Как учесть расходы на переуступку ДДУ при расчете налога
Вы купили квартиру по ДДУ, но теперь хотите продать свое право на нее до сдачи дома - это называется переуступкой. Звучит просто, но налоговая система в этом случае не дает спокойно уйти с прибылью. Если вы не учтете все свои расходы, можете заплатить лишние десятки тысяч рублей. И да, ФНС это знает. С 2022 года правила ужесточились, а застройщики теперь обязаны сообщать о каждой переуступке. Это не шутка - в 2022 году 43% продавцов не подали декларацию и получили штрафы. Вот как не попасть в их число.
Что облагается налогом при переуступке ДДУ
Когда вы продаете право на квартиру по ДДУ, вы получаете доход. Этот доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Но это не вся сумма, которую вам заплатили. Налог считается только с разницы между тем, сколько вы заплатили за право, и сколько получили от покупателя. Например, вы купили ДДУ за 3 млн рублей, а продали его за 4,1 млн. Налог платите только с 1,1 млн. Это ключевое правило - доход минус расходы.
Именно здесь большинство ошибаются. Многие думают, что если купили за 3 млн, а продали за 4,1 млн, то налог - 13% от 4,1 млн. Нет. Налог - 13% от 1,1 млн. Разница в 150 тысяч рублей. Это не мелочь.
Что можно включить в расходы
Не все траты учитываются. Только те, что реально связаны с приобретением права по ДДУ. Вот что точно входит:
- Сумма, которую вы заплатили по первоначальному договору долевого участия (все платежи, подтвержденные квитанциями или выписками).
- Госпошлина за регистрацию уступки (350 рублей при подаче через МФЦ, 2000 рублей - на бумажке).
- Комиссия застройщика за согласие на переуступку (обычно 0,5-3% от стоимости ДДУ, но может быть фиксированной - например, 30 000 рублей).
- Нотариальные расходы, если сделка проходила с ипотекой (примерно 0,5% от суммы кредита + 3000 рублей за оформление).
А вот что не входит:
- Риелторские услуги - даже если вы платили агенту за подбор покупателя.
- Услуги юристов по составлению договора, если они не были связаны с регистрацией права.
- Коммунальные платежи, ремонт, страховка - все это не имеет отношения к приобретению права.
Сохраняйте все чеки, выписки, договоры. ФНС может запросить документы даже через 3 года. Если не найдете - придется платить налог с полной суммы уступки.
Имущественный вычет: 1 млн рублей или 5 лет
У вас есть два варианта снизить налог - и вы можете выбрать один из них, но не оба сразу.
Вариант 1: Вычет 1 млн рублей
Это стандартный имущественный вычет, который можно применить к любому доходу от продажи недвижимости. Если вы продали ДДУ за 4 млн, вы можете уменьшить доход на 1 млн. То есть налог платите только с 3 млн. Но только если ваши реальные расходы меньше 1 млн. Если вы заплатили за ДДУ 1,5 млн - лучше не использовать этот вычет, а считать по факту.
Вариант 2: Срок владения 5 лет
С 1 января 2022 года, если вы держали право на квартиру по ДДУ более пяти лет, вы вообще не платите налог. Даже если продали за 10 млн. Это правило работает только при условии, что вы не продавали другую недвижимость в этом же году. Но тут важный нюанс: срок считается с момента подписания первоначального ДДУ, а не с момента переуступки. То есть если вы купили ДДУ в 2021 году, а продали его в 2026 - налога нет. Если купили в 2023 - придется платить, даже если прошло 4 года и 11 месяцев.
Важно: это правило не распространяется на продажу готовой квартиры. Там срок 3 или 5 лет в зависимости от способа покупки. А при переуступке ДДУ - только 5 лет. И никаких исключений.
Что делать, если продали дешевле кадастровой стоимости
Налоговая не любит, когда люди продают недвижимость «символически» за 1 рубль. Чтобы не допустить ухода от налогов, с 2022 года ввели правило: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог считается не от договорной цены, а от 70% кадастра.
Пример: кадастровая стоимость квартиры - 5 млн рублей. Вы продаете право за 2,5 млн. 70% от 5 млн = 3,5 млн. Налоговая возьмет за основу именно 3,5 млн, а не 2,5 млн. Даже если вы реально получили 2,5 млн - налог будет считаться с 3,5 млн минус ваши расходы.
Это правило работает всегда, даже если вы продаете по убытку. Даже если ваши расходы были 3 млн, а кадастровая стоимость - 5 млн, а вы продали за 2,8 млн - налоговая все равно возьмет 3,5 млн как базу. Потому что 2,8 млн < 70% от 5 млн.
Как рассчитать налог - пошаговый пример
Представим реальную ситуацию:
- Вы купили ДДУ за 3 000 000 рублей (документы есть).
