Как легально сдавать квартиру посуточно и платить налоги в 2026 году

Сдавать квартиру посуточно - это не просто способ заработать на свободных комнатах. Это полноценный бизнес. И если вы не оформите его легально, вас ждут доначисления, штрафы и даже суд. С 2025 года правила изменились кардинально: посуточная аренда теперь официально считается гостиничной деятельностью. Это значит, что просто выложить объявление на Avito и получать деньги - уже недостаточно. Нужно понимать, как платить налоги правильно, чтобы не потерять доход и не получить проблем с налоговой.

Почему нельзя сдавать квартиру без оформления

Многие думают: «Я же не бизнесмен, я просто сдаю квартиру на пару дней». Но налоговая уже давно так не считает. Если вы сдаете жилье чаще, чем 3-4 раза в год - это уже регулярная деятельность. И по позиции ФНС, это предпринимательство. В 2023 году ФНС доначислила налоги более чем 12 тысячам собственников, которые не декларировали доходы от посуточной аренды. В одном из дел суд признал, что сдача квартиры 11 месяцев подряд - это не «временная помощь», а бизнес. Собственника обязали заплатить 20% штрафа и доплатить налог по ставке УСН - 6% от всех доходов, а не 13% НДФЛ. То есть, если вы получали 100 тыс. рублей в месяц, налоговая могла потребовать 7,2 тыс. рублей в месяц вместо 13 тыс. - и еще штраф 2,4 тыс. рублей. Это не теория. Это реальные решения судов.

Какие налоговые режимы работают в 2026 году

В России есть четыре легальных способа платить налоги с посуточной аренды. Выбирайте один - и только один. Не смешивайте их. Не пытайтесь «по-честному» платить НДФЛ, а потом «забыть» про декларацию. Это рискованно.

• Налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятый») - самый популярный вариант. Ставка 4% при работе с физлицами, 6% - с юрлицами. Доход до 2,4 млн рублей в год - вы платите только эти проценты. Свыше - добавляется 1% с суммы, превышающей 300 тыс. рублей. Главное - вы не ИП, не нужно сдавать отчеты, платить взносы, вести бухгалтерию. Все через приложение «Мой налог»: выставляете чек, система считает налог, напоминает об оплате. За год можно сэкономить до 100 тыс. рублей по сравнению с НДФЛ.
• НДФЛ (13%) - для тех, кто сдает редко. Но если вы сдаете чаще 4 раз в год - налоговая может признать вас предпринимателем и пересчитать налог по УСН. Плюс - вы сами подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платите налог до 15 июля. Если забудете - штраф 20% от суммы. Многие так делают, потом получают «сюрприз» от ФНС.
• УСН «Доходы» (6%) - если вы зарегистрированы как ИП. Плюс: можно работать с юрлицами, получать оплату от компаний. Минус: нужно платить взносы в ПФР - около 40 тыс. рублей в год. Если ваш доход 150 тыс. в месяц, то налог 9 тыс. рублей, а взносы - еще 3,3 тыс. Итого - 12,3 тыс. в месяц. Это дороже, чем НПД.
• Патент (ПСН) - фиксированная сумма налога, которую рассчитывает ФНС по вашему региону. Например, в Москве за однокомнатную квартиру площадью 35 м² патент стоит 216 тыс. рублей в год. Если вы реально зарабатываете 4 млн рублей - вы переплачиваете. Если зарабатываете 1 млн - патент выгоден. Но патент можно купить на 1 месяц, на 3 месяца - гибко. Главный минус: патент действует только в том регионе, где вы его оформили. Если вы сдаете в разных городах - нужно покупать несколько патентов.

Почему самозанятость - лучший выбор для большинства

Согласно опросу портала Nachas.ru (январь 2024), 68% владельцев квартир, сдающих посуточно, выбрали статус самозанятого. Почему? Простота. Вы не ИП. Вам не нужно платить взносы. Не нужно сдавать отчеты. Не нужно открывать расчетный счет. Вы регистрируетесь в приложении «Мой налог» за 15 минут - и всё. Каждый раз, когда гость платит - вы выставляете чек через приложение. Налог считается автоматически. Вы платите до 28 числа следующего месяца. Если доход 150 тыс. рублей в месяц - налог 6 тыс. рублей. При НДФЛ - 19,5 тыс. рублей. Экономия - 13,5 тыс. рублей в месяц. За год - 162 тыс. рублей. Это как получить бесплатный бонус от государства.

Есть подвох? Есть. Первый - ограничение в 2,4 млн рублей в год. Если вы сдаете 2-комнатную квартиру в центре Москвы и получаете 250 тыс. рублей в месяц - вы перешагнете этот порог. Тогда ставка с физлиц становится 6%, и вы платите 15 тыс. рублей в месяц. Это уже дороже, чем УСН 6% (если учесть взносы). Второй - блокировки счетов. Некоторые банки и платежные системы (Сбер, Тинькофф, Qiwi) начинают проверять счета, если видят много мелких платежей от разных людей. Они могут заблокировать карту, потребовать объяснения. Это не редкость. Решение - используйте отдельный счет только для аренды. Или привязывайте к нему только «Мой налог» - тогда система понимает: это легальный доход.

