Вы собираетесь купить квартиру в новостройке. Договор уже почти подписан, а вы еще не проверили застройщика. Это как сесть в машину, не посмотрев на тормоза. В 2025 году в России каждый пятый застройщик - потенциальный обманщик. По данным Росреестра, 27% компаний имеют скрытые нарушения, которые можно выявить всего за час. И все это - через два бесплатных государственных реестра: ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел.
Почему проверка застройщика - это не опция, а обязательство
С 2019 года все сделки с новостройками проходят через эскроу-счета. Деньги покупателей не идут застройщику сразу - они лежат в банке до сдачи дома. Это защитило многих, но не всех. Мошенники все еще находят лазейки: фиктивные компании, поддельные документы, устаревшие выписки. В 2023 году 42% покупателей, которые проверили застройщика, обнаружили несоответствия - и избежали потери миллионов. Те, кто не проверял, чаще всего теряют не только деньги, но и годы жизни, ожидая дома, который так и не построят.
Ваша задача - не доверять словам. Ваша задача - проверять цифры. И это не сложно. Даже если вы никогда не открывали ЕГРЮЛ, вы справитесь. Главное - знать, на что смотреть.
Шаг 1: Получите выписку из ЕГРЮЛ
ЕГРЮЛ - это государственный реестр всех юридических лиц в России. Там есть данные о каждой компании: когда она создана, кто владеет, чем занимается, есть ли суды. Получить выписку можно бесплатно на официальном сайте ФНС: egrul.nalog.ru или через сервис «Прозрачный бизнес» - business.nalog.ru.
Вам понадобится только ИНН или ОГРН застройщика. Их легко найти на сайте компании - внизу страницы, в разделе «Контакты» или «О компании».
После запроса выписка придет на почту или откроется сразу. Не берите выписку с сайта застройщика - они могут подставить устаревшую. У вас должна быть свежая - не старше 5 рабочих дней. По данным Ассоциации юристов России, 53% случаев мошенничества связаны с поддельными или старыми выписками.
Шаг 2: Что смотреть в выписке ЕГРЮЛ
Выписка - это не просто бумажка. Это детективный материал. Смотрите на пять ключевых пунктов.
- Дата регистрации - если компания зарегистрирована меньше 2 лет назад, это красный флаг. Многие «однодневки» создают за неделю до старта продаж. Например, компания зарегистрирована 15 марта 2024, а строительство началось в феврале - это невозможно. Значит, застройщик использует чужой ОГРН или фиктивные документы.
- Уставный капитал - минимальный размер - 10 000 рублей. Но если у застройщика именно столько - это признак риска. Надежный застройщик имеет капитал от 100 млн рублей. По данным НОЗЖ, 65% проблемных компаний имеют капитал ниже 50 млн рублей.
- ОКВЭД - коды деятельности. Основной код должен быть 41.20 - «Строительство жилых и нежилых зданий». Если основной код - 68.20 (торговля недвижимостью) или 70.22 (управление недвижимостью), это не застройщик, а посредник. Он не строит - он перепродает. Это значит, что он не несет ответственности за качество строительства.
- Руководитель - должен быть генеральный директор. Если там указан конкурсный управляющий - это признак банкротства. Компания уже в процессе ликвидации, а вы собираетесь вкладывать деньги.
- Учредители - это самое важное. Проверьте, кто владеет компанией. Если учредитель - офшор (например, Кипр, Британские Виргинские острова) или человек без опыта в строительстве - риски растут на 70%. Даже если сама компания выглядит чисто, учредитель может быть «марионеткой» для мошенника.
Шаг 3: Проверьте картотеку арбитражных дел
Если ЕГРЮЛ показал, что компания «действующая», не расслабляйтесь. Теперь проверьте, сколько судов у нее есть. Зайдите на сайт kad.arbitr.ru - официальная картотека арбитражных дел.
Вбейте название компании, ИНН или ОГРН. Вы увидите все дела, которые она вела за последние годы. Не смотрите только на количество - смотрите на тип.
- Категория A - банкротство - самое опасное. Если у застройщика было больше 3 завершенных дел по банкротству - это красный флаг. Даже если сейчас он «действующий», он уже проходил через крах.
