В 2025 году получить ипотеку ИП или фрилансеру стало сложнее, чем раньше - но не невозможно. До недавнего времени банки считали самозанятых рискованными заемщиками. Справки 2-НДФЛ были обязательны, а доходы из приложения «Мой налог» игнорировались. Теперь всё изменилось. С 15 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон №42-ФЗ, который обязал банки принимать справки о доходах по форме КНД 1122036 - те самые, что генерируются в приложении «Мой налог» или личном кабинете ФНС. Это не просто формальность. Это реальный шанс для тех, кто работает на себя.
Какие документы нужны для ипотеки ИП или фрилансеру
Список документов для самозанятых теперь стандартный, но с важной деталью: вместо 2-НДФЛ вы подаёте справку о доходах из налогового приложения. Это ваш главный документ. Без него - отказ. Банки уже не спрашивают, почему у вас нет 2-НДФЛ. Они просто смотрят на цифры в справке КНД 1122036.
Помимо справки, вам понадобятся:
- Паспорт
- Второй документ: СНИЛС, водительские права, загранпаспорт или военный билет
- Свидетельство о регистрации ИП (если вы ИП)
- Выписка из ЕГРИП (если банк запросит)
- Документы на недвижимость (договор купли-продажи, техпаспорт, выписка из ЕГРН)
Важно: если вы фрилансер и не зарегистрированы как ИП, но платите налоги через «Мой налог» - вы имеете те же права, что и ИП. Банки не различают этих статусов при оценке дохода. Главное - чтобы в справке были чёткие, стабильные цифры за последние 12 месяцев.
Ставки по ипотеке для самозанятых в 2025 году
Средняя ставка по ипотеке для наёмных работников - 9,5-12,5%. Для самозанятых - от 11% до 37%. Да, это много. Но это не значит, что вам не подойдёт ни один вариант. Ставка зависит от трёх вещей: ваш доход, первоначальный взнос и срок кредита.
Если вы зарабатываете больше 150 тысяч в месяц (в Москве) и можете внести 30% в качестве первоначального взноса - вы попадаете в зону 11-13%. Это уже сравнимо с условиями для офисных сотрудников. Если вы зарабатываете 90 тысяч, но хотите взять ипотеку на 30 лет - ставка может вырасти до 25-30%. Банки боятся, что вы не справитесь с платежами в случае перерыва в доходах.
Особый случай - IT-специалисты. Для них действует программа IT-ипотека. Ставка от 5% годовых, срок до 30 лет, первоначальный взнос от 15%. Максимум - 30 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. Но есть условие: вы должны быть аккредитованы как IT-специалист через Минцифры РФ. Это делается на портале Госуслуги за 3-5 дней. Если вы работаете на зарубежных клиентов - приложите копии договоров. Это сильно повышает доверие банка.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку
Банки считают по простой формуле: ваш ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% от дохода. Но на практике - 20-30%. Почему? Потому что у вас нет стабильного графика, как у офисного работника. Если вы зарабатываете 200 тысяч в месяц, но в два месяца подряд - 80 тысяч, банк посчитает, что вы не справитесь.
Для кредита на 5 млн рублей на 30 лет вам нужно зарабатывать не менее 162 тысяч в месяц. Это не теория - это расчёт, подтверждённый экспертами РЭУ им. Плеханова. И это при ставке 12%. Если ставка 18%, то требуемый доход вырастает до 210 тысяч.
Важно: если ваш годовой доход ниже 2,4 млн рублей - вы не попадаете в зону комфортного одобрения. Это лимит, установленный для статуса самозанятого. Банки знают это. Они не дают ипотеку тем, чей доход не позволяет платить по кредиту и одновременно платить налоги.
Что мешает получить ипотеку? Основные причины отказа
По данным НБКИ, 78% отказов самозанятым связаны с нестабильным доходом. Это не значит, что вы зарабатываете мало - это значит, что вы зарабатываете по-разному. Например: в январе - 120 тысяч, в феврале - 60 тысяч, в марте - 180 тысяч. Банк не видит тенденции. Он видит риск.
Вторая причина - плохая кредитная история. Даже если вы платили микрозаймы с просрочками - это отразится. Третья - стаж. Большинство банков требуют минимум 1 год работы в качестве ИП или самозанятого. Если вы открылись в декабре 2024 года - вы можете подавать заявку только с марта 2025 года.
Ещё одна ловушка: банки требуют 2-НДФЛ. Да, это против закона, но это происходит. Если вам отказывают по этой причине - требуйте письменный ответ. Затем подавайте заявку в другой банк. В 2025 году уже 11 банков официально принимают справки из «Мой налог».
