Как провести предосмотр квартиры на вторичке: чек-лист инженерных систем

Почему предосмотр квартиры на вторичке - это не роскошь, а необходимость

Вы нашли идеальную квартиру: хорошее расположение, светлые комнаты, уютный балкон. Продавец в восторге, цена - ниже рыночной. Но вы не купите её, пока не проверите инженерные системы. Потому что за красивыми обоями может скрываться ржавый стояк, который стоит 200 тысяч рублей на замену. По данным Realty.Yandex, 68% покупателей вторичного жилья сталкиваются с неожиданными ремонтами в первые полгода после сделки. Большинство из них - именно из-за скрытых проблем с водой, электрикой, отоплением и вентиляцией.

Вы не обязаны быть инженером, чтобы не попасть в ловушку. Вам нужен чёткий чек-лист. Не виртуальный, не из интернета, а тот, который работает на практике. Вот он - подробный, по пунктам, с реальными цифрами и проверенными методами.

Водоснабжение: ищите не течи, а следы течей

Самая частая проблема - не прорыв, а постепенная утечка. Она не льётся на пол, а медленно разъедает стены, портит утепление, вызывает плесень. Проверяйте не только краны, а всё, что связано с трубами.

• Осмотрите стояки холодной и горячей воды - особенно там, где они проходят за сантехникой, под раковиной, рядом с ванной и стиральной машиной. Ищите ржавые подтёки, следы соли, мокрые пятна на потолке или стенах.
• Проверьте сварные швы на стояках. Если они потемнели, покрыты налётами или выглядят неровно - это признак коррозии. Норма - чистый металл без следов утечек.
• Откройте краны на максимум. Холодная вода должна идти с давлением, которое позволяет наполнить ведро за 20-30 секунд. Горячая - в отопительный сезон должна быть не ниже 55°C. Если она тёплая, как чай, а не горячая, как душ - система не работает должным образом.
• Закройте все краны в квартире, посмотрите на счётчик воды. Если стрелка или цифры двигаются - где-то есть утечка. Даже капля за час - это 20 литров в сутки. Это не просто деньги, это плесень и гниль.

Не забудьте проверить, как работает смеситель в ванной. Если вода вдруг резко меняет температуру - это признак неправильной настройки или изношенного клапана. В старых домах это часто означает, что стояк уже не справляется с нагрузкой.

Отопление: не дайте радиаторам обмануть вас

Все говорят: «В квартире тепло, всё нормально». Но тепло - не значит, что система исправна. Даже если батареи горячие, внутри может быть воздух, грязь или коррозия - и в следующем сезоне они не будут греть вообще.

• Потрогайте каждый радиатор по всей поверхности. Если верх горячий, а низ холодный - это завоздушивание. Если одна секция холодная, а остальные - горячие - там засор. Норма: разница температур по всей батарее не более 5°C.
• Проверьте, нет ли капель воды на клапанах, стыках, под радиаторами. Даже маленькая капля - это признак коррозии внутри. Ржавчина на полу под батареей - красный флаг.
• Считайте секции. По СНиП 2.04.05-91, на каждые 1,8 м² площади должно приходиться не менее одной секции. Если в комнате 18 м², а батарея - 8 секций - это мало. Вы будете мерзнуть зимой, даже если в доме есть тепло.
• Посмотрите на трубы. Если они - алюминиевые или стальные, а не медные - это нормально для старых домов. Но если они покрыты ржавчиной, а не краской - это повод требовать замену до сделки.

Если в квартире установлены современные радиаторы, но трубы - старые, это как поставить новый двигатель в старую машину. Скоро трубы дадут течь, и вы заплатите за ремонт дважды.

Электрика: не верьте глазам - проверяйте тестером

Электрика - самая опасная система. Неисправность может привести к пожару. И чаще всего её не видно. Даже если розетки работают, проводка может быть аварийной.

• Откройте электрощиток. Там должно быть: вводной автомат, счётчик, УЗО (устройство защитного отключения) для ванны, кухни и туалета. Если УЗО нет - это нарушение ПУЭ. Без него при пробое ток пойдёт через вас.
• Проверьте, из чего сделаны провода. В домах до 2000 года часто ставили алюминиевые. Они хрупкие, окисляются, греются. Сейчас норма - медь. Если провода алюминиевые - это не приговор, но цена на замену - от 70 тысяч рублей.
• Возьмите зарядное устройство от телефона и включите его в каждую розетку. Если устройство не заряжается - проблема с фазой или заземлением. Если выключатель искрит - немедленно отключайте питание. Это не «случайно», это износ.
• Включите одновременно пылесос, чайник и утюг. Если выбивает автомат - сечение проводки не хватает. Это значит, что в квартире нельзя использовать современную технику без замены проводки.
• Проверьте заземление. Без него даже УЗО не спасёт. Для этого нужен мультиметр. Сопротивление заземления должно быть не более 4 Ом. Если вы не знаете, как это сделать - вызовите инженера. Это стоит 5 тысяч, а не 200 тысяч на пожар.

Многие считают, что если розетка работает - всё ок. Это не так. В 37% квартир на вторичном рынке, по данным Cian.ru, есть серьёзные нарушения в электропроводке. Не рискуйте.

Вентиляция: лист бумаги вместо датчика

Почти каждый второй покупатель пропускает проверку вентиляции. И потом жалуется: «Квартира душная, запахи не уходят, в ванной плесень». Всё потому, что никто не проверил тягу.