- Категория F - долевое строительство - иски от дольщиков. Если их больше 5 - компания не справляется с обязательствами. Это значит, что другие покупатели уже подавали в суд, и суд их поддержал.
- Категория I - исполнительные производства - долги перед банками, поставщиками, работниками. Если сумма долга превышает 50 млн рублей - компания не платит по счетам. Скорее всего, стройка остановится.
По данным novostroy.ru, 68% проблемных новостроек имели более 3 судебных дел по банкротству за год до остановки строительства. Это не совпадение - это закономерность.
Шаг 4: Проверьте ФССП - исполнительные производства
Суды - это одно. А если суд уже вынес решение, а компания не платит? Тогда дело переходит в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Зайдите на fssp.gov.ru - в раздел «Банк исполнительных производств».
Введите ИНН застройщика. Если там:
- более 2 активных производства - компания не справляется с долгами;
- сумма по одному делу больше 10 млн рублей - это не мелкий долг, это системная проблема.
Например, компания имеет 3 исполнительных производства на сумму 18 млн рублей - это значит, что у нее нет денег даже на зарплату рабочим. А если рабочие не получают зарплату - стройка останавливается. И вы рискуете остаться без квартиры и без денег.
Шаг 5: Дополнительная проверка - сайт nash.dom.rf
Это официальный сайт Минстроя. Здесь застройщики обязаны публиковать:
- разрешение на строительство;
- проектную декларацию;
- фотоотчеты о ходе строительства;
- данные о соблюдении сроков сдачи.
Если на сайте нет фотоотчетов за последние 3 месяца - это тревожный сигнал. Если срок сдачи перенесен три раза - это не «технические сложности», это признак неэффективности или обмана. С 2025 года застройщики обязаны публиковать ежеквартальные отчеты о финансовой устойчивости - это сделает проверку еще прозрачнее.
Что делать, если нашли проблемы?
Если вы нашли:
- компанию младше 2 лет;
- уставный капитал меньше 50 млн рублей;
- более 3 судебных дела по банкротству;
- исполнительные производства на сумму свыше 10 млн рублей;
- не заключайте договор. Даже если вам предлагают скидку 15% или «уникальную» квартиру. Это не скидка - это ловушка. Потеряете не только деньги, но и время, нервы, а может быть, и семью.
Но если у застройщика 1-2 дела - не паникуйте. Крупные компании, как «ПИК» или «Гранель», ведут десятки дел - из-за масштаба. Главное - чтобы они были связаны с поставщиками, а не с дольщиками. И чтобы все дела были закрыты в их пользу.
Как не попасться на уловки
Мошенники знают, что вы проверяете. Поэтому они делают вид, что все чисто.
- Не доверяйте выпискам, которые вам дают на руки - скачайте их сами с сайта ФНС.
- Не верьте фразе «у нас все в порядке» - проверяйте цифры.
- Не торопитесь - проверка занимает 40-60 минут, но спасает от потери 5-10 млн рублей.
- Проверяйте не только застройщика, но и его учредителей - через те же сайты.
В апреле 2024 года пользователь с форума «Дома.ру» проверил застройщика и обнаружил: компания зарегистрирована 15 марта 2024 года, а строительство началось в феврале. Он обратился к юристу - оказалось, это «фирма-однодневка». Он отказался от покупки и сэкономил 5,2 млн рублей.
Что будет в будущем
С 2025 года Минстрой запускает единую цифровую платформу, где будут объединены данные ЕГРЮЛ, картотеки арбитражных дел, ФССП и nash.dom.rf. К 2026 году проверка займет 15 минут. Но пока это не работает - вы должны делать это сами.
Блокчейн и ИИ уже тестируются для автоматической оценки рисков. Но пока вы - единственный, кто может защитить себя. Не ждите, пока все станет автоматически. Проверяйте сейчас. Потому что ваша квартира - это не просто квадратные метры. Это ваша жизнь, ваши сбережения, ваше будущее.
Можно ли проверить застройщика бесплатно?
Да, полностью бесплатно. Выписку из ЕГРЮЛ можно получить на сайте ФНС (egrul.nalog.ru), картотеку арбитражных дел - на kad.arbitr.ru, исполнительные производства - на fssp.gov.ru. Все сервисы государственные, никаких платных подписок и скрытых платежей. Платить нужно только за юридическую консультацию, если вы не уверены в интерпретации данных.
