Сдача квартиры в аренду - это не просто способ подзаработать. Это бизнес. И с 2025 года в России он стал гораздо сложнее, но и гораздо выгоднее, если знать, как работать с законом, а не против него. Раньше многие сдавали жилье «в конвертах» - без договоров, без налогов. Теперь это почти невозможно. ФНС получила доступ к данным Росреестра, банки начали автоматически передавать информацию о крупных платежах, а с 1 июля 2025 года все договоры аренды обязаны регистрироваться в реестре. Если вы сдаете квартиру - вы уже не просто собственник. Вы инвестор. И у инвестора есть налоговые льготы. Только нужно знать, где их искать и как правильно использовать.
Что изменилось с 1 января 2025 года
С 2025 года вступили в силу новые правила для всех, кто получает доход от аренды жилья. Главное изменение - прогрессивная шкала НДФЛ. Раньше платили 13% со всех доходов. Теперь - 13% до 2,4 млн рублей в год, а сверх этого - уже 15%. Это значит, что если вы сдаете две квартиры по 120 тысяч в месяц, ваш годовой доход - 2,88 млн. Первые 2,4 млн облагаются 13%, а оставшиеся 480 тысяч - уже по 15%. Вы платите не 374 тыс. рублей, а 397 тыс. - на 23 тысячи больше. Но это не конец света. Есть обходные пути.
Еще одно важное изменение - порог для УСН подняли до 60 млн рублей в год. Раньше предприниматели могли перейти на УСН при доходе до 150 млн. Теперь - только до 60 млн. Но зато теперь, если вы зарабатываете больше 60 млн, вы обязаны перейти на общую систему и платить НДС. Это критично для тех, кто владеет несколькими объектами в Москве или Санкт-Петербурге.
Три налоговых режима - как выбрать свой
У вас есть три основных варианта. Ни один из них не идеален. Но один из них точно подходит именно вам.
- НДФЛ (13% или 15%) - для тех, кто сдает одну квартиру и не хочет ничего регистрировать. Никаких отчетов, никаких чеков. Просто в конце года подаете декларацию 3-НДФЛ. Минус - вы не можете уменьшить налог на расходы. Плюс - никаких дополнительных обязательств. Идеально, если ваш доход не превышает 2,4 млн рублей в год.
- Самозанятый (НПД - 4% или 6%) - самый популярный выбор в 2025 году. Вы регистрируетесь в приложении «Мой налог», ведете учет через него, платите 4%, если сдаете физлицу, и 6%, если юрлицу. Никаких деклараций, никаких бухгалтеров. Доход до 2,4 млн - вы платите 96 тыс. вместо 312 тыс. по НДФЛ. Это экономия в 216 тысяч. Даже при доходе 5 млн вы платите 300 тыс., а по НДФЛ - 570 тыс. Разница - 270 тысяч. Плюс - вы можете выписывать чеки через приложение, и арендатор получает официальный документ. Минус - нельзя работать с юрлицами, если вы уже зарегистрированы как ИП.
- УСН «Доходы минус расходы» (15%) - для тех, кто сдает несколько квартир и имеет реальные расходы: ремонт, коммуналка, страховка, амортизация. Если вы тратите 200 тысяч в год на содержание квартиры, а зарабатываете 1,5 млн, вы платите налог не с 1,5 млн, а с 1,3 млн. Это 195 тысяч. По НДФЛ - 195 тысяч. По НПД - 90 тысяч. Тут выгоднее НПД. Но если вы тратите 800 тысяч в год, а зарабатываете 1,5 млн - ваша налоговая база - 700 тысяч. Налог - 105 тысяч. Это уже выгоднее НПД. Главное - все расходы должны быть документально подтверждены: чеки, договоры, выписки из банка. Без этого ФНС откажет в вычете. Постановление Арбитражного суда Московского округа от января 2025 года подтвердило: без документов - нет льготы.
Имущественный налоговый вычет - как сэкономить 130 тысяч
Многие думают, что если сдают квартиру, то не могут получить имущественный вычет. Это ошибка. Вычет в 1 млн рублей можно применить при продаже недвижимости. Но если вы сдаете квартиру - вы его не теряете. Он доступен, если вы в будущем решите продать эту же квартиру. Вы платите НДФЛ с аренды - и одновременно накапливаете право на вычет. Когда придет время продавать - вы уменьшите налогооблагаемую базу на 1 млн. Даже если вы купили квартиру за 5 млн и сдаете ее 5 лет, вы платите налог с аренды. Но когда продадите - вы сэкономите 130 тысяч на НДФЛ. Это не магия. Это закон.
Иногда люди спрашивают: «А если я пенсионер?» - да, вы освобождены от налога на имущество. Но только от него. НДФЛ с аренды - платите как все. Это частая ошибка. Пенсионеры тоже должны платить налог с доходов. Только имущественный налог - не платят.
Что нельзя игнорировать - документы и контроль
С 2025 года ФНС работает с данными не только от банков, но и от Росреестра. Если вы сдаете квартиру, но в реестре нет договора - это красный флаг. С 1 июля 2025 года все договоры аренды жилья должны быть зарегистрированы. Это значит: если арендатор платит вам 100 тысяч в месяц, а в системе стоит «договор не заключен» - ФНС пришлет уведомление. И если вы не объясните, откуда деньги, вам грозит до 40% штрафа от суммы дохода. Не 13%. Не 15%. 40%.
Даже если вы используете НПД - вам нужно выписывать чеки. Не бумажные. Электронные. Через приложение. Арендатор получает их на почту или в мессенджер. Если он физлицо - вы платите 4%. Если юрлицо - 6%. Но если вы работаете с юрлицом и не выписываете чек - это нарушение. И ФНС это видит. Потому что банк передает информацию о получении платежей от компаний. И если вы не подтверждаете, что это - аренда - вам придет запрос. Ответить «это подарок» не получится. Уже есть дела, где ФНС взыскала налоги за три года плюс штрафы.
