Как проверить проектную компанию и генерального подрядчика застройщика: пошаговая инструкция 2026 года

Вы выбрали участок, одобрили планировку, даже подписали договор - но что, если через год выяснится, что стены треснули, а сроки сорваны на полгода? В 2023 году 27,4% строительных проектов в России завершились с перерасходом бюджета, а 18,7% объектов имели скрытые дефекты после сдачи. Это не случайность. Это результат того, что застройщики не проверили подрядчика должным образом. И если вы не знаете, как это сделать - вы рискуете потерять не только деньги, но и уверенность в своем доме.

Проверка допусков СРО: первый и самый важный шаг

Нет допуска СРО - нет законного права строить. Это не формальность, а закон. С 1 июля 2017 года все компании, занимающиеся строительством или проектированием, обязаны быть членами саморегулируемой организации. Без этого они не могут заключать договоры, получать разрешения на строительство и получать акты ввода в эксплуатацию.

Для проектной компании ищите допуск на подготовку проектной документации. Для генерального подрядчика - на выполнение строительно-монтажных работ. Проверить их можно только на официальных сайтах: reestr.nostroy.ru для НОСТРОЙ и reestr.nopriz.ru для НОПРИЗ. Введите ИНН или наименование компании - и вы увидите статус членства, срок действия допуска и виды работ.

По данным Росстроя за 2023 год, 23,5% компаний, которые предлагают услуги застройщиков, не имеют действующих допусков. Их договоры - юридически пустые листы. Если вы заключите с ними сделку - вы не сможете привлечь их к ответственности через СРО, а суды будут смотреть на вас как на человека, который сам согласился на риск.

Юридическая чистота: судебные дела и учредители

Проверьте компанию на наличие судебных исков. Зайдите на сайт ГАС «Правосудие» и введите название компании. Ищите не только иски, но и исполнительные производства. Особенно опасны дела по договорам строительного подряда - это прямой сигнал о проблемах с качеством или сроками.

Также посмотрите, сколько раз менялись учредители. Если за последние три года их было больше двух - это красный флаг. Частая смена владельцев означает, что компания либо нестабильна, либо пытается скрыть долги, судебные разбирательства или нарушения. В 41,7% случаев срывов сроков и 35,2% дефектов виноваты компании с опытом менее 3 лет - и у них почти всегда одинаковая история: основали, заработали, ушли, создали новую.

Проверьте уставный капитал. Для генподрядчика он должен быть не менее 10 млн рублей - это требование СРО. Но лучше - 15 млн и выше. По данным Ассоциации строителей России, компании с капиталом ниже 15 млн рублей в 3,2 раза чаще оставляют объекты незавершенными. Это не случайность. У них просто нет резервов, чтобы доделать работу, если что-то пошло не так.

Финансовая устойчивость: бухгалтерия и кредитная история

Не верьте словам «у нас все хорошо». Проверьте цифры. Запросите бухгалтерскую отчетность за последние три года. Сделать это можно через сервисы «Контур.Экстерн» или «СПАРК-Интерфакс». Обратите внимание на два показателя:

• Коэффициент текущей ликвидности - должен быть больше 1,5. Это значит, что у компании достаточно оборотных средств, чтобы покрыть краткосрочные обязательства.
• Рентабельность собственного капитала - минимум 10%. Если ниже 5%, компания работает «в ноль» или в убыток. По данным НОИП, 29,3% таких компаний не сдают объекты в срок.

Проверьте кредитную историю через НБКИ. Даже если компания не брала кредиты, наличие просрочек по займам или гарантиям - тревожный сигнал. А если у них есть арбитражные дела по кредитам - это уже не просто риск, это предвестник банкротства.

Также проверьте, есть ли у компании банковские гарантии. Без них вы не сможете требовать возврата денег, если подрядчик исчезнет. Гарантия - это ваша страховка. Без нее вы рискуете остаться без дома и без денег.

Техническая экспертиза: портфолио и документы

Попросите три примера завершенных объектов такого же типа и масштаба, как ваш. Не просто фото - нужны акты ввода в эксплуатацию. Без них вы не можете быть уверены, что компания умеет сдавать объекты по нормам. По данным ЦНИИСК им. Кучеренко, 67,4% компаний не могут предоставить такие документы при проверке. Почему? Потому что у них нет реальных объектов - только реклама.

