Вы хотите продать свою квартиру, которая еще в ипотеке, и сразу купить новую - но не хотите платить десятки тысяч за досрочное погашение кредита или ждать месяцы с перерывом в жилье? Это возможно. В 2026 году перенос залога - не редкость, а стандартная операция, которую предлагают крупные банки. Главное - понять, как это работает, какие есть варианты и как не попасть в ловушку.
Почему перенос залога - это выгодно
Обычно, чтобы продать ипотечную квартиру, нужно сначала полностью погасить кредит. Это требует либо больших накоплений, либо привлечения заемных средств под высокую ставку. А если вы сразу покупаете новую квартиру - вам снова нужно оформлять ипотеку, платить за оценку, страхование, нотариуса и регистрацию. Всё это стоит времени, денег и нервов.
Перенос залога позволяет избежать всего этого. Вы продаете старую квартиру, деньги от покупателя идут напрямую на погашение вашего долга, а новый кредит оформляется сразу на новую квартиру - без разрыва в обременении. Банк просто переносит ипотеку с одного объекта на другой. Ставка, срок и условия остаются прежними. Вы не теряете льготы, не платите штрафы за досрочное погашение и не теряете жилье на время сделки.
Какие банки это делают
В 2025 году 68% российских банков официально разрешили перенос залога. Лидеры - Сбербанк, ВТБ и Дом.РФ. Сбербанк запустил сервис DomClick Залог в марте 2025 года - он автоматизирует 85% процесса и дает ответ за 3 рабочих дня. ВТБ и Дом.РФ также имеют упрощенные программы для таких сделок.
Но не все банки. Мелкие кредитные организации, особенно региональные, часто отказываются - им не хватает системы для электронного взаимодействия с Росреестром. Поэтому первое, что нужно сделать: проверить, поддерживает ли ваш банк перенос залога. Звоните в службу поддержки, не ждите ответа на сайте - там часто стоит устаревшая информация.
Четыре способа продать квартиру в ипотеке
Есть четыре основных схемы. Каждая имеет свои плюсы, минусы и сроки.
- 1. Погашение долга наличными покупателем - покупатель вносит сумму, равную остатку кредита, прямо на счет банка. Сделка занимает 10-15 дней. Минус: покупатель должен иметь полную сумму на руках. Плюс: самый надежный вариант - только 2% сделок проваливаются.
- 2. Переоформление ипотеки на нового заемщика в том же банке - вы продаете квартиру, а покупатель берет вашу ипотеку. Банк проверяет его доходы и выдает кредит на ту же сумму. Срок - 15-20 дней. Плюс: вы сохраняете старую ставку. Минус: банк может отказать, если покупатель не подходит по кредитной истории. 15% отказов.
- 3. Рефинансирование в другом банке - вы сначала погашаете ипотеку, потом берете новый кредит в другом банке. Это дороже и дольше - 20-30 дней. Плюс: можно снизить ставку на 2-2,5 п.п. Минус: риск отказа в 25% случаев, и вы остаетесь без жилья на время оформления.
- 4. Одновременный перенос залога - продажа и покупка происходят в один день. Банк снимает обременение со старой квартиры и сразу накладывает его на новую. Это сложнее всего - только 38% заявок одобряют. Но это единственный способ, где вы не теряете жилье вообще. Срок - 25-35 дней.
Главное условие: сумма сделки
Банки не просто так требуют, чтобы цена новой квартиры была выше остатка по кредиту. Они защищают себя. Согласно внутренним регламентам Сбербанка (действующим с июня 2024 года), сумма сделки должна покрывать остаток долга плюс 20% в качестве гарантии ликвидности.
Пример: вы должны банку 3 млн рублей. Новая квартира должна стоить не меньше 3,6 млн. Почему? Потому что если вдруг вы не сможете платить, банк должен продать новую квартиру и покрыть долг - даже если рынок упал. Если цена новой квартиры ниже - банк откажет. Это правило действует у всех крупных игроков.
Также банк проверяет: не слишком ли высокий процент кредита по новой квартире. Если вы уже платите 70% от стоимости старой квартиры, то по новой - максимум 70%. Если выше - отказ. По данным DomRF Bank за первый квартал 2025 года, при доле кредита до 50% одобрение - 89%. При 50-70% - 67%. При выше 70% - только 32%.
Самые частые ошибки
63% проблем возникают на этапе согласования с банком. Почему?