Лайфхаки: как увеличить шансы на одобрение
Если вы хотите получить ипотеку - не подавайте заявку в один банк. Подавайте в 3-5 за две недели. Почему? Потому что каждый запрос снижает ваш кредитный рейтинг на 1-2 пункта. Но если вы сделаете это за 14 дней - банки сочтут это «одним запросом» по правилам НБКИ. Это называется «окно одобрения».
Добавьте дополнительные источники дохода. Аренда квартиры? Доход от инвестиций? Фриланс на стороне? Приложите договоры, выписки, скриншоты. Исследование RAEX показало: это повышает шансы на одобрение на 35%. Банк видит: у вас не один поток - у вас несколько. Это снижает риск.
Если вы IT-фрилансер - аккредитуйтесь через Минцифры. Это бесплатно и занимает 5 дней. После этого вы получаете доступ к программе IT-ипотеки. Ставка 5-7% - это не миф. Это реальность. Пользователь с ником "IT_Freelancer2025" на VC.ru получил ипотеку на 22 млн рублей через Тинькофф Банк, приложив договоры с клиентами из Германии и США.
Не пытайтесь «подогнать» доход. Банки проверяют все транзакции через ФНС. Если вы в декабре вдруг получили 500 тысяч - и в январе - 0 - это сразу вызовет подозрение. Лучше показать стабильный доход в 100-120 тысяч в месяц в течение 12 месяцев. Это работает лучше, чем разовый всплеск.
Кто может получить ипотеку в 2025 году - и кто нет
Подойдёте, если:
- Вы ИП или самозанятый с доходом от 120 тысяч в месяц
- У вас есть 1 год стажа в качестве предпринимателя
- Вы можете внести 15-30% первоначального взноса
- У вас хорошая кредитная история
- У вас есть дополнительные источники дохода
Не подойдёте, если:
- Ваш доход ниже 90 тысяч в месяц
- Вы открыли ИП меньше года назад
- У вас есть просрочки по кредитам или микрозаймам
- Вы не платите налоги через «Мой налог» или не ведёте учёт доходов
- Вы хотите взять ипотеку на 30 лет, но ваш доход - 80 тысяч
Особенно сложно - тем, кто работает в сфере услуг, ремесел, торговли. У них доход часто сезонный. Им сложнее доказать стабильность. Но если вы ведёте учёт, платите налоги и показываете рост - даже в этом случае есть шанс.
Что изменится в 2026 году
К концу 2025 года ставки для самозанятых начнут падать. Почему? Потому что с 15 февраля 2025 года государственные МФО получили право выдавать ипотеку. Они пока не могут предлагать ставки ниже 14-16%, но к концу года это снизится до 11-13%.
С 1 апреля 2025 года начнётся пилот: банки смогут получать данные о вашем доходе напрямую из «Мой налог» - без вашего участия. Это сократит время одобрения с 7 дней до 4. Вы просто даёте согласие - и банк сам забирает цифры.
А с 2026 года Минстрой планирует запустить программу «Ипотека для самозанятых» с гарантированной ставкой не выше 12%. Это будет как «льготная ипотека», но для тех, кто работает на себя. Прогнозы: к 2027 году доля самозанятых среди ипотечных заемщиков вырастет с 4,7% до 15%.
Сейчас - 12,7 млн самозанятых в России. Но только 0,8% из них получили ипотеку. Это значит: рынок только начинает открываться. Вы - в числе первых, кто может воспользоваться новыми правилами.
Можно ли получить ипотеку, если я самозанятый и не ИП?
Да, можно. Статус самозанятого и ИП равнозначны при подаче заявки на ипотеку. Главное - чтобы вы платили налоги через приложение «Мой налог» и могли предоставить справку о доходах по форме КНД 1122036. Банки не требуют регистрации ИП, если вы платите налоги как самозанятый.
Сколько времени занимает одобрение ипотеки для самозанятых?
В среднем - 5-7 рабочих дней. Это на 2 дня дольше, чем для наёмных работников, потому что банк проверяет доходы через ФНС, а не просто по справке от работодателя. Если вы подаёте документы в пилотный банк, который уже подключён к системе «Мой налог», срок может сократиться до 3-4 дней.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?
Нет, нельзя. Минимальный первоначальный взнос для самозанятых - 15%. Некоторые банки требуют 20-30%. Это связано с высоким риском. Даже государственные МФО не выдают ипотеку без первоначального взноса. Исключение - программы господдержки для молодых семей или многодетных, но они не распространяются на самозанятых без дополнительных условий.
Какой максимальный срок кредита для самозанятых?
