаменты - это не жилье. Это коммерческая недвижимость. Это значит: нет прописки, нет детсада, нет школы рядом. И да - коммунальные платежи выше. В апартаменте вы платите как за офис: свет, вода, отопление - всё по коммерческим тарифам. В Москве это может быть на 40-60% дороже, чем в квартире. Если вы сдаете в аренду, арендаторы это чувствуют. И платят за это больше - но не всегда. Некоторые отказываются, потому что не хотят переплачивать за «не жилье».
Доходность: апартаменты - в 2-3 раза выше
Вот где апартаменты действительно вырываются вперед. В 2026 году средняя доходность от сдачи апартаментов в центре Москвы - 9-12% годовых. В бизнес-классе - до 15%. В Петербурге - 8-11%. А что с квартирами? Там всё иначе. Средняя доходность - 5-7%. Почему?
Пример: вы купили однокомнатную квартиру в Петербурге за 6 млн рублей. Сдаете за 30 000 рублей в месяц. При 100% заполняемости - 360 000 рублей в год. Выглядит неплохо? Но вы сдаете только 10 месяцев в году. Сезонность. Зимой - меньше туристов, летом - уезжают студенты. Получается 300 000 рублей. Минус 100 000 на налоги (13% от дохода - это 39 000 рублей), минус 30 000 на уборку, ремонт, комиссии агентства. Чистый доход - 231 000 рублей. То есть 3,85% годовых. А если вы сдаете через управляющую компанию - еще 15-20% уходит на их комиссию. Остается 3%.
А теперь - апартамент. Вы купили за 14 млн рублей. Сдаете за 120 000 рублей в месяц. Заполняемость - 95%. Доход - 1,368 млн рублей в год. Налог - 20% НДС (это 273 600 рублей). Комиссия управляющей компании - 15% (205 200 рублей). Чистый доход - 889 200 рублей. Это 6,35% годовых. Но вы не учитываете рост цены. Апартаменты растут в цене на 8-12% в год. За год ваш объект подорожал на 1,12 млн рублей. Итого - 6,35% + 8,5% = 14,85% годовой доход. Квартира? Растет на 6-8% в год, но с доходностью 3-4%. В итоге - 9-12%. Апартаменты выигрывают по чистой прибыли.
Управление: апартаменты - пассивный доход, квартиры - работа
Вы думаете, что сдача квартиры - это «пассивный доход»? Не в 2026 году. Если вы не наняли управляющую компанию - вы сами решаете, кто придет. Кто сломал стиралку. Кто не заплатил за свет. Кто оставил мусор в подъезде. Вы звоните, ссоритесь, ищете нового арендатора. Это не пассивно. Это работа. И если вы работаете 8 часов в день - вы не можете этим заниматься.
Апартаменты - другое дело. Почти все новые проекты продаются с программой гарантированной доходности. Вы покупаете апартамент, подписываете договор с управляющей компанией - и получаете фиксированный доход каждый месяц. Даже если никто не снимает. Даже если ремонт. Даже если арендатор уехал. УК берет на себя всё: поиск клиентов, уборка, ремонт, юридические вопросы, налоги. Они зарабатывают только тогда, когда вы зарабатываете. Это мотивирует их держать объект в идеальном состоянии. Вы - просто получаете деньги на счет. Никаких звонков. Никаких проблем.
Налоги: апартаменты - НДС, квартиры - 13%
Это один из самых важных моментов, который игнорируют 90% новичков. Доход от сдачи квартиры физлицом - облагается НДФЛ по ставке 13%. Это просто. Вы платите 13% от прибыли - и всё.
Апартаменты - это коммерческая недвижимость. И если вы сдаете их в аренду, вы обязаны платить НДС - 20%. Это не опционально. Это закон. Но есть нюанс: если вы работаете как ИП на упрощенке (6% от дохода), вы можете платить 6% вместо 20%. Но для этого нужно зарегистрироваться как предприниматель. Это требует времени, отчетности, бухгалтера. Но это окупается. Вместо 20% - 6%. Разница в 14% - это тысячи рублей в месяц. И это делает апартаменты еще более выгодными.
Если вы не ИП - вы платите 20%. Но вы получаете больше дохода. И рост цены компенсирует налоги. Квартира - меньше налога, но и меньше дохода. В итоге - апартаменты всё равно остаются выгоднее.
Ликвидность и будущее: что продать легче?
