Как проверить законность новостройки и разрешение на строительство в 2026 году

Купите квартиру в новостройке - и через год выясняется, что дом не сдадут, деньги пропали, а застройщик исчез. Такое случается. Не потому что все застройщики - мошенники, а потому что многие покупатели не проверяют базовые вещи. В 2026 году, когда эскроу-счета уже не новость, а требования к прозрачности только усиливаются, проверить законность новостройки - это не роскошь, а обязательное условие для сохранения денег и спокойствия. И это не сложно. Главное - делать это правильно, по шагам, через официальные источники.

Проверьте застройщика в ЕГРЮЛ

Всё начинается с самого простого: выясните, кто вообще строит дом. Застройщик - это юридическое лицо. И его должны быть зарегистрированы в ЕГРЮЛ. Зайдите на сайт nalog.ru, найдите раздел «Сведения о юридических лицах» и введите название компании. Не ищите по фамилии директора - ищите по полному наименованию, как оно указано в договоре.

Что смотрите:

• Дата регистрации. Если компания зарегистрирована меньше года назад - это красный флаг. По данным ДОМ.РФ, 22% всех проблемных проектов в 2022 году принадлежали компаниям, существующим менее 12 месяцев.
• Уставный капитал. По закону, застройщик обязан иметь не менее 10 млн рублей. Если увидите 500 тыс. или 1 млн - это не соответствие закону. Такие компании не могут легально принимать деньги от дольщиков.
• Учредители и руководство. Проверьте, не повторяются ли фамилии в других компаниях - особенно если у них уже были банкротства или судебные дела.

Это не гарантия, что всё хорошо. Но если тут всё не так - дальше проверять не имеет смысла. Уходите.

Найдите разрешение на строительство на наш.дом.рф

Разрешение на строительство - это документ, без которого дом строить нельзя. И его обязаны выдавать только после проверки всех проектных документов. С 2020 года все застройщики обязаны публиковать его на наш.дом.рф. Это ваш главный источник информации.

Зайдите на сайт, введите название застройщика или адрес объекта. Там вы найдете:

• Само разрешение на строительство - с номером, датой выдачи и сроком действия.
• Проектную декларацию - подробный документ, где указаны сроки сдачи, площади квартир, материалы стен, инженерные системы и даже планы благоустройства.
• Заключение о соответствии застройщика требованиям - это подтверждение, что компания прошла проверку на финансовую устойчивость и не имеет задолженностей по налогам.
• Долю распроданности квартир и среднюю цену за м² - это показатель, насколько проект востребован. Если 80% квартир уже проданы - это хороший знак. Если 10% - задумайтесь, почему.

Обязательно сверьте номер разрешения на сайте с тем, что вам показали в офисе продаж. Поддельные документы - реальность. В 2022 году МВД выявило 147 случаев подделки разрешений. На наш.дом.рф подделать документ невозможно - он приходит напрямую из органов власти.

Проверьте право на землю через Росреестр

Дом стоит на земле. А если у застройщика нет прав на эту землю - дом не сдадут. Даже если всё остальное в порядке. Земля может быть в аренде, в собственности, в долгосрочной аренде - но у застройщика должен быть документ, подтверждающий право.

Закажите выписку из ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru. Выберите «Получить выписку» → «Земельный участок». Введите кадастровый номер - его можно найти в проектной декларации на наш.дом.рф. Стоит это 300 рублей, и вы получите ответ за 1-3 дня.

В выписке смотрите:

• Право собственности или право аренды - если аренда, то срок должен быть не меньше срока строительства + 2 года (на случай задержек).
• Ограничения и обременения - например, если участок находится под арестом или есть спор о границах.
• Собственник - должен совпадать с застройщиком.

Пользователь «Дольщик74» на Reddit купил квартиру, не проверив землю. Оказалось, что часть дома строилась на участке, который другая компания тоже претендовала. Дом остановили. Деньги - в эскроу, но сроки сдачи сдвинулись на два года. Проверка земли - это не «дополнительно». Это обязательный пункт.

Убедитесь, что договор - ДДУ с эскроу

С 1 июля 2019 года все новые проекты обязаны работать через эскроу-счета. Это значит: ваши деньги не попадают в карман застройщика до сдачи дома. Они лежат в банке, под контролем государства. И только после получения акта приёмки - банк переведёт их застройщику.

Если вам предлагают договор, где деньги переводятся напрямую на счёт компании - это не ДДУ. Это договор купли-продажи. А он не защищён законом №214-ФЗ. Такие сделки - основной путь в мошенничество. По данным Росреестра, 95% надёжных застройщиков используют эскроу. 87% из них - аккредитованы Сбербанком, ВТБ или ДОМ.РФ. Если банк не аккредитовал проект - это тревожный звонок.

Проверьте договор на три ключевых пункта:

• Это именно Договор долевого участия - в названии и в тексте.
• Указаны реквизиты эскроу-счета - не счёт застройщика, а счёт банка-посредника.
• Срок сдачи - не «в 2025 году», а конкретная дата: «30 декабря 2025 года».

Если в договоре нет этих пунктов - не подписывайте. Даже если обещают скидку.

Проверьте судебные дела и задолженности

Хороший застройщик не прячется. Он не боится, чтобы вы посмотрели, есть ли у него долги или суды. Зайдите на сайт fssprus.ru - Федеральная служба судебных приставов. Введите название компании. Там вы увидите:

• Исполнительные производства - долги по налогам, штрафам, алиментам.
• Судебные дела - особенно если есть иски от других дольщиков или подрядчиков.
• Ограничения на регистрацию прав - если дом не может быть сдан из-за ареста имущества.

Если вы видите хотя бы одно активное исполнительное производство - это серьёзный риск. Даже если проект кажется перспективным, деньги могут быть заморожены. Юристы компании «Берег Волги» говорят: «Почти все банкротства застройщиков начинались с маленьких долгов, которые никто не заметил».

Посетите стройплощадку

Документы - это одно. А физическое состояние - другое. Даже если всё в порядке на бумаге, дом может быть построен на 10% и ждать денег. Или вообще не начат.

Приезжайте на площадку. Смотрите:

• Есть ли ограждение, табличка с названием проекта и номером разрешения?
• Сколько этажей уже построено? Сравните с графиком на наш.дом.рф.
• Видны ли рабочие? Есть ли техника? Или только пыль и забор?
• Сколько людей работает? Один человек с лопатой - не проект. Команда из 20-30 человек - это реальный темп.

По данным анализа 1,247 отзывов на форуме «Дом.ру», 68% покупателей, которые посетили площадку до покупки, избежали проблем. А 41% сказали, что именно визит помог им отказать от сделки - хотя документы казались идеальными.

Что делать, если всё в порядке?

Если вы прошли все этапы - застройщик зарегистрирован, разрешение есть, земля в порядке, договор - ДДУ с эскроу, долгов нет, и на площадке всё движется - вы находитесь в зоне безопасности. Но не расслабляйтесь.

Регулярно заходите на наш.дом.рф. Там теперь можно отслеживать:

• Изменения сроков сдачи - если застройщик переносит дату, система уведомляет.
• Долю распроданности - если она резко падает - это сигнал.
• Фотоотчёты - с 2024 года многие застройщики публикуют еженедельные фото с площадки. Это не обязательно, но хороший признак.

В 2025 году планируют внедрить блокчейн-проверку документов - чтобы подделать разрешение стало невозможно. Но пока - вы - ваша первая и главная защита.

Что делать, если вы уже купили, но всё не так?

Если вы уже подписали договор, но потом обнаружили, что:

• Разрешения нет - немедленно требуйте расторжения договора и возврата денег. По закону, застройщик обязан вернуть всё с процентами.
• Эскроу-счета нет - подавайте жалобу в Росреестр и ЦБ РФ. Это нарушение закона №214.
• Застройщик - однодневка - обращайтесь в полицию по статье 159.1 УК РФ (мошенничество в сфере долевого строительства).

Не ждите, пока дом «сдадут». Действуйте сразу. Чем раньше - тем выше шанс сохранить деньги.

Проверка новостройки - это не один день. Это 3-5 часов, 3-4 сайта, 2-3 поездки. Но это лучше, чем потерять 3-5 миллионов рублей. В 2026 году у вас есть все инструменты - официальные, бесплатные, надёжные. Главное - не лениться. И не верить на слово. Документы не обманывают. А люди - да.