Для проектной компании проверьте, соответствует ли проект СП 11-105-97 и СП 11-106-97. Это нормы на изыскания и проектирование. Убедитесь, что в проекте есть все 17 разделов по ГОСТ Р 21.1101-2020. Отсутствие хотя бы одного - повод отказаться. Например, если нет раздела по пожарной безопасности - это не просто ошибка. Это нарушение закона, которое может привести к запрету на ввод объекта в эксплуатацию.

Попросите независимую экспертизу проекта. Стоит она от 50 до 150 тысяч рублей - но это дешевле, чем переделывать стены после строительства. Эксперты проверяют 12 ключевых параметров: соответствие градостроительным нормам, расчеты несущих конструкций, энергоэффективность, вентиляция, шумоизоляция. Если проект не проходит экспертизу - не стройте.

Производственный контроль: как компания работает на площадке

Генеральный подрядчик обязан создать службу производственного контроля - это требование ГОСТ 24297-2013. Она должна проводить не менее 4 видов лабораторных испытаний материалов: бетон, арматура, кирпич, теплоизоляция. По данным Росаккредитации, только 56,3% компаний делают это полностью. Остальные - экономят. И вы платите за это: 22,8% дефектов при эксплуатации связаны с некачественными материалами.

Попросите журналы скрытых работ. Это документы, которые фиксируют, что бетон залили, арматуру уложили, гидроизоляцию сделали - и все это было проверено. Без них вы не сможете доказать, что работы выполнялись по нормам. В 2023 году 31,4% объектов отказывали в приемке из-за отсутствия исполнительной документации.

Спросите, есть ли у компании авторский надзор. Это когда проектная организация выезжает на площадку и контролирует, как реализуется ее проект. Это не обязательно, но сильно снижает риски. По мнению профессора МГСУ Владимира Клюса, отказ от независимого технического надзора увеличивает вероятность выявления критических дефектов после сдачи на 78%.

Договор: что должно быть обязательно

Договор - это ваша щит и меч. Без него вы ничего не сможете доказать. Убедитесь, что в нем есть:

• Подробный перечень работ с объемами (не «сделаем дом», а «заливка фундамента М300, 120 м³, по ГОСТ 26633-2015»)
• Четкие сроки этапов с возможными корректировками (не «в течение года», а «фундамент - до 15.06.2026, коробка - до 15.10.2026»)
• Требования к материалам с указанием ГОСТов и сертификатов
• Критерии приемки работ (что считается «хорошо», а что - «не так»)
• Порядок оформления скрытых работ (кто подписывает, когда, с кем)
• Штрафы за срыв сроков (не меньше 0,1% от стоимости работ в день)
• Процедура разрешения споров (арбитраж, суд, место)

И главное - оплата по этапам. Не более 75% за каждый этап. Остальные 25% - только после устранения всех замечаний. По данным МГСУ, такой подход снижает риски на 45-50%. Если подрядчик требует 100% предоплаты - уходите. Это не бизнес, это аферы.

Цифровые технологии: будущее строительства

С 2024 года по Федеральному закону № 111-ФЗ застройщики обязаны внедрять цифровой мониторинг качества для объектов свыше 5 тыс. кв.м. Это значит: BIM-модели, дроны для инспекции, датчики на бетон, электронные журналы. Компании, которые этого не делают, уже отстают. К 2026 году 65-70% проектов будут использовать цифровые технологии - и те, кто их применяет, снижают количество дефектов на 35-40%.

Спросите подрядчика: «Вы используете BIM? Есть ли у вас цифровые журналы работ? Проводите ли инспекции с дронами?» Если он отвечает «нет» - это не просто старомодно. Это риск. Цифровой контроль - это не маркетинг. Это способ увидеть проблему до того, как она станет катастрофой.

Что делать, если вы уже заключили договор

Если вы уже подписали договор, но не проверили компанию - не паникуйте. Делайте это сейчас. Запросите все документы, проверьте допуски, посмотрите реальные объекты. Если компания уклоняется - начните подготовку к разрыву договора. У вас есть право требовать возврата денег, если компания не соответствует закону.

Не ждите, пока начнется строительство. Проверяйте до подписания. Потому что после того, как вы внесете первый платеж - вы потеряете силу. А если вы проверили - вы получаете не только дом. Вы получаете спокойствие. И это дороже, чем все деньги, которые вы потратите на проверку.