Почему проверка эскроу-счета - это не просто формальность, а спасение ваших денег
Вы выбрали квартиру в новостройке, подписали договор, перевели первый взнос - и теперь думаете: «А точно ли мои деньги в безопасности?» Многие покупатели до сих пор считают, что если застройщик «нормальный», а договор «официальный», то и рисков нет. Это опасное заблуждение. С 2019 года в России все новые проекты обязаны использовать эскроу-счета, но это не значит, что все застройщики честные. Кто-то подделывает документы, кто-то использует фальшивые реквизиты, а кто-то просто затягивает сроки сдачи. Ваша задача - не просто поверить на слово, а проверить каждый шаг. И это можно сделать за 20 минут, не выходя из дома.
Что такое эскроу-счет и почему он защищает вас
Эскроу-счет - это специальный банковский счет, который открывается в аккредитованном банке для хранения ваших денег до момента сдачи дома. Пока дом не получит разрешение на ввод в эксплуатацию, ваши деньги лежат там, как в сейфе. Застройщик не может их снять. Только после того, как дом официально сдан, банк переводит средства на счет компании. Если стройка остановится - вы получите свои деньги обратно. Система введена по закону №118-ФЗ и работает с июля 2019 года. По данным Росреестра на ноябрь 2023 года, 98,7% всех новых проектов используют именно эскроу-счета. Это значит, что вы почти не встретите проект без него - и если вам его предлагают, это красный флаг.
Сравните с прошлым: в 2018 году почти 8,3% новостроек так и не были достроены. Сегодня этот показатель - ниже 1%. Эксперты Ингосстраха говорят, что эскроу-счета снизили риски обмана на 92%. Это не маркетинг - это статистика. Но только если вы сами проверите, что счет настоящий.
Шаг 1: Проверьте застройщика через ЕГРЮЛ
Начните не с договора, а с самого начала - с компании, которая строит. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы (nalog.ru). Введите ИНН или ОГРН застройщика - эти реквизиты всегда есть на его официальном сайте. Получите выписку из ЕГРЮЛ. Что ищете:
- Статус - «действующая» (не ликвидирована, не приостановлена)
- Дата регистрации - не меньше 3 лет назад (новые компании с нулевым опытом - риск)
- Уставный капитал - чем больше, тем стабильнее
- Наличие судебных дел - ищите по ссылке «Судебные акты»
Если компания зарегистрирована в прошлом году, а строит дом на 500 квартир - это тревожный звоночек. Настоящий застройщик с опытом не рискует без резервов. Узнать, есть ли у компании проблемы, можно и через портал domrf.ru - там публикуют список застройщиков с нарушениями.
Шаг 2: Найдите проект ДДУ и проверьте условия
Договор долевого участия (ДДУ) - это ваша главная защита. Он должен быть на сайте застройщика в разделе «Юридическая информация» или на портале nash.domrf.ru. Откройте проект договора и найдите три ключевых пункта:
- Указание на перечисление средств на эскроу-счет - должно быть прямо в тексте, не в примечании.
- Реквизиты банка-агента - название банка, БИК, корреспондентский счет, номер эскроу-счета.
- Срок сдачи дома - не «в 2025 году», а конкретная дата: «31 декабря 2025 года».
По закону №214-ФЗ (п. 3 ст. 4) эти данные обязательны. Если их нет - договор незаконный. Не подписывайте. Не соглашайтесь на «подпишем потом». Ищите именно проект договора - не подписанный экземпляр. Подписанный может уже содержать подмены.
Шаг 3: Убедитесь, что банк - аккредитованный
Не любой банк может быть агентом по эскроу. Только те, что прошли проверку АО «ДОМ.РФ». Список всех аккредитованных банков - на сайте domrf.ru в разделе «Эскроу-счета». Там же можно проверить, включен ли банк, указанный в договоре, в реестр. На 2025 год это 18 банков, включая Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Банк Открытие и ДОМ.РФ Банк. Если вы видите, что застройщик предлагает перечислять деньги на счет «Инвестбанк» или «Новый Горизонт» - это мошенничество. Эти банки не аккредитованы. Даже если они существуют, они не могут быть эскроу-агентами.
