Продаете квартиру, купленную в ипотеку? Вот как реально снизить налог
Вы продаете квартиру, которую купили в ипотеку, и на руках остался остаток долга. Вы думаете: «Налог я заплачу, ведь я же не заработал, а просто вернул банку деньги». Это распространённое заблуждение. НДФЛ считается не с суммы кредита, а с разницы между тем, что вы получили от покупателя, и тем, что реально потратили на покупку. Остаток долга - это не расход, а обязательство перед банком. Его не вычтут из налога. Но есть способы снизить или даже свести налог к нулю - если знаете, как.
Как считают налог в 2025 году - два ключевых изменения
С 1 января 2025 года налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости стал прогрессивным. Раньше платили 13% от прибыли - теперь всё сложнее. Доход до 2,4 млн рублей облагается по 13%, а всё, что свыше - по 15%. Это значит, что если вы продали квартиру за 3,5 млн рублей, то с первых 2,4 млн вы заплатите 13%, а с оставшихся 1,1 млн - 15%.
Второе изменение - налоговая база теперь определяется как большее из двух значений: цена в договоре или 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи. Например, если вы продали квартиру за 2 млн рублей, а её кадастровая стоимость - 4 млн, то налоговая берёт 70% от 4 млн - это 2,8 млн. И уже с этой суммы считают налог, даже если покупатель заплатил меньше. Это важно: вы не можете просто указать низкую цену в договоре, чтобы уйти от налога.
Что не учитывается при расчёте налога - остаток ипотеки
Самый частый вопрос: «А можно ли вычесть остаток ипотечного долга?» Нет. Налог считается только с того, что вы реально получили от покупателя. Если вы купили квартиру за 3 млн рублей, заплатили 1 млн первоначального взноса, а потом погасили 1,2 млн по кредиту, но осталось ещё 800 тыс. - это 800 тыс. не уменьшают вашу налоговую базу. Налоговая не знает, сколько вы должны банку. Ей важны только ваши расходы на покупку - и они должны быть документально подтверждены.
Ваш долг - это ваша проблема с банком. Налоговая - это ваша проблема с государством. Они не связаны. Даже если вы продали квартиру за 1,8 млн рублей, а потратили на неё 2,5 млн, вы не платите налог. Но это не потому, что у вас был остаток долга. Это потому, что вы продали её с убытком. И это - ваше преимущество.
Два способа уменьшить налог - вычет или расходы
У вас есть два законных способа снизить налоговую базу:
- Стандартный имущественный вычет - 1 млн рублей. Это просто фиксированная сумма, которую вычитают из дохода. Просто подаёте декларацию - и всё.
- Документально подтверждённые расходы - вычитаете всё, что реально потратили на покупку квартиры: первоначальный взнос, погашенные части кредита, проценты по ипотеке, расходы на ремонт (если они были в договоре или подтверждены чеками).
Какой способ выгоднее? Зависит от ситуации. Если вы купили квартиру за 2,5 млн рублей и погасили 1,8 млн из них, то вычет в 1 млн не поможет - вы можете вычесть 2,5 млн и вообще не заплатить налог. А если вы купили её за 1,2 млн, то стандартный вычет в 1 млн - почти то же самое, что и расходы. Но если вы продали её за 3 млн, то с вычетом в 1 млн вы платите налог с 2 млн. А с расходами - с 1,8 млн. Разница - 200 тыс. рублей, на которые вы платите 13% или 15% - это 26-30 тыс. рублей экономии.
Что можно включить в расходы - полный список
Не все знают, что кроме цены покупки, можно учесть и другие расходы. Вот что подтверждается документами:
- Первоначальный взнос (договор и платежные документы)
- Суммы, погашенные по кредиту (выписки из банка, чеки, квитанции)
- Проценты по ипотеке (важно - только те, что были выплачены до даты продажи)
- Расходы на ремонт, если они указаны в договоре купли-продажи как часть стоимости квартиры
- Расходы на оформление сделки (нотариус, госпошлина, услуги риелтора - если они были в договоре и подтверждены чеками)
Нельзя включить: страховку, услуги банка по обслуживанию счёта, штрафы за просрочку, плату за коммунальные услуги. Только те деньги, что пошли на приобретение самого жилья.