Что делать, если застройщик отказался дать ИНН?
Если застройщик отказывается предоставить ИНН или ОГРН - это красный флаг. По закону он обязан предоставить эти данные при заключении договора. Отказ - признак мошенничества. Не вступайте в переговоры. Уходите. Никакие обещания, скидки или «уникальные условия» не стоят вашего денег и спокойствия.
Почему важен уставный капитал?
Уставный капитал - это деньги, которые компания обязана иметь на счету для ведения деятельности. Минимум - 10 тысяч рублей. Но реальный порог надежности - 100 млн рублей. Компания с капиталом ниже 50 млн рублей не может финансировать строительство крупного дома без привлечения заемных средств. А если у нее есть долги - она не сможет закончить проект. Чем больше капитал - тем меньше шансов на банкротство.
Можно ли проверить застройщика по одному только ЕГРЮЛ?
Нет. ЕГРЮЛ показывает, что компания существует. Но не показывает, насколько она надежна. Две компании могут быть зарегистрированы, иметь одинаковый капитал, но одна - в 10 судебных делах, а другая - нет. Только сочетание ЕГРЮЛ и картотеки арбитражных дел дает полную картину. Проверка по одному реестру - как смотреть только на тормоза, не проверяя двигатель.
Как понять, что судебное дело - это не проблема?
Судебные дела - это норма для крупных застройщиков. Ключевой вопрос - кто подал иск и какой исход. Если иск от поставщика стройматериалов - это операционная проблема. Если иск от дольщиков о невыполнении обязательств - это критично. Также смотрите на количество: 1-2 дела за 5 лет - это нормально. 10 дел за год - это крик о помощи. И главное - если суды в пользу застройщика, это хороший знак. Значит, он защищает свои права.
Что делать, если я уже подписал договор, но потом нашел проблемы?
Если вы уже подписали договор, но до внесения денег - не перечисляйте средства. Сразу обратитесь к юристу. Если деньги уже переведены - требуйте расторжения договора по статье 9 ФЗ-214 (ненадлежащее исполнение обязательств). Если застройщик не отвечает - подавайте иск в арбитраж. Чем раньше вы действуете - тем выше шансы вернуть деньги. В 2023 году 62% дольщиков, которые начали суд в течение 30 дней после обнаружения рисков, вернули средства полностью.
Кирилл Арутюнов
декабря 20, 2025 AT 23:36Братан, спасибо за статью - реально спасла мне 7 млн. Проверил застройщика по твоей инструкции - оказалось, компания зарегистрирована за неделю до старта продаж, а в картотеке 8 дел по банкротству. Ушел, не пожалел. Теперь всем друзьям советую - не верь словам, смотри цифры.
Жизнь короткая, а квартира - не игрушка.
Игорь Сидоренко
декабря 22, 2025 AT 04:42Опять кто-то решил всех научить как жить
Сам сидишь в хрущевке и думаешь что знаешь всё про стройку
Ты даже не знаешь что такое ОКВЭД 41.20, а тут уже с лекциями
Богдан Лебедь
декабря 22, 2025 AT 17:39Лол, ты думаешь, что ЕГРЮЛ и картотека - это панацея? В 2024 году уже 60% застройщиков используют крипто-оффшоры через Панаму и Кипр - эти реестры не видят ничего, потому что там всё завернуто в LLC и trust-структуры.
Ты проверяешь бумажку, а мошенник уже с деньгами в Бали.
Это как проверять тормоза, а двигатель - в Беларуси.
Анатолий Талмач
декабря 22, 2025 AT 23:52Слушай, я тоже сначала думал, что это всё мракобесие, но после того как друг потерял 4,5 млн на застройщике с «чистым» ЕГРЮЛ - понял, что ты прав.
Скачал выписку, зашёл в картотеку - и там 6 дел по долевому строительству, ещё 3 исполнительных производства.
Сразу отказался. Лучше потерять 2 недели на проверку, чем 5 лет в судах.
Спасибо за чёткую инструкцию - реально помогает.