- Новая квартира не подходит под требования - не тот этаж, нет лифта, старый дом, не в черте города, низкая ликвидность. Банки требуют, чтобы новое жилье было легче продать, чем старое. Квартира в доме 1970 года с мокрыми стенами - не пройдет.
- Разрыв в обременении - если банк снимает обременение со старой квартиры, но еще не наложил его на новую, вы на время остаетесь без залога. Это нарушает условия кредитного договора. Решение: использовать банковскую ячейку. Покупатель кладет деньги туда, банк получает их только после регистрации нового обременения. Так риски сводятся к нулю.
- Слишком много документов - банк требует оценку новой квартиры, справку о доходах покупателя, выписку из ЕГРН, техпаспорт. Если что-то не в порядке - всё срывается. Лучше сразу взять риэлтора, который знает, какие документы нужны в вашем банке.
Сколько времени занимает сделка
Всё зависит от выбранного способа:
- Погашение наличными - 10-15 дней
- Переоформление ипотеки - 15-20 дней
- Рефинансирование - 20-30 дней
- Перенос залога - 25-35 дней
Но есть важный нюанс: 78% успешных сделок используют одновременную регистрацию - то есть снятие обременения со старой квартиры и наложение его на новую происходят в один день в Росреестре. Это стало возможным благодаря электронному документообороту, который вступил в силу с 1 июля 2024 года. Теперь срок снятия обременения сократился с 7 до 3 дней.
Кто выигрывает, а кто проигрывает
Эксперты расходятся во мнениях. Алексей Разуваев из Дом.РФ говорит: «Перенос залога - это затратно для банка. Приходится повторно оценивать недвижимость, проверять документы, регистрировать обременение - это стоит 15-20 тысяч рублей на сделку». Поэтому банки не торопятся их одобрять.
Но Елена Третьякова, юрист, отмечает: «С 2023 года банки реже отказывают. Электронный оборот с Росреестром упростил всё. Теперь нет очередей, нет потери документов». И действительно - в 2025 году объем сделок с переносом залога вырос на 37% и достиг 186 млрд рублей.
А вот Сергей Антонов из Sberbank CIB предупреждает: «В 2024 году 12% таких сделок закончились судами - потому что новая квартира не соответствовала требованиям ликвидности». То есть, если вы купите квартиру в маленьком городе с низким спросом - банк может позже потребовать досрочного погашения или повысить ставку.
Что делать, чтобы не потерять деньги
- Проверьте, поддерживает ли ваш банк перенос залога - звоните напрямую, не ждите ответа на сайте.
- Подберите новую квартиру заранее - она должна быть не хуже старой по ликвидности, и цена должна быть на 20% выше остатка долга.
- Используйте банковскую ячейку для хранения средств покупателя - это исключает риски разрыва обременения.
- Не пытайтесь сэкономить на риэлторе - сложная сделка требует специалиста, который знает, как работает ваш банк.
- Заранее соберите все документы: паспорт, ИНН, справка о доходах, выписка из ЕГРН по старой квартире, техпаспорт новой, оценка новой квартиры.
Будущее: цифровизация и рост спроса
К 2027 году доля сделок с переносом залога вырастет до 22% от всего ипотечного рынка. Почему? Люди чаще меняют жилье: переезжают в другой город, растут семьи, дети идут в школу. Банки понимают это и упрощают процессы.
Сбербанк уже запустил автоматизированный сервис, который за 3 дня дает одобрение. ВТБ и Дом.РФ тоже развивают такие платформы. К 2026 году в крупных городах перенос залога станет обычным делом - как смена телефона без потери номера.
Но в маленьких городах ситуация сложнее. По прогнозам ВТБ, к 2026 году доля одобренных сделок там упадет с 65% до 48% - потому что банки боятся неликвидных объектов. Если вы живете в регионе с низким спросом на жилье - будьте готовы к дополнительным проверкам и более жестким требованиям.
Что делать прямо сейчас
Если вы планируете продать квартиру в ипотеке и купить новую - начните с трех шагов:
- Зайдите в личный кабинет своего банка - найдите раздел «Перенос ипотеки» или «Продажа жилья с переносом залога».
- Позвоните в отдел ипотеки и спросите: «Можно ли перенести залог на новую квартиру, и какие требования к ней?»
- Найдите новую квартиру, которая точно подходит по цене и ликвидности - не спешите, пока не получите письменное одобрение от банка.
Не ждите, пока рынок изменится. Сейчас - лучшее время. Банки активно развивают эту услугу, а вы можете обновить жилье, не платя лишних денег и не теряя стабильности.