• Закройте все окна и двери. Возьмите лист А4. Приложите его к решётке в ванной, на кухне, в туалете. Если лист прилипает - тяга есть. Если падает - система не работает.
• Посмотрите на решётку. Если она грязная, пыльная, с жирными пятнами - это признак того, что вентканал давно не чистили. В старых домах там могут быть куски штукатурки, птичьи гнёзда, даже мусор.
• Проверьте, есть ли вытяжка на кухне. Если она есть, включите её. Должна быть заметная тяга. Если нет - это не беда, если есть вентканал. Но если вытяжка - только в стене, а канала нет - это нарушение. Дом не соответствует нормам.
• Спросите у продавца: когда последний раз чистили вентканалы? По правилам - раз в год. Если он не знает - это тревожный сигнал.

Проблемы с вентиляцией не видны сразу. Но через год вы будете сидеть с увлажнителем, антиплесневыми спреями и лекарствами от аллергии. Проверьте сейчас - спасёте здоровье и деньги.

Газ: не игнорируйте документы

Если в квартире газовая плита - проверьте не только плиту, а всю систему. И документы - важнее, чем внешний вид.

• Найдите газовый счётчик. Он должен быть установлен, работать и иметь пломбу. Если его нет - это незаконно. Плита может быть подключена напрямую - это нарушение.
• Проверьте дату последней проверки газовой службы. По закону - раз в год. Если дата старше года - это нарушение. Служба может отключить газ, если не будет акта проверки.
• Посмотрите на газовую трубу. Она не должна быть утоплена в стену, закрыта шкафом или перекрыта мебелью. Это запрещено. Даже если труба не течёт - доступ к ней должен быть свободным.
• Спросите документы: технический паспорт на газовое оборудование, акт проверки. Без них - риск отключения газа после сделки.

Газ - не то, что можно «попробовать». Если система не в порядке - вы не только рискуете здоровьем, но и можете не получить кредит, потому что банки отказывают в ипотеке на квартиры с непроверенным газом.

Лифт и общедомовые системы: не смотрите только в квартиру

Проблемы в подвале или на чердаке влияют на вашу квартиру. Если в подвале протекает труба - у вас будет мокрый потолок. Если на чердаке нет утепления - в вашей квартире будет холодно.

• Проверьте лифт: работают ли все кнопки? Останавливается ли он ровно на уровне этажа? Есть ли посторонние звуки? Если кабина качается - это признак износа тросов. Максимальный срок службы лифта - 25 лет. Если он старше - его должны заменить. Спросите у управляющей компании дату ввода в эксплуатацию.
• Если вы живёте на первом этаже - спуститесь в подвал. Посмотрите, нет ли мокрых стен, протечек, ржавых труб. Если там всё влажное - у вас будет проблема с водой в квартире.
• Если вы живёте на верхнем этаже - поднимитесь на чердак. Проверьте, нет ли протечек на кровле, не отвалилась ли теплоизоляция. Если там сыро - зимой у вас будет конденсат на потолке.

Многие покупатели думают: «Меня интересует только моя квартира». Но инженерные системы - это сеть. Проблема в одном месте - это проблема для всех. Проверьте общедомовые системы - и вы сэкономите тысячи.

Что взять с собой на осмотр

Не приходите с пустыми руками. Даже если вы не инженер - у вас есть смартфон, фонарик и лист бумаги.

• Фонарик - для осмотра стояков, щитков, подвальных помещений.
• Рулетка - чтобы измерить площадь комнат и посчитать, достаточно ли секций в радиаторах.
• Лист А4 - для проверки вентиляции.
• Тестер или зарядное устройство - для проверки розеток.
• Фото- и видеокамера - снимайте всё: подтеки, ржавчину, неисправности. Это доказательство при переговорах.
• Блокнот и ручка - записывайте всё, что не так. Не полагайтесь на память.
• Уровень - если вы подозреваете, что пол перекошен, а стены - не вертикальны.

И главное - не бойтесь задавать вопросы. Спросите: «Когда меняли стояки?», «Когда делали электропроводку?», «Были ли протечки в прошлом году?». Если продавец не отвечает - это красный флаг.

Когда лучше приходить - и когда отказываться

Визуальный осмотр - только при дневном свете. Вечером - всё можно замаскировать. Согласно данным Navigator-TMN, 63% дефектов видны только при естественном освещении. Если продавец предлагает осмотр только вечером - это повод задуматься.

Если вы не уверены в своих силах - заплатите 5-7 тысяч рублей инженеру. Это не трата, а инвестиция. По данным сервиса Проверка-Квартиры, за 2023 год было выявлено 12 700 скрытых дефектов в 8 450 квартирах. Средняя стоимость устранения - 215 тысяч рублей. Вы потратите 7 тысяч, чтобы не потратить 200.

Если вы нашли серьёзные проблемы - требуйте скидку. Пользователь с Reddit поделился: «Обнаружил течь за шкафом в ванной. Продавец снизил цену на 180 тысяч - это покрыло ремонт». Не бойтесь требовать. Вы - покупатель. Вы имеете право на честную сделку.

Что делать после осмотра

• Составьте список всех выявленных дефектов с фото.
• Сравните их с ценой. Если ремонт обойдётся в 150 тысяч - требуйте скидку минимум на 120-130 тысяч.
• Попросите документы: акты проверки систем, техпаспорта, справки о ремонтах. Без них - риски выше.
• Если продавец отказывается давать документы или снижать цену - подумайте: стоит ли рисковать?

Предосмотр - это не этап, который можно пропустить. Это ваша страховка. Вы не покупаете квартиру - вы покупаете систему. И если система сломана - красивый ремонт не спасёт.