До 30 лет - как и для всех. Но банки редко дают 30 лет, если ваш доход ниже 150 тысяч в месяц. При доходе 100 тысяч и сроке 30 лет ежемесячный платеж может составить 70-80 тысяч - это слишком много для стабильности. Чаще всего банки предлагают 15-20 лет для самозанятых с доходом до 120 тысяч.
Что делать, если банк отказал из-за отсутствия 2-НДФЛ?
Запросите письменный отказ с указанием причины. Если там написано «отсутствует 2-НДФЛ» - это нарушение закона №42-ФЗ. Подайте заявку в другой банк. В 2025 году уже 11 банков официально принимают справки из «Мой налог». Не теряйте время - подавайте в Тинькофф, ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, Банк Открытие. Это ваши лучшие шансы.
Можно ли использовать ипотеку для покупки загородного дома?
Да, можно. Но не все банки одобряют кредиты на загородную недвижимость для самозанятых. Чаще всего это только банки с собственными программами - например, ВТБ, Сбербанк, Тинькофф. Условия такие же: ставка выше, первоначальный взнос 20-30%. Важно, чтобы дом был зарегистрирован как жилой и имел подключённые коммуникации. Дачи и садовые дома - не подходят.
Олег Гречко
января 23, 2026 AT 16:20Ну наконец-то! Я два года мучился с банками, пока не нашёл Тинькофф - они реально берут справки из «Мой налог». Главное - не паниковать, если в декабре доход всплескнул, а в январе - ноль. Покажи 12 месяцев стабильности - и всё будет ок. Уже в мае одобрили ипотеку на 18 млн. Спасибо за статью, реально помогла.
Рафаэль Гадельшин
января 25, 2026 AT 01:58В соответствии с Федеральным законом №42-ФЗ, вступившим в силу 15 января 2025 года, банки обязаны принимать справки о доходах по форме КНД 1122036, как это прямо указано в статье 12.1 Закона о налогах и сборах. Отказ на основании отсутствия 2-НДФЛ является нарушением ст. 15.27 КоАП РФ. Рекомендую всем, кто столкнулся с подобным - подавать жалобу в Банк России через портал https://www.cbr.ru/.
nadya ck
января 26, 2026 AT 13:59IT-ипотека? 😏 Ты серьезно? Это же для тех, кто уже в топ-1% по доходам и имеет аккредитацию через Минцифры. А остальные? Пока ты тянешь документы, банк уже закрыл лимиты. И да - 5%? Это как мечтать о космическом отпуске, когда ты в метро с тремя пересадками. #всеЗнаю #самозанятыйнонепретенциозный
Настя Зайцева
января 28, 2026 AT 02:48Вы вообще понимаете, что 120к в месяц - это уже богатство? У меня соседка с двумя детьми и фрилансом на 60к в месяц, и она в панике. А вы тут про 30 млн и 5% - это не ипотека, это фейк. Пора перестать писать про «лайфхаки» для тех, кто не живёт в реальности.
Катя Хариенко
января 29, 2026 AT 04:13«Покажите 12 месяцев стабильности» - ага, как будто у фрилансера в сфере дизайна не бывает «сезонов». Я в ноябре заработал 200к, в декабре - 8к. Банк сказал: «Вы не стабильны». Я сказал: «А вы не понимаете рынок». Они ответили: «Тогда идите в банк, который понимает». Кто-то знает, где он? 😏
Sergei Saltan
января 30, 2026 AT 22:22А у меня друг в Казани, он ИП, 70к в месяц, 30% внес, и взял ипотеку на 10 млн в Сбере. Ставка 13%. Он не IT, не гений, просто честно платил налоги. Всё реально. Главное - не бояться идти в несколько банков. Я сам так взял.
Kseniya Kutukova
февраля 1, 2026 AT 20:41Вы все забываете про главную ловушку: банки требуют выписку из ЕГРИП, но если ты фрилансер - у тебя её нет. И если ты не ИП - ты не «равен» ИП в глазах банковского алгоритма. Они смотрят на ЕГРИП. Это не закон, это внутренний фильтр. И да - 11 банков «принимают» справки, но 9 из них сразу отправляют в ручную проверку. Это не «легко», это «длинный путь с кучей бюрократических тупиков».
Ксения Смирнова
февраля 3, 2026 AT 11:38Я самозанятая, не ИП, зарабатываю 110к в месяц, внесла 25%. Взяла ипотеку в Газпромбанке за 14 дней. Ключ - не пытаться «подогнать» доход. Я показала 12 месяцев по 105-115к. Даже не думала про IT-программы - просто честно. И да, я смеялась, когда мне сказали: «Вы не как все». А потом дали ключи. 💪