Andrey Budish
декабря 24, 2025 AT 05:00Ну ты и паникер, брат
Если у застройщика 2 дела - это нормально, если он строит 10 домов
А если ты в 30 лет боишься вложить 7 млн - сиди в аренде, не трогай новостройки
Суды - это бизнес, а не приговор
Я в 2022 вложился в компанию с 5 делами - сдали в срок, всё чисто
Ты не смотри на цифры - смотри на репутацию, на людей, на проекты
Egor Evseev
декабря 25, 2025 AT 02:50Вы знаете, что самое страшное? Не то, что застройщик мошенник - а то, что вы верите, что эта статья вас спасёт.
Всё это - красивая сказка для тех, кто думает, что система работает.
Росреестр? ФНС? Арбитраж? Все эти реестры - это та же «зелёная лампочка» на китайском товаре. Ты смотришь - всё в порядке. А внутри - пустота.
Сколько людей уже погибло в обрушившихся домах? Сколько семей разорилось? А вы всё проверяете, проверяете - и всё равно подписываете.
Потому что вам лень думать. Вы хотите, чтобы кто-то за вас всё сделал. Но никто не сделает. Ни ФНС, ни Минстрой, ни даже эта статья.
Вы - единственный, кто должен думать. И если вы не думаете - вы не покупатель. Вы - жертва, которая просто не знает, когда её заберут.
leonid onyiego
декабря 26, 2025 AT 10:15Вот вы все тут про ЕГРЮЛ, про картотеку, про ОКВЭД - а кто-нибудь задумывался, что это всё - симулякр? Система, созданная не для защиты, а для иллюзии защиты.
Каждый реестр - это цифровой фасад. За ним - теневые схемы, бенефициары через Кипр, адвокаты, которые «закрывают» дела за 3 дня, арбитражные судьи, которые знают, кто платит за «справедливость».
Вы проверяете - и думаете, что вы в безопасности.
Но безопасность - это иллюзия, которую продали вам вместе с ипотекой.
Единственный способ не попасть - не вкладывать. Не покупать. Не верить. Не подписывать.
А если вы всё равно вкладываете - то хотя бы не в новостройку. В кирпичный дом 1987 года - там хоть стены знают, кто был первым.
Vlad Mogilnikov
декабря 28, 2025 AT 05:05Вы все смотрите на ЕГРЮЛ, а сами не знаете, что в 2023 году 87% новых застройщиков зарегистрированы через «бюро услуг» - там за 5000 рублей тебе делают «чистую» выписку с ОГРН из 2018 года, а реальная компания - с другим ИНН, но с тем же адресом.
Ты проверяешь - и видишь, что компания «с 2015 года» - а на самом деле она создана 10 дней назад.
И это не мошенничество - это система.
Ты не можешь проверить застройщика - ты можешь только надеяться, что тебе не попался тот, у кого «не сработало».
И да, ты - дурак, если думаешь, что твой «проверенный» застройщик - не следующий в списке на банкротство.
Oleg Meisner
декабря 29, 2025 AT 02:09Уважаемые коллеги, позвольте внести конструктивное дополнение к представленной информации.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 1528 от 2023 года, все застройщики, осуществляющие долевое строительство, обязаны публиковать в ЕИИС (Единую информационную систему жилищного строительства) данные о финансовом состоянии, включая ликвидные активы и текущие обязательства.
Следовательно, проверка через ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел, хотя и является необходимой, не является исчерпывающей. Необходимо также осуществлять мониторинг публикаций в ЕИИС, а также проверять наличие аккредитации в Национальной ассоциации застройщиков (НАЗ).
Кроме того, рекомендуется обращать внимание на наличие у компании сертификата соответствия требованиям ГОСТ Р 57257-2016 - это дополнительный индикатор профессионализма.
С уважением, Олег Мейснер, юрист, 12 лет в сфере жилищного права.
Дмитрий Демидчик
декабря 29, 2025 AT 18:30Это всё бред. У нас в России всё чисто. Кто не проверил - сам виноват. А кто проверил - тот дурак. В 2025 году все застройщики - патриоты. Они строят для Родины. А вы тут про ОКВЭД и суды? Это же пропаганда западных методов. У нас не так. У нас всё по-другому. Система работает. Просто не верьте этим статьям. Они от кого-то там. Следите за курсом доллара - вот это реально важно. А не за какими-то бумажками.