Сколько реально можно сэкономить - примеры
Давайте посмотрим на реальные цифры.
| Режим | Налоговая ставка | Сумма налога | Экономия |
|---|---|---|---|
| НДФЛ (13% + 15%) | 13% до 2,4 млн, 15% сверх | 397 000 ₽ | - |
| Самозанятый (НПД) | 4% | 112 000 ₽ | 285 000 ₽ |
| УСН «Доходы» (6%) | 6% | 168 000 ₽ | 229 000 ₽ |
Если ваш доход - 4 млн рублей в год, а расходы - 1,2 млн (ремонт, коммуналка, страховка), то:
| Режим | Налоговая база | Сумма налога | Экономия |
|---|---|---|---|
| НДФЛ | 4 млн | 570 000 ₽ | - |
| Самозанятый | 4 млн | 160 000 ₽ | 410 000 ₽ |
| УСН «Доходы минус расходы» | 2,8 млн | 420 000 ₽ | 150 000 ₽ |
В первом случае - самозанятый побеждает. Во втором - самозанятый все еще лучше. Но если вы тратите 3 млн на содержание пяти квартир, а зарабатываете 6 млн - тогда УСН становится выгоднее. Только не забудьте сохранить все чеки. Без них - вы платите как по НДФЛ.
Что делать прямо сейчас - пошаговый план
Если вы сдаете квартиру - вам нужно сделать три вещи до конца 2025 года.
- Посчитайте доход. Сколько вы зарабатываете в год? Если меньше 2,4 млн - можно остаться на НДФЛ. Если больше - смотрите на НПД или УСН.
- Оцените расходы. Сколько тратите на ремонт, коммуналку, страхование, уборку? Если больше 30% от дохода - УСН «Доходы минус расходы» может быть выгоднее НПД.
- Выберите режим и зарегистрируйтесь. Если выбираете НПД - скачайте приложение «Мой налог». Зарегистрируйтесь в течение 10 дней после получения первого дохода. Не ждите, пока ФНС пришлет уведомление. Раньше - лучше.
- Начните вести документы. Даже если вы на НПД - сохраняйте чеки. Если на УСН - сохраняйте все: договоры, квитанции, выписки. ФНС может запросить их за три года назад.
- Зарегистрируйте договоры. С 1 июля 2025 года - обязательное требование. Делайте это через Росреестр или через агентство недвижимости. Без регистрации - рискуете штрафом 20% от дохода.
Что ждет в 2026 году - и как подготовиться
Минфин уже готовит новый закон. С 2026 года планируют ввести инвестиционный налоговый вычет для тех, кто сдает квартиру больше пяти лет. Это значит: если вы платите НДФЛ с аренды 5 лет подряд, вам вернут 20% от уплаченного налога. Это не скидка. Это возврат. Например, если вы за пять лет заплатили 1 млн рублей - вам вернут 200 тысяч. Это стимул для долгосрочного инвестирования. Но только если вы легализуете доходы. Если вы сдаете «в конвертах» - вы не получите ничего.
Эксперты предупреждают: без поддержки 15-20% мелких инвесторов выйдут с рынка. Арендные ставки вырастут на 8-12%. Вы не хотите платить больше за жилье? Тогда начните платить налоги правильно. Это не про справедливость. Это про деньги. Ваше время, ваша квартира, ваш доход. Выбор - за вами.
Можно ли сдавать квартиру без регистрации как самозанятый?
Можно, но не рекомендуется. Если вы не зарегистрированы как самозанятый или ИП, вы обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и платить 13% или 15% налога. Без регистрации вы не можете использовать льготы: вычеты, снижение налога за расходы, упрощенный учет. ФНС все равно узнает о вашем доходе - через банки и Росреестр. Лучше зарегистрироваться заранее и платить меньше.
Почему самозанятый выгоднее НДФЛ?
Потому что ставка ниже - 4% или 6% против 13% или 15%. При доходе 2,4 млн рублей по НДФЛ вы платите 312 тысяч. По НПД - всего 96 тысяч. Разница - 216 тысяч. Плюс - никаких деклараций, никаких сборов документов. Вы платите через приложение - и все. Это проще, быстрее и дешевле. Большинство инвесторов с одной-двумя квартирами выбирают именно этот режим.
Что будет, если не платить налог с аренды?
ФНС уже получает данные от банков, Росреестра и платежных систем. Если вы получаете регулярные платежи от арендатора - это автоматически попадает в систему. Штраф - 20% от неуплаченной суммы. Плюс пени за каждый день просрочки. Плюс - взыскание за три года. И если вы не сможете доказать, что деньги - не доход от аренды, вам могут арестовать счета или имущество. Риск не стоит экономии.
Можно ли совмещать УСН и самозанятый?
Нет. Вы не можете быть одновременно ИП на УСН и самозанятым. Это два разных статуса. Если вы ИП - вы не можете перейти на НПД. Если вы самозанятый - вы не можете работать с юрлицами. Выбор - один. Выбирайте тот, который лучше подходит под ваш доход и количество объектов.
Какие расходы можно учесть при УСН «Доходы минус расходы»?
Можно учесть: ремонт квартиры (с чеками), коммунальные платежи, страховку имущества, услуги уборки и ухода, амортизацию (если вы признаете объект основным средством), налог на имущество. Все расходы должны быть документально подтверждены: договоры, квитанции, выписки из банка. Без документов - ФНС не примет их. Храните все минимум 5 лет.
