Как проверить застройщика через ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел: пошаговая инструкция для покупателей новостроек

Вы собираетесь купить квартиру в новостройке. Договор уже почти подписан, а вы еще не проверили застройщика. Это как сесть в машину, не посмотрев на тормоза. В 2025 году в России каждый пятый застройщик - потенциальный обманщик. По данным Росреестра, 27% компаний имеют скрытые нарушения, которые можно выявить всего за час. И все это - через два бесплатных государственных реестра: ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел.

Почему проверка застройщика - это не опция, а обязательство

С 2019 года все сделки с новостройками проходят через эскроу-счета. Деньги покупателей не идут застройщику сразу - они лежат в банке до сдачи дома. Это защитило многих, но не всех. Мошенники все еще находят лазейки: фиктивные компании, поддельные документы, устаревшие выписки. В 2023 году 42% покупателей, которые проверили застройщика, обнаружили несоответствия - и избежали потери миллионов. Те, кто не проверял, чаще всего теряют не только деньги, но и годы жизни, ожидая дома, который так и не построят.

Ваша задача - не доверять словам. Ваша задача - проверять цифры. И это не сложно. Даже если вы никогда не открывали ЕГРЮЛ, вы справитесь. Главное - знать, на что смотреть.

Шаг 1: Получите выписку из ЕГРЮЛ

ЕГРЮЛ - это государственный реестр всех юридических лиц в России. Там есть данные о каждой компании: когда она создана, кто владеет, чем занимается, есть ли суды. Получить выписку можно бесплатно на официальном сайте ФНС: egrul.nalog.ru или через сервис «Прозрачный бизнес» - business.nalog.ru.

Вам понадобится только ИНН или ОГРН застройщика. Их легко найти на сайте компании - внизу страницы, в разделе «Контакты» или «О компании».

После запроса выписка придет на почту или откроется сразу. Не берите выписку с сайта застройщика - они могут подставить устаревшую. У вас должна быть свежая - не старше 5 рабочих дней. По данным Ассоциации юристов России, 53% случаев мошенничества связаны с поддельными или старыми выписками.

Шаг 2: Что смотреть в выписке ЕГРЮЛ

Выписка - это не просто бумажка. Это детективный материал. Смотрите на пять ключевых пунктов.

1. Дата регистрации - если компания зарегистрирована меньше 2 лет назад, это красный флаг. Многие «однодневки» создают за неделю до старта продаж. Например, компания зарегистрирована 15 марта 2024, а строительство началось в феврале - это невозможно. Значит, застройщик использует чужой ОГРН или фиктивные документы.
2. Уставный капитал - минимальный размер - 10 000 рублей. Но если у застройщика именно столько - это признак риска. Надежный застройщик имеет капитал от 100 млн рублей. По данным НОЗЖ, 65% проблемных компаний имеют капитал ниже 50 млн рублей.
3. ОКВЭД - коды деятельности. Основной код должен быть 41.20 - «Строительство жилых и нежилых зданий». Если основной код - 68.20 (торговля недвижимостью) или 70.22 (управление недвижимостью), это не застройщик, а посредник. Он не строит - он перепродает. Это значит, что он не несет ответственности за качество строительства.
4. Руководитель - должен быть генеральный директор. Если там указан конкурсный управляющий - это признак банкротства. Компания уже в процессе ликвидации, а вы собираетесь вкладывать деньги.
5. Учредители - это самое важное. Проверьте, кто владеет компанией. Если учредитель - офшор (например, Кипр, Британские Виргинские острова) или человек без опыта в строительстве - риски растут на 70%. Даже если сама компания выглядит чисто, учредитель может быть «марионеткой» для мошенника.

Шаг 3: Проверьте картотеку арбитражных дел

Если ЕГРЮЛ показал, что компания «действующая», не расслабляйтесь. Теперь проверьте, сколько судов у нее есть. Зайдите на сайт kad.arbitr.ru - официальная картотека арбитражных дел.

Вбейте название компании, ИНН или ОГРН. Вы увидите все дела, которые она вела за последние годы. Не смотрите только на количество - смотрите на тип.