Шаг 4: Проверьте статус счета через онлайн-банк
После того как вы перевели деньги, вы получаете уведомление от банка - с номером эскроу-счета. Теперь вы должны сами проверить его статус. Это делается через мобильное приложение вашего банка. Как это работает:
- Сбербанк: «Ипотека и недвижимость» → «Эскроу-счета» - видите сумму, статус «Заблокировано», дату поступления.
- ВТБ: «Инвестиции и сбережения» → «Эскроу-счета» - отображается срок перевода средств после сдачи дома.
- Альфа-Банк: «Недвижимость» → «Эскроу» - статус «Активен», можно скачать выписку.
Вы должны видеть:
- Вашу ФИО как плательщика
- Точную сумму, которую вы перевели
- Статус «Заблокировано» - не «Ожидает зачисления»
- Номер счета, совпадающий с тем, что в ДДУ
Если в приложении ничего нет - звоните в банк. Не ждите. Статус должен появиться в течение 1-3 рабочих дней. Если нет - значит, деньги не попали на настоящий эскроу-счет. Возможно, застройщик сработал с поддельными реквизитами.
Шаг 5: Проверьте проект на портале «Наш.дом.рф»
Это самый важный шаг. Портал nash.domrf.ru - это государственная система, куда застройщики обязаны загружать все документы. Там вы найдете:
- Проектную декларацию - с планом дома, этажностью, материалами
- Разрешение на строительство - с датой выдачи и сроком действия
- Фотографии хода строительства - обновляются раз в месяц
- Статус эскроу-счета - подтвержденный, с номером и банком
- Сроки ввода в эксплуатацию - по плану и фактические
- Историю нарушений - если дом уже был проблемным
Согласно опросу Makeeva80 от 2023 года, 78% покупателей проверяют именно этот портал. И они правы. Там нельзя подделать документы - они загружаются с цифровой подписью и проверяются Росреестром. Если на портале нет информации о вашем проекте - это красный флаг. Запросите у застройщика ссылку на проект в ГИС ЖКХ. Если он не может её дать - уходите.
Шаг 6: Сравните данные - ищите несоответствия
Сравните три источника: договор, онлайн-банк и портал «Наш.дом.рф». Все три должны совпадать. Если в договоре указан Сбербанк, а в «Наш.дом.рф» - ВТБ - это ошибка или мошенничество. Если в приложении сумма 5 млн рублей, а в договоре - 4,8 млн - проверьте, не включена ли в сумму комиссия. Если в «Наш.дом.рф» дата сдачи - 30.06.2026, а в договоре - 15.12.2025 - это несостыковка. Не подписывайте, пока не разберетесь.
Один пользователь на Reddit (Investor_74) рассказал, что застройщик подсунул ему договор с реквизитами собственного счета - не эскроу. Он заплатил 2,7 млн рублей. Через месяц выяснилось: счет не в реестре. Деньги пропали. Он не проверил портал «Наш.дом.рф». Не будьте как он.
Что изменилось в 2025 году
С 1 января 2024 года все проверки эскроу-счетов интегрированы в «Госуслуги.Недвижимость». Теперь вы можете проверить статус счета в режиме реального времени - через личный кабинет на Госуслугах. Достаточно войти с ЕСИА, найти свой договор - и система покажет: «Счет активен, средства заблокированы, банк - Сбербанк, срок сдачи - 15.03.2026». Это не просто удобно - это надежно. Также с 2024 года страхование средств на эскроу-счетах увеличено с 10 до 15 миллионов рублей на одного дольщика. Это значит, что даже в случае банкротства банка-агента, вы получите обратно до 15 млн. Такого не было раньше.
Что делать, если вы нашли проблему
Если вы обнаружили несоответствие - не паникуйте. Действуйте по шагам:
- Не подписывайте договор и не переводите деньги.
- Запросите у застройщика письменное объяснение - в письме или электронной почте.
- Если ответа нет или он неубедителен - обращайтесь в Росреестр или АО «ДОМ.РФ» с жалобой.
- Если деньги уже переведены - немедленно требуйте возврата через банк. У вас есть право на возврат, если счет не подтвержден.
Юристы компании PGPLaw предупреждают: «Эскроу-счет защищает от недостроя, но не от несоответствия квартиры проекту». То есть, дом может быть сдан, но с перепланировкой, без лифта, с дешевыми материалами. Поэтому проверяйте проектную декларацию на «Наш.дом.рф» - там указаны все характеристики. Если в договоре написано «ламинат», а в декларации - «паркет» - это основание для претензии.