Что изменится с 1 сентября 2025 года

С этого дня посуточная аренда официально становится гостиничной деятельностью. Это значит:

• Вы обязаны соответствовать СанПиН 2.1.2.2645-10 - нормам для гостиниц. Это: чистота, вентиляция, пожарная безопасность, наличие первичных средств тушения огня, выходы на эвакуацию.
• Нужно установить систему контроля доступа - например, электронный замок, который регистрирует, кто зашел и когда.
• Вы должны быть внесены в реестр средств размещения - это база, которую ведет Роспотребнадзор.
• Вы обязаны регистрировать гостей по месту пребывания - это уже было, но теперь проверка будет автоматической.

Для владельцев одной квартиры это значит: вы потратите 50-100 тыс. рублей на обустройство. Электронный замок - 8 тыс. рублей. Камера - 5 тыс. рублей. Сертификат пожарной безопасности - 15 тыс. рублей. Консультация юриста - 10 тыс. рублей. Это не «можно», это - «обязательно». Иначе - штраф до 500 тыс. рублей, а потом - запрет на сдачу жилья.

Как начать легально - пошагово

Вот что делать прямо сейчас:

1. Выберите налоговый режим. Если вы сдаете одну квартиру и доход до 2,4 млн рублей в год - регистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог». Если выше - подумайте об ИП на УСН.
2. Зарегистрируйтесь. Для самозанятого - скачайте приложение, введите паспорт, СНИЛС, ИНН. Подтвердите через СМС. Готово. Для ИП - через госуслуги или МФЦ. Платите 800 рублей пошлины. Регистрация - 3 дня.
3. Заключайте договор. С каждым гостем - письменный договор. Обязательно: ФИО, паспортные данные, адрес квартиры, срок аренды, сумма, способ оплаты. Без договора - вы не сможете доказать, что это не «помощь», а бизнес.
4. Регистрируйте гостей. В течение 90 дней после заселения - подайте заявку на регистрацию по месту пребывания через госуслуги. Это требование закона. Не делайте этого - гость может быть признан «нелегалом», а вы - нарушителем миграционного законодательства.
5. Выставляйте чеки. Каждый платеж - через «Мой налог». Даже если платят наличными. Даже если платят через Airbnb. Приложение автоматически передаст данные в ФНС. Если вы не выставляете чек - это уклонение от налогов. Штраф - 20% от суммы.
6. Следите за соседями. Если гости шумят, оставляют мусор, приезжают каждый день - соседи могут подать жалобу. Суд может обязать вас прекратить сдачу. В Москве уже было 3 таких дела. Не превращайте квартиру в гостиницу.

Реальные примеры: что работает

Пользователь из Санкт-Петербурга сдает 2-комнатную квартиру через Airbnb. Доход - 180 тыс. рублей в месяц. Регистрировался как самозанятый в 2021 году. Выставляет чеки. Платит 7,2 тыс. рублей налога в месяц. Соседи не жалуются - гости приезжают раз в 2 недели. За 3 года - 87 положительных отзывов. Он не ИП. Не платит взносы. Не сдает отчеты. И у него нет проблем с налоговой.

Другой пример - женщина из Казани. Сдавала квартиру как физлицо. В 2023 году получила письмо от ФНС: «Ваша деятельность признана предпринимательской. Доначислите налог по УСН 6% и штраф 20%». Она заплатила 24 тыс. рублей налога и 4,8 тыс. рублей штрафа. Суммарно - 28,8 тыс. рублей. Если бы она была самозанятой - она заплатила бы 10,8 тыс. рублей. Разница - 18 тыс. рублей. Она сожалеет.

Что делать, если вы уже сдаете, но не оформились

Не паникуйте. Но действуйте быстро. Первый шаг - перестаньте получать деньги без чеков. Второй - зарегистрируйтесь как самозанятый. Третий - начните выставлять чеки за все прошлые платежи. Да, это не идеально. Но ФНС понимает: люди не знали. Если вы добровольно начнете платить налоги - штрафы могут быть снижены. Если вы ждете, пока налоговая придет с проверкой - штраф будет 40% от суммы. И это не теория. Это практика 2024 года.

Сколько можно заработать, если всё делать правильно

Представьте: вы сдаете однокомнатную квартиру в центре Москвы. Средняя цена - 4 тыс. рублей за ночь. 15 ночей в месяц - 60 тыс. рублей. 180 ночей в год - 720 тыс. рублей. При НПД - налог 28,8 тыс. рублей в год. Это 4%. Вы получаете 691,2 тыс. рублей в год чистого дохода. Без штрафов. Без проверок. Без страха. Это не мечта. Это реальность для тысяч людей в России. Главное - начать правильно.