Как продать загородный дом с участком: список документов и налоги 2025

Продать загородный дом с участком - это не просто подписать договор

Многие думают, что продать дачу или коттедж с землей - это как продать машину: нашел покупателя, договор, деньги, всё. Но это не так. Загородная недвижимость - это сложный объект с двумя юридическими частями: домом и землей. И обе должны быть оформлены правильно, иначе сделку не зарегистрируют. В 2025 году правила остались прежними, но налоги и сроки стали жестче. Если не знать, какие документы нужны и как не переплатить налог, можно потерять десятки тысяч рублей.

Что обязательно нужно иметь перед продажей

Нельзя продать дом отдельно от земли. Это запрещено законом. Дом и участок - единый объект недвижимости. Поэтому все документы должны быть на оба объекта. Вот что вам понадобится:

• Выписка из ЕГРН на дом и на земельный участок - это главный документ, подтверждающий ваше право собственности. Свидетельства о собственности, выданные до 2016 года, больше не действуют. Если у вас только старое свидетельство - получите новую выписку через МФЦ или сайт Росреестра.
• Межевой план участка - если земля не была официально размежевана, сделку не примут. План должен быть утвержден Росреестром и содержать координаты границ.
• Технический паспорт дома - нужен, чтобы подтвердить площадь, этажность и конструкцию. Его можно заказать в БТИ или получить через Госуслуги, если дом уже был поставлен на кадастровый учет.
• Кадастровые паспорта на дом и участок - если дом был построен после 2017 года, кадастровый паспорт уже включен в выписку ЕГРН. Но если вы продаете старый дом, проверьте, есть ли кадастровый номер. Без него сделка невозможна.
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам - выдают в управляющей компании, ТСЖ или у поставщиков услуг (вода, электричество, газ). Без нее покупатель может отказаться от сделки.
• Паспорта продавца и покупателя - оригиналы, не просроченные.
• Договор купли-продажи - составляется в трех экземплярах. Лучше использовать типовой шаблон, утвержденный Росреестром. Можно скачать его на сайте Росреестра или заказать у юриста.
• Квитанция об оплате госпошлины - 2 000 рублей. Оплачивается покупателем, но продавец должен убедиться, что она есть.

Важно: если дом был построен без разрешения, но зарегистрирован как жилой - это не проблема. Главное, чтобы он был в ЕГРН. А вот если дом не зарегистрирован вообще - его нельзя продать. Сначала нужно встать на кадастровый учет, а потом уже искать покупателя.

Какие налоги платить и как их сократить

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) - это главная статья расходов при продаже. Ставка - 13% для российских резидентов, 30% для нерезидентов. Но платить нужно не со всей суммы, а только с прибыли. И есть два способа уменьшить базу для налогообложения.

Вариант 1: Имущественный вычет - 1 млн рублей

Если вы не можете подтвердить, сколько заплатили за дом, вы можете вычесть из суммы продажи 1 миллион рублей. Например:

• Продали дом за 5 млн рублей.
• Нет документов о покупке.
• Налог: (5 000 000 - 1 000 000) × 13% = 520 000 рублей.

Вариант 2: Вычет по расходам

Если у вас есть документы о покупке - договор, расписка, платежки - вычитайте именно ту сумму, которую заплатили. Например:

• Продали дом за 5 млн рублей.
• Купили за 3,2 млн рублей.
• Налог: (5 000 000 - 3 200 000) × 13% = 234 000 рублей.

Если вы купили дом за 6 млн, а продаете за 5 млн - налога вообще не будет. Прибыли не было.

Еще одно правило: если сумма продажи меньше или равна 1 млн рублей - налог не платится. Это актуально для небольших дач, где цена не превышает порог.

Сколько нужно владеть домом, чтобы не платить налог

Вы можете вообще не платить налог, если владели домом и участком достаточно долго. Срок зависит от того, как вы получили недвижимость:

• 5 лет - если дом куплен после 1 января 2016 года (в том числе по договору купли-продажи, обмена, ренты).
• 3 года - если дом получил по наследству, в дар от близкого родственника (супруг, родитель, ребенок, брат, сестра, дедушка, бабушка) или приватизирован.

Пример: вы купили дом в 2020 году. В 2025 году вы его продаете - прошло 5 лет. Налог платить не нужно. Даже если вы получили 10 млн рублей.

Если дом достался вам в 2023 году по наследству - вы можете продать его в 2026 году без налога. Но если продадите в 2024 - налог будет. Не забывайте считать срок с даты смерти наследодателя, а не с даты вступления в наследство.

Когда и как подавать декларацию 3-НДФЛ

Даже если вы не платите налог - декларацию подать нужно. Исключение - только если вы владели домом больше 5 лет (или 3 года, если по наследству). Если не подадите - будет штраф.

Сроки:

• Подать декларацию - до 30 апреля года после продажи. Например, если продали в июне 2025 года - декларацию нужно сдать до 30 апреля 2026 года.
• Оплатить налог - до 15 июля 2026 года.

Подать декларацию можно:

• Через личный кабинет на сайте ФНС.
• Через портал «Госуслуги».
• Через МФЦ.
• По почте с описью вложения.
• Лично в налоговой.

Штраф за несвоевременную подачу - 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимум - 1 000 рублей, максимум - 30% от налога, но не меньше 5 000 рублей. В 2023 году 28% продавцов загородной недвижимости получили штрафы именно за это.

Как проходит регистрация сделки

После подписания договора купли-продажи и передачи денег нужно зарегистрировать переход права. Документы подаются в Росреестр или МФЦ. Срок - 10 рабочих дней. Если подаете через «Госуслуги» - 7 дней.

Обязательно составьте акт приема-передачи. В нем указывается:

• Полная стоимость объекта.
• Факт передачи ключей, документов, техники (если есть).
• Отсутствие претензий со стороны покупателя.
• Подтверждение, что все коммунальные долги оплачены.

Если покупатель платит наличными - обязательно получите расписку. Без нее вы не сможете доказать, что деньги получили. Расписка должна содержать: ФИО, паспортные данные, сумму, дату, подпись, расшифровку подписи. Лучше - с нотариальным заверением, если сумма больше 1 млн рублей.

Что не стоит делать: 3 ошибки продавцов

Большинство проблем возникает не из-за сложности закона, а из-за ошибок.

1. Не проверяют документы заранее. Начинайте собирать бумаги за 2-3 месяца до продажи. Если выяснится, что межевой план устарел - его придется делать заново, и это займет 1-2 месяца.
2. Забывают про имущественный вычет. 73% продавцов, которые консультировались с налоговым специалистом, сэкономили 25-40% на налоге. Те, кто делал всё сам, часто платили вдвое больше.
3. Не сохраняют документы о покупке. Расписки, платежки, договоры - храните минимум 5 лет. Без них вы теряете право на вычет по расходам.

Что меняется в 2025-2026 годах

В 2025 году ФНС запустит новое мобильное приложение для подачи декларации. Среднее время заполнения сократится с 5 часов до 45 минут. Это удобно, но не спешите - пока оно в тестовом режиме.

В 2026 году может вступить в силу поправка: срок владения для освобождения от налога сократится с 5 до 3 лет для всех объектов. Это означает, что даже купленный в 2023 году дом можно будет продать в 2026 году без налога. Но пока это только проект. Не полагайтесь на него - действуют текущие правила.

Минфин также рассматривает упрощение кадастрового учета для старых домов. Возможно, в будущем не потребуется техпаспорт - только выписка из ЕГРН. Но пока - собирайте всё, что есть.

Что делать, если не знаете, как правильно

Если у вас сложная ситуация - дом получили в наследство, есть несколько собственников, или вы не уверены в сроках - лучше обратиться к налоговому консультанту. Стоимость консультации - от 3 000 до 10 000 рублей. Это меньше, чем штраф за просрочку или переплата налога.

Помните: закон не сложный, но требует внимания. Готовьтесь заранее, сохраняйте документы, не спешите с подачей декларации. Тогда продажа загородного дома пройдет быстро, чисто и без лишних расходов.