Итог: 5 шагов, которые спасут ваши деньги
Вот что нужно сделать перед тем, как подписать договор:
- Проверьте застройщика через ЕГРЮЛ - нет ли судебных дел, ликвидации, недавней регистрации.
- Найдите проект ДДУ - убедитесь, что указаны реквизиты эскроу-счета и банк-агент.
- Проверьте, входит ли банк в реестр ДОМ.РФ - только аккредитованные банки.
- После перевода денег - проверьте статус в онлайн-банке: сумма, ваше имя, статус «заблокировано».
- Обязательно зайдите на nash.domrf.ru - найдите проект, сравните все данные.
Это 20 минут вашего времени. Они могут спасти вам 3-5 миллионов рублей. Эскроу-счет - не панацея, но это лучшая защита, которую вы когда-либо получали на рынке новостроек. Не полагайтесь на обещания. Проверяйте. Документы. Банк. Портал. Данные. Только так.
Можно ли проверить эскроу-счет без интернета?
Нет. Все проверки - онлайн. Выписка из ЕГРЮЛ, портал «Наш.дом.рф», онлайн-банк - все требуют доступа в интернет. Если застройщик предлагает проверить счет через бумажную выписку - это мошенничество. Банк не выдает бумажные выписки по эскроу-счетам. Только цифровые. Не соглашайтесь.
Что делать, если банк не показывает эскроу-счет в приложении?
Сразу звоните в службу поддержки банка. Скажите: «Я перевел деньги на эскроу-счет по ДДУ, но в приложении счет не отображается». Попросите проверить, зачислены ли средства на счет с номером, указанным в договоре. Если банк говорит, что счет не найден - это значит, что деньги не попали на настоящий эскроу-счет. Требуйте возврата. Не ждите.
Можно ли снять деньги с эскроу-счета до сдачи дома?
Нет. Ни вы, ни застройщик не можете снять деньги до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Даже если вы хотите вернуть деньги - они вернутся только после снятия блокировки, и только по вашему заявлению. Застройщик не имеет доступа к деньгам до сдачи. Это суть системы - защита покупателя.
Почему на «Наш.дом.рф» нет информации о моем проекте?
Если проект не отображается - он не зарегистрирован в ГИС ЖКХ. Это нарушение закона. Возможно, застройщик не внес данные, или вы выбрали проект, который не проходит через эскроу. Проверьте, есть ли у него разрешение на строительство. Если его нет - это нелегальный проект. Не покупайте. Даже если он дешевле.
Сколько времени занимает проверка эскроу-счета?
На первом этапе - до подписания договора - проверка занимает 15-20 минут: 5 минут на ЕГРЮЛ, 5 минут на портал «Наш.дом.рф», 5 минут на сравнение реквизитов в договоре. После перевода денег - еще 2-3 минуты на проверку статуса в онлайн-банке. Всего - не больше 30 минут. Это меньше, чем вы тратите на покупку кофе.
Что делать дальше
После проверки эскроу-счета - не расслабляйтесь. Мониторьте статус раз в месяц. Смотрите, как идет стройка на «Наш.дом.рф». Читайте новости о застройщике. Если вы видите, что стройка остановилась - сразу обращайтесь в Росреестр и в банк. Не ждите, пока сдадут дом. Пока вы не получите ключи - вы не в безопасности. Эскроу-счет защищает от банкротства, но не от лени. Ваша задача - быть в курсе. Это ваша квартира. Ваше право. Ваша ответственность.
Дарья Наумова
ноября 30, 2025 AT 13:06Проверила по шагам - всё совпало. Дышу спокойно.
Вікторія Копотієнко
декабря 1, 2025 AT 06:56Ivaylo Petrov
декабря 2, 2025 AT 12:03Татьяна Скрынченко
декабря 3, 2025 AT 14:59Антон Иванов
декабря 5, 2025 AT 05:50Николь Кошелева
декабря 6, 2025 AT 12:29Любомир Гавришкевич
декабря 8, 2025 AT 02:25ildar saifulin
декабря 9, 2025 AT 08:38