• Категория A - банкротство - самое опасное. Если у застройщика было больше 3 завершенных дел по банкротству - это красный флаг. Даже если сейчас он «действующий», он уже проходил через крах.
• Категория F - долевое строительство - иски от дольщиков. Если их больше 5 - компания не справляется с обязательствами. Это значит, что другие покупатели уже подавали в суд, и суд их поддержал.
• Категория I - исполнительные производства - долги перед банками, поставщиками, работниками. Если сумма долга превышает 50 млн рублей - компания не платит по счетам. Скорее всего, стройка остановится.

По данным novostroy.ru, 68% проблемных новостроек имели более 3 судебных дел по банкротству за год до остановки строительства. Это не совпадение - это закономерность.

Шаг 4: Проверьте ФССП - исполнительные производства

Суды - это одно. А если суд уже вынес решение, а компания не платит? Тогда дело переходит в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Зайдите на fssp.gov.ru - в раздел «Банк исполнительных производств».

Введите ИНН застройщика. Если там:

• более 2 активных производства - компания не справляется с долгами;
• сумма по одному делу больше 10 млн рублей - это не мелкий долг, это системная проблема.

Например, компания имеет 3 исполнительных производства на сумму 18 млн рублей - это значит, что у нее нет денег даже на зарплату рабочим. А если рабочие не получают зарплату - стройка останавливается. И вы рискуете остаться без квартиры и без денег.

Шаг 5: Дополнительная проверка - сайт nash.dom.rf

Это официальный сайт Минстроя. Здесь застройщики обязаны публиковать:

• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• фотоотчеты о ходе строительства;
• данные о соблюдении сроков сдачи.

Если на сайте нет фотоотчетов за последние 3 месяца - это тревожный сигнал. Если срок сдачи перенесен три раза - это не «технические сложности», это признак неэффективности или обмана. С 2025 года застройщики обязаны публиковать ежеквартальные отчеты о финансовой устойчивости - это сделает проверку еще прозрачнее.

Что делать, если нашли проблемы?

Если вы нашли:

• компанию младше 2 лет;
• уставный капитал меньше 50 млн рублей;
• более 3 судебных дела по банкротству;
• исполнительные производства на сумму свыше 10 млн рублей;

- не заключайте договор. Даже если вам предлагают скидку 15% или «уникальную» квартиру. Это не скидка - это ловушка. Потеряете не только деньги, но и время, нервы, а может быть, и семью.

Но если у застройщика 1-2 дела - не паникуйте. Крупные компании, как «ПИК» или «Гранель», ведут десятки дел - из-за масштаба. Главное - чтобы они были связаны с поставщиками, а не с дольщиками. И чтобы все дела были закрыты в их пользу.

Как не попасться на уловки

Мошенники знают, что вы проверяете. Поэтому они делают вид, что все чисто.

• Не доверяйте выпискам, которые вам дают на руки - скачайте их сами с сайта ФНС.
• Не верьте фразе «у нас все в порядке» - проверяйте цифры.
• Не торопитесь - проверка занимает 40-60 минут, но спасает от потери 5-10 млн рублей.
• Проверяйте не только застройщика, но и его учредителей - через те же сайты.

В апреле 2024 года пользователь с форума «Дома.ру» проверил застройщика и обнаружил: компания зарегистрирована 15 марта 2024 года, а строительство началось в феврале. Он обратился к юристу - оказалось, это «фирма-однодневка». Он отказался от покупки и сэкономил 5,2 млн рублей.

Что будет в будущем

С 2025 года Минстрой запускает единую цифровую платформу, где будут объединены данные ЕГРЮЛ, картотеки арбитражных дел, ФССП и nash.dom.rf. К 2026 году проверка займет 15 минут. Но пока это не работает - вы должны делать это сами.

Блокчейн и ИИ уже тестируются для автоматической оценки рисков. Но пока вы - единственный, кто может защитить себя. Не ждите, пока все станет автоматически. Проверяйте сейчас. Потому что ваша квартира - это не просто квадратные метры. Это ваша жизнь, ваши сбережения, ваше будущее.