Как собрать документы - пошаговая инструкция
Чтобы использовать вычет по расходам, нужно подготовить пакет документов заранее. Не ждите, пока продадите квартиру - собирайте всё с момента покупки.
- Договор купли-продажи квартиры (с указанием цены)
- Договор ипотеки с банком
- Выписки из банка за весь период: показывают, сколько вы заплатили по кредиту, включая проценты
- Квитанции и чеки по первоначальному взносу
- Если делали ремонт - договор с подрядчиком и оплаченные счёт-фактуры (только если ремонт был частью сделки)
- Справка о кадастровой стоимости квартиры на 1 января 2025 года (скачайте на сайте Росреестра)
Сохраняйте всё в одном месте - бумажном или электронном. Банки не хранят выписки больше 5 лет, а налоговая может запросить документы за 3 года назад. Если вы потеряете выписку - вы потеряете возможность уменьшить налог.
Семьи с детьми - дополнительные возможности
Если у вас есть дети, и вы одновременно продаете старую квартиру и покупаете новую, вы можете объединить имущественные вычеты. До 2025 года это было сложно, но теперь Минфин разрешил суммировать вычеты до 4 млн рублей на семью (письмо от 10.04.2025 № 03-04-05/28711). Например:
- Продали квартиру за 3 млн рублей
- Купили новую за 5 млн рублей
- У вас двое детей
Вы можете подать заявление на вычет в размере 4 млн рублей - 2 млн на себя и по 1 млн на каждого ребёнка. Это означает, что с 3 млн дохода вы вычитаете 4 млн - и налог равен нулю. Даже если вы продали квартиру за 4,5 млн, вы всё равно не платите налог, потому что вычет покрывает весь доход.
Когда налога вообще не будет - три ситуации
Вы можете вообще не платить НДФЛ, если:
- Продали квартиру, которая была в собственности 3 года (если получена по наследству, дарению от близкого родственника или приватизации) или 5 лет (в остальных случаях)
- Сумма расходов на покупку (с процентами и взносами) больше, чем цена продажи - убыток, налога нет
- Доход после вычета не превысил 2,4 млн рублей - ставка 13% на всю сумму, но если вы используете вычет, то налог может быть нулевым
Например, продали квартиру за 2,2 млн рублей, потратили на неё 2,5 млн (включая проценты). Налога нет. Продали за 2,3 млн, использовали стандартный вычет в 1 млн - доход 1,3 млн, ставка 13% - налог 169 тыс. Но если вы используете расходы, то налог 0. Выбор очевиден.
Что делать, если вы не сохранили документы
Если вы потеряли платежки, договоры, выписки - не паникуйте. Вы всё равно можете использовать стандартный вычет в 1 млн рублей. Это не идеально, но лучше, чем ничего. В 2025 году 38% продавцов ипотечных квартир не смогли подтвердить расходы и вынуждены были применять этот вычет. Они заплатили на 15-20% больше, чем могли бы.
Если вы продали квартиру за 2,5 млн рублей, то с вычетом в 1 млн вы платите налог с 1,5 млн - это 195 тыс. рублей (13%). Но если бы вы смогли подтвердить расходы в 2 млн, налог был бы с 500 тыс. - всего 65 тыс. Разница - 130 тыс. рублей. Не забывайте: вычет - это компромисс. Документы - это выгода.
Сроки и штрафы - не пропустите дедлайны
Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2026 года. Если вы не подали - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1000 рублей. Уплатить налог - до 15 июля 2026 года. Если не заплатите - пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день.
Если вы не обязаны подавать декларацию (например, квартира была в собственности больