Вы сдаёте квартиру в аренду и думаете, что никто этого не знает? Налоговая уже знает. Даже если вы получаете деньги наличными, даже если сдаёте на один день, даже если соседи молчат - система работает. И она не спит. Ни по выходным, ни в отпуске, ни на больничном. Всё, что вы получаете за сдачу жилья, - это доход. И по закону его нужно декларировать и платить 13% налога. В 2025 году уклониться от этого почти невозможно.
Как налоговая узнаёт, что вы сдаёте квартиру
Налоговая служба не полагается на жалобы соседей - хотя они тоже работают. Основной источник информации - это цифры. Автоматические системы анализируют миллионы операций в банках, объявления на сайтах и данные из Росреестра. Достаточно одного признака, чтобы система поставила вас в список подозреваемых.
Если на вашу карту каждый месяц приходит 25 000 рублей от одного и того же человека - это не случайность. Система замечает: одинаковая сумма, одинаковые даты, нет других поступлений от этого человека. Это классический признак аренды. Даже если вы не указывали в объявлении номер телефона, а арендатор оплатил через СБП или приложение - система всё равно найдёт связь.
Почему? Потому что банки обязаны передавать в ФНС информацию о регулярных переводах между физлицами. А налоговая проверяет не только ваши счета - она смотрит и на счета арендаторов. Если компания снимает квартиру для сотрудников - она платит с бухгалтерии. И эта сумма отражается в её отчётах. Налоговая сверяет: кто платит, кому платит, и совпадает ли это с данными о собственнике.
Сайты вроде Avito, Cian и Domofond - это не просто площадки для объявлений. Это открытые базы данных для налоговой. Роботы сканируют каждое объявление, ищут совпадения по номерам телефонов, адресам, описаниям. Если вы сдаёте квартиру в Москве, а прописаны в Пскове - это тоже сигнал. Если у вас две квартиры, а одна пустует - налоговая знает, что одна из них, скорее всего, сдаётся.
Иногда сотрудники ФНС звонят сами, представляясь арендаторами. Или приходят на просмотр, чтобы увидеть, кто живёт в квартире. Если соседи жалуются на шум, ремонт или частых гостей - это тоже повод для проверки. В 2024 году 42% проверок начались именно по жалобам. А 67% людей, которые сдавали жильё без декларации, уже получали письма от налоговой.
Что происходит, когда вас найдут
Вы получаете письмо: «Предоставьте пояснения о поступлениях на счёт». Это не угроза. Это первый шаг. Игнорировать его - самая большая ошибка. Если вы не ответите, налоговая начнёт собирать доказательства: запросит выписки по вашему счёту за последние три года, попросит у арендаторов подтверждение проживания, свяжется с риелтором, если вы использовали агентство.
Если вы получали деньги наличными - это не защита. Даже без расписок, если арендатор признается, что платил вам, - этого достаточно. Арендатор не будет защищать вас. Он просто скажет правду: «Я жил там, платил 30 тысяч в месяц». Налоговая это запишет. И вы не сможете отрицать.
Если вы не платили налоги, вас ждут:
- Доначисление налога за последние три года (по закону - максимум три года назад)
- Пени за каждый день просрочки - 1/300 ставки ЦБ за день
- Штраф 20% от неуплаченной суммы, если налоговая докажет, что вы умышленно не платили
- Если сумма больше 900 000 рублей - это уже уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ)
В 2023 году средний размер доначислений по арендным доходам составил 217 000 рублей. У кого-то - 50 тысяч, у кого-то - полмиллиона. Всё зависит от того, сколько вы получали и как давно.
Что делать, если вы уже сдаёте квартиру без декларации
Если вы ещё не получали письма от налоговой - у вас есть шанс всё исправить без штрафов. Сделайте это до того, как они вас найдут.
Вам нужно:
- Собрать все документы: выписки по счетам, копии договоров, скриншоты объявлений, расписки (если есть)
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ за последние три года
- Подать её через личный кабинет на nalog.ru или в налоговой
- Оплатить налог и пени
Если вы подаёте декларацию добровольно - штраф не начисляют. Пени будут, но их можно уменьшить, если объясните, что не знали, что нужно платить. Налоговая не наказывает за неведение - она наказывает за уклонение.
Если вы сдаёте квартиру сейчас - начните платить налоги с этого месяца. Декларацию подавайте до 30 апреля следующего года. Налог - 13% от чистого дохода. Не от стоимости квартиры, не от кадастровой цены - от денег, которые вы реально получили.
Можно ли не платить, если сдаёте на день или неделю?
Нет. Нет исключений. Даже если вы сдали квартиру на два дня за 5 000 рублей - это доход. Вы обязаны его декларировать. Налоговая не спрашивает, как долго сдавали. Она спрашивает: «Получали ли вы деньги?»
Многие думают, что краткосрочная аренда через Airbnb или Яндекс.Аренду - это не «налоговый риск». Это ложное убеждение. Платформы не платят налог за вас. Они просто предоставляют площадку. Деньги приходят на ваш счёт. И налоговая это видит.
Если вы сдаёте посуточно - вы не освобождены от налога. Вы не можете считать это «помощью другу» или «временным решением». Это бизнес. И бизнес должен платить налоги.
Что делать, чтобы не попасть под проверку
Если вы хотите жить спокойно - платите налоги. Но если вы ещё не готовы - вот что реально снижает риски:
- Не сдавайте квартиру, если у вас уже есть две в собственности - это красный флаг
- Не используйте один номер телефона в нескольких объявлениях - роботы это отслеживают
- Не получайте деньги на карту, если арендатор не родственник - это автоматический сигнал
- Не оставляйте расписок, если платят наличными - это доказательство
- Не говорите соседям, что сдаёте - они могут пожаловаться
Но самое главное - не думайте, что вы «не попадётесь». В 2025 году налоговая выявляет 120 000 неплательщиков в год по доходам от аренды. Это больше, чем по всем другим видам незадекларированных доходов вместе взятым. Вы не исключение. Вы - часть системы.
Что будет, если не платить и не декларировать
Сначала - письмо. Потом - требование оплатить налог и пени. Потом - штраф. Потом - взыскание через суд. Если вы не платите - налоговая может арестовать вашу карту, заблокировать имущество, запретить выезд за границу.
Если сумма превышает 900 000 рублей - это уже уголовное дело. Да, за сдачу квартиры. Да, в 2025 году. В 2023 году в России было 37 уголовных дел по статье 198 УК РФ - все связаны с арендой жилья. Люди не верили, что это возможно. Потом - суд, штрафы, исправительные работы.
Самое страшное - не штраф. Это потеря доверия. Вы не сможете взять ипотеку, получить кредит, устроиться на работу в госструктуру. Налоговая передаёт данные в кредитные бюро, в ФССП, в МВД. Ваша репутация - не просто цифры. Это ваша жизнь.
Вы сдаёте квартиру, чтобы заработать. Но если не платите налоги - вы рискуете потерять всё: деньги, квартиру, свободу. Налоговая не враг. Она просто система. И она работает. Лучше с ней сотрудничать, чем ждать, пока она найдёт вас.
Екатерина Чупина
декабря 5, 2025 AT 19:56Я сдавала квартиру два года подряд, даже не думала, что всё так прозрачно. Письмо пришло - испугалась, но сразу собрала выписки и подала декларацию. Пени заплатила, налог - тоже. Не хотелось рисковать. Теперь сдаю только через договор и сразу платю 13%. Спокойнее спать.
Советую всем - не ждите, пока найдут. Лучше самому сделать, чем потом объяснять, почему не знал.
Это не про страх, это про честность.
Дмитрий Назаров
декабря 7, 2025 AT 07:03ФНС теперь использует ML модели для анализа транзакций между физлицами и интегрирует данные с риелторских платформ через API-шлюзы. Система называется САФИР-2 и работает на базе федеральной базы данных Росреестра с привязкой к ИНН и ОКТМО. Даже если ты платишь наличкой - если арендатор использует карту СБП с привязкой к юрлицу - система строит граф связей и выявляет аномалии. Ты не скроешься. Точка.
Да и вообще - зачем рисковать если 13% это меньше чем твои коммуналки за месяц?
Казаков Вячеслав
декабря 7, 2025 AT 21:58О, опять эти моральные уроки от налоговой. Как будто мы живём в СССР, где каждый должен отчитываться за каждую копейку. Ты сдаёшь квартиру - это твоя частная собственность, твоя экономическая свобода. А они хотят с тебя 13%? За что? За то, что ты не бедный? За то, что ты не ленивый?
Плюс, кто вообще считает эти 25 тысяч в месяц? У меня друг сдал квартиру на два месяца за 150 тысяч - и всё. Никто не спрашивал. А если кто-то и спросит - он сам виноват, что не знает, как обойти систему.
И да, эти роботы - это не магия, это просто бюрократический мусор, который никто не проверяет в реальности. Даже в Европе так не делают. А тут - паника и преследование.
Николь Кошелева
декабря 8, 2025 AT 10:20Я прочитала это и заплакала. У меня мама сдавала квартиру 5 лет, получала наличку, думала, что всё нормально. Потом пришло письмо - 800 тысяч доначислений. Пенсия у неё 18 тысяч. Она не знала, что это уголовка. Я ей помогла, подала декларацию. Она теперь боится выходить из дома. А я думала - это про кого-то другого. Оказалось - про нас. Просто не говорите соседям. Не пишите в объявлениях. Не платите на карту. Но всё равно - они знают. Они всегда знают.
Сергей Щепелев
декабря 9, 2025 AT 11:49Люди, вы что, реально думаете, что ФНС - это ваша бабушка, которая просто «предупредит»? 😤 Это военная операция по сбору данных. У нас в стране 120 тысяч неплательщиков в год - а вы думаете, что вы исключение? 🤡
Ты сдаёшь квартиру - ты бизнесмен. Не «помогаешь другу». Не «временный вариант». БИЗНЕС. И бизнес платит налоги. Иначе - твой iPhone, твоя машина, твоя квартира - всё это могут забрать. А ты будешь сидеть и плакать, что «не знал». 🤦♂️
Ты не жертва. Ты - нарушитель. И ты уже в списке. 💸🔥
Антон Иванов
декабря 11, 2025 AT 10:49Если вы сдаёте - платите. Это не про мораль. Это про стабильность. Платите - и живёте спокойно. Никто не будет вас преследовать, если вы честны. Налоговая - не враг. Она просто часть системы, которая держит страну. Если вы не платите - вы обманываете не только государство, но и тех, кто платит. Кто-то работает на двух работах, чтобы оплатить налоги. А вы думаете, что сдача квартиры - это «лёгкие деньги»?
Если вы ещё не подали - сделайте это. Сегодня. Не завтра. Не после письма. Сегодня.
Вы не рискуете. Вы восстанавливаете справедливость.