- Заплатили застройщику 30 000 рублей за согласие на переуступку.
- Заплатили госпошлину - 350 рублей (через МФЦ).
- Стоимость переуступки - 4 100 000 рублей.
Считаем расходы: 3 000 000 + 30 000 + 350 = 3 030 350 рублей.
Доход: 4 100 000 рублей.
Налогооблагаемая база: 4 100 000 - 3 030 350 = 1 069 650 рублей.
Налог: 1 069 650 × 13% = 139 054,5 рублей.
Если бы вы не учли 30 350 рублей комиссии и пошлины - налог был бы 176 000 рублей. Разница - почти 37 тысяч. Это как сэкономить на новом телефоне.
Что будет, если не подать декларацию
Даже если вы продали ДДУ и ничего не заработали - вы обязаны подать 3-НДФЛ. Это требование закона. Если вы думаете: «Я же не получил прибыли, зачем сдавать?» - вы ошибаетесь. ФНС получает данные от застройщиков. Если сделка зафиксирована, а декларации нет - вам придет письмо с требованием сдать ее. Штраф - 1000 рублей за каждую неподанную декларацию. Плюс доначисление налога с пеней. Плюс возможная проверка.
При этом, если вы подали декларацию с нулевым доходом (расходы = доходу), налога не будет. Но сам факт подачи - обязательный. Без этого вы рискуете попасть в «черный список» налогоплательщиков.
Что меняется в 2025 году
В 2024 году Минфин начал тестировать систему автоматического учета расходов при переуступке. В 2025 году планируют внедрить ее в полном объеме. Это значит: застройщик будет автоматически передавать в ФНС данные о суммах, которые вы внесли по ДДУ. Если вы потом продаете право - налоговая уже будет знать, сколько вы потратили. Вам не придется собирать чеки - все будет в системе. Но это не отменяет обязанности подавать декларацию. Просто станет меньше ошибок.
Также в обсуждении - повышение срока для освобождения от налога с 5 до 7 лет. Если это примут, то те, кто купил ДДУ в 2022-2023 годах, будут вынуждены держать его еще дольше, чтобы избежать налога. Пока это только предложения, но готовьтесь к изменениям.
Что делать прямо сейчас
Если вы планируете переуступить ДДУ в ближайшие месяцы - сделайте это:
- Соберите все платежные документы по первоначальному ДДУ - квитанции, выписки, чеки.
- Найдите договор с застройщиком - там должна быть прописана комиссия за согласие на переуступку.
- Сохраните квитанцию об оплате госпошлины и нотариальных услуг (если были).
- В договоре уступки укажите точную сумму, которую вы получили. Не пишите «все расходы учтены» - пишите цифры.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года - даже если налог ноль.
Не ждите, пока придет письмо от налоговой. Лучше заплатить 13% от честной прибыли, чем потом бороться с штрафами и пенями.
Можно ли не платить налог, если продал ДДУ за ту же сумму, что и купил?
Да, если доход равен расходам - налоговая база равна нулю. Но декларацию 3-НДФЛ подать все равно нужно. Без нее ФНС сочтет это уклонением. Подтверждайте все расходы документально - даже мелкие, вроде 350 рублей госпошлины. Они складываются.
Учитываются ли расходы на ремонт и отделку при переуступке ДДУ?
Нет. Только расходы, связанные с приобретением права по договору ДДУ: оплата по договору, госпошлина, комиссия застройщика, нотариальные услуги при ипотеке. Ремонт, мебель, окна, двери - это не входит. Даже если вы вложили 500 тысяч в отделку - это не уменьшит налог.
Как проверить кадастровую стоимость квартиры?
Зайдите на сайт Росреестра, введите адрес объекта - там откроется кадастровая стоимость. Или запросите выписку через МФЦ. Если цена продажи ниже 70% от этой цифры - налоговая будет считать доход по кадастру, а не по договору. Не игнорируйте эту цифру - она влияет на сумму налога.
Можно ли применить и вычет 1 млн, и срок 5 лет одновременно?
Нет. Вы можете выбрать только один способ уменьшения налога: либо имущественный вычет в 1 млн рублей, либо освобождение от налога при владении более 5 лет. Выбор делается при подаче декларации. Если вы держали ДДУ больше 5 лет - лучше не использовать вычет, так как налога и так не будет.
Что делать, если потерял чеки за оплату ДДУ?
Если чеки потеряны, но есть выписки из банка с отметкой «оплата по ДДУ», это подойдет. Также можно запросить у застройщика справку о внесенных средствах - они обязаны хранить эти данные. Без подтверждения расходов налоговая будет считать весь доход - и налог будет выше. Не ждите, пока пропадут документы - сохраняйте их в облаке или на жестком диске.
