Инвестиции в недвижимость за рубежом для россиян: где выгодно купить и какие ограничения есть в 2026 году

В 2026 году инвестиции в недвижимость за рубежом для россиян - это не просто способ уйти от санкций, а стратегия, которая требует чёткого понимания рисков, возможностей и реальных условий. Рынок изменился: программы «золотой визы» закрылись, цены выросли, а банки стали требовать больше документов. Но при этом россияне продолжают покупать жильё за границей - и не ради эмоций, а ради дохода, безопасности и стабильности. Сколько реально нужно вложить? Где ещё можно получить ВНЖ? Какие страны сегодня действительно работают? Ответы - на практике, без воды.

Почему россияне всё ещё покупают недвижимость за границей

В 2024 году россияне вложили в зарубежную недвижимость более $4 млрд. В 2025 году доля инвестиционных сделок - то есть покупок с целью сдачи в аренду - достигла 71%. Это значит, что большинство покупателей больше не ищут «домик на море» для отдыха. Они ищут доход. Причём не один раз в году, а каждый месяц. В Турции, например, квартира в Анталье сдаётся в аренду за €800 в месяц. За год это €9 600. Стоимость квартиры - €120 000. Доходность - около 6,7%. Это не акции, где всё может упасть за неделю. Это камень, который не исчезает, даже если банк закроется.

Самый большой миф - что люди покупают за рубежом, чтобы уехать. Это было правдой в 2022-2023 годах. Сейчас почти каждый пятый покупатель - инвестор, а не иммигрант. Власти стран тоже поняли: если россиянин не хочет жить в Испании, а просто сдаёт квартиру туристам, зачем ему ВНЖ? Поэтому Испания и Черногория закрыли программы «золотой визы». Греция подняла порог до €250 000. А в Дубае теперь нужно не просто купить квартиру - нужно подтвердить активы в $1 млн и доход $80 000 в год. То есть рынок стал чище. Меньше спекулянтов, больше настоящих инвесторов.

Самые доступные страны для старта - где можно купить за €50 000

Если вы думаете, что для начала нужно миллион, вы ошибаетесь. Есть страны, где можно начать с €50 000 - и получить сразу три преимущества: недвижимость, доход и ВНЖ.

• Сербия: минимальная сумма - €50 000. Нет ограничений для россиян. После покупки вы получаете ВНЖ на год, который продлевается. Доходность аренды - 5-7% в год. Налог на имущество - около 0,1% в год. Проблема? Рынок маленький. Если захотите продать через три года, покупателей будет меньше, чем в Турции.
• Таиланд: покупать землю нельзя. Но можно купить апартаменты в кондоминиуме. Минимальная цена - $50 000. Доходность - 6-9% в год. Если сдаёте посуточно - до 10%. Страна не даёт ВНЖ за покупку, но вы можете получить долгосрочную визу (LTR) через инвестиции в бизнес или депозит. Главное - не забывать, что 30 лет аренды можно продлевать. Многие россияне живут в Паттайе по 10 лет, просто продлевая договор.
• Грузия: тут вообще без заморочек. Иностранец может купить любую недвижимость без разрешений. Процесс занимает 1-2 дня. Доходность - до 10-12% в Тбилиси и на курортах. Налог на прибыль от аренды - 5%. ВНЖ не дают, но вы можете жить в Грузии без визы до года. Это идеальный вариант для тех, кто хочет просто зарабатывать, не ввязываясь в бюрократию.

Турция - лидер по числу сделок. Почему?

В 2024 году 32% всех покупок россиян за рубежом пришлось на Турцию. Почему? Потому что тут всё работает.

В Анталье средняя цена за квадратный метр - €1 500. За €120 000 вы получаете двухкомнатную квартиру в пяти минутах от пляжа. Сдаёте её на лето - €1 500 в месяц. Зимой - €600. Средняя доходность - 5-7%. Но главное - не цена. А простота. Юристы знают российские документы. Банки принимают переводы. Оформление занимает три недели. Нет требований к языку, доходу или сроку проживания. И да - в Турции можно получить гражданство через пять лет, если не нарушать закон. Это не миф. Это реальность, которую проверили тысячи россиян.

Один из них, с форумов, написал: «Купил квартиру в Анталье в январе 2024. Юрист всё сделал. Через три недели - ключи. Через месяц - первый платёж от арендодателя. Доход выше, чем у меня на зарплате».

Где уже не получится получить ВНЖ - и почему

Если вы читали в 2023 году, что «купил недвижимость - получил ВНЖ», то сейчас это не так. Многие страны закрыли двери.