Инвестиция - это не только доход. Это и то, как быстро вы сможете продать объект, если понадобится деньги. Квартиры - всегда востребованы. Их покупают для себя. Для детей. Для пенсии. Для семьи. Апартаменты - покупают только инвесторы. Это узкий круг. Но в 2026 году этот круг растет. В Москве и Петербурге спрос на апартаменты вырос на 35% за последние два года. Почему? Потому что люди поняли: это не «недожилье». Это инструмент. И они готовы платить за него.
Квартиры в центре - продаются быстро. Но в пригороде - годами лежат. Апартаменты в центре - продаются быстрее, чем квартиры в спальных районах. Особенно если они в новом доме с управляющей компанией. В 2026 году инвесторы ищут не «дом», а «доход». Апартаменты - это доход с гарантией. Квартира - это дом с риском.
Когда выбирать квартиру?
Не думайте, что апартаменты - это всегда лучше. Есть сценарии, где квартира - единственный правильный выбор.
- Если вы планируете жить в этом объекте - даже на время. Апартаменты нельзя прописать. Никогда.
- Если вы хотите передать недвижимость детям. Квартира - это наследство. Апартаменты - коммерческий актив. Сложнее, дороже, с налогами.
- Если вы живете в городе, где нет спроса на апартаменты. В маленьких городах - апартаменты не продаются. Квартиры - да.
- Если вы не готовы платить за управление. УК берет 15-20%. Это не бесплатно. Если вы сами справитесь - квартира дешевле.
Что выбрать в 2026 году?
Если ваша цель - максимальный доход, минимальные усилия и рост капитала - выбирайте апартаменты. Особенно в центре Москвы, Петербурга, Екатеринбурга, Казани. Ищите проекты с гарантией доходности от проверенного застройщика. Убедитесь, что управляющая компания работает не меньше 5 лет. Проверьте отзывы арендаторов. Не берите апартаменты в домах с высокой долей коммерческих помещений - это снижает ликвидность.
Если вы хотите стабильность, простоту, возможность жить в объекте и передать его по наследству - выбирайте квартиру. Но не в спальном районе. Только в центре. И только если вы готовы сами управлять или платить за управляющую компанию. Иначе доход будет ниже инфляции.
В 2026 году нет одного правильного ответа. Есть правильный выбор - под вашу цель. Если вы хотите зарабатывать - апартаменты. Если хотите жить - квартира. Не смешивайте. Потому что те, кто смешивает, теряют деньги. А те, кто знает, что хочет - зарабатывают.
Можно ли прописаться в апартаменте?
Нет, прописаться в апартаменте нельзя. По закону, апартаменты - это коммерческая недвижимость, а не жилое помещение. Даже если вы живете там 10 лет, вы не сможете оформить постоянную регистрацию. Это влияет на доступ к школам, детсадам и медицинским услугам по месту жительства.
Почему апартаменты дороже в обслуживании?
Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, поэтому коммунальные услуги оплачиваются по тарифам для офисов и магазинов - они выше, чем для жилых домов. Например, отопление, горячая вода и электроэнергия могут стоить на 40-60% дороже. Это компенсируется более высокой арендной платой, но важно учитывать это при расчете чистой прибыли.
Нужно ли платить НДС при сдаче апартаментов?
Да, если вы физическое лицо, сдающее апартаменты в аренду, вы обязаны платить НДС по ставке 20%. Исключение - если вы зарегистрированы как ИП и применяете упрощенную систему налогообложения (6% от дохода). В этом случае НДС не платится. Без ИП - налоговая может оштрафовать вас за уклонение от уплаты НДС.
Как выбрать управляющую компанию для апартаментов?
Ищите компании с опытом работы от 5 лет, положительными отзывами от арендаторов и прозрачной системой расчетов. Проверьте, есть ли у них собственные бронирующие платформы и постоянный поток клиентов. Убедитесь, что в договоре указаны сроки выплат, штрафы за задержки и обязанности по ремонту. Лучше выбирать УК, которая работает с несколькими проектами - это говорит о стабильности.
Стоит ли брать ипотеку на апартаменты?
Не рекомендуется. Банки выдают ипотеку на апартаменты по более высоким ставкам - от 20-25% годовых. Плюс, первоначальный взнос - от 40-50%. Это делает ипотеку невыгодной. Лучше использовать собственные средства или взять кредит под залог другой недвижимости. Арендный доход от апартаментов должен покрывать расходы, а не кредит.