• Испания: программа «золотой визы» для новых покупателей с 2024 года закрыта. Даже если купите €500 000, вам не дадут ВНЖ. Только если вы уже были в системе до 2024 года.
• Черногория: порог был €100 000. С 2024 года - программа закрыта. Никто новый не может получить ВНЖ через покупку.
• Греция: порог поднялся до €250 000. Но самое страшное - россиянам теперь отказывают в оформлении ВНЖ из-за банковских проблем. Если ваш счёт в российском банке не подтверждён, вас не примут. Один пользователь на Reddit писал: «Подавал документы в Грецию. Ждал 8 месяцев. Отказ. Сказали - не можем проверить источник средств».

Это не значит, что в этих странах нельзя покупать. Можно. Но вы не получите право на проживание. Только инвестицию. И если вы не понимаете разницу - вы рискуете купить квартиру, которую не сможете сдать, потому что не сможете приехать.

Самые выгодные по доходности - где сдавать выгоднее всего

Цена - это не главное. Главное - сколько вы зарабатываете. Вот топ-3 по доходности аренды в 2025 году:

• Грузия: 10-12,1%. Особенно в Батуми и Кутаиси. Туристов много, а жилья мало. Сезон - с апреля по октябрь. Но даже зимой есть спрос от экспатов.
• Таиланд: 6-9% (долгосрочно), до 10% (посуточно). Особенно в Паттайе и Хуа Хине. Туристы приезжают круглый год. Арендаторы - русские, немцы, поляки.
• Сербия: 5-7%. В Будве и Белграде. Налоги низкие, а спрос растёт. В сезон квартира сдаётся за €80-100 за ночь. Это €2 400 в месяц. А покупали за €60 000.

Сравните с Испанией - там доходность всего 3,2-6,2%. И это при цене €3 000 за квадратный метр. Вы платите в два раза больше, а получаете почти столько же. Не стоит.

Что нужно знать перед покупкой

Купил - и всё? Нет. Есть три обязательных шага, которые 78% россиян игнорируют - и потом жалеют.

1. Юрист обязателен. Услуги юриста обходятся в 1-3% от стоимости сделки. Это €1 500 за €50 000 квартиру. Но без него вы рискуете купить квартиру, которую нельзя сдать, или землю, которую нельзя продать. В Турции и Грузии юристы работают с россиянами каждый день. В Греции - нет.
2. Перевод денег. Не все банки принимают переводы из России. Нужен счёт в банке, который работает с российскими клиентами. В Сербии и Турции это легко. В Европе - сложно. Иногда приходится использовать третьи страны - например, Кипр или ОАЭ.
3. Налоги. В Грузии - 5%. В Сербии - 10% с аренды. В Турции - 15%, но можно снизить через упрощённую систему. В Европе - до 30%. Не забывайте: если вы сдаёте квартиру, вы платите налог. Даже если живёте в России.

Всё это можно сделать. Но не без подготовки. Кто-то думает: «Куплю, и всё». А потом - три года разбирается с налогами, арендаторами и банками. Это не инвестиции. Это хлопоты.

Куда смотреть в 2026 году - прогноз

Тренды ясны: рынок становится серьёзнее. Тех, кто «на всякий случай купил», становится меньше. А тех, кто знает, зачем покупает - больше.

• Грузия - лучший вариант для тех, кто хочет просто зарабатывать. Без виз, без сложностей, без бюрократии.
• Турция - лучший вариант для тех, кто хочет доход + ВНЖ + возможность гражданства.
• Сербия - лучший вариант для тех, кто хочет минимальный вход, ВНЖ и спокойствие.
• ОАЭ - только для тех, у кого есть $500 000 и документы на $1 млн активов. Здесь не инвестиции - это статус.

Всё, что дороже €200 000 - это уже не инвестиция. Это сбережение. А инвестиция - это когда деньги работают, а не лежат. Выбирайте не по красивым фото, а по цифрам: доход, ликвидность, налоги, риски.

Что не стоит делать

• Не покупайте в странах, где закрыли «золотую визу», если вам нужен ВНЖ.
• Не покупайте в Испании, Греции или Кипре без юриста - там правила меняются каждый месяц.
• Не думайте, что «если я куплю, то всё будет хорошо». Нет. Вы купили квартиру. Теперь вам нужно её обслуживать.
• Не верьте обещаниям «гарантированной доходности 15%». Это маркетинг. Реально - 6-10%.

Инвестиции в недвижимость за рубежом - это не лотерея. Это бизнес. И как любой бизнес - он требует знаний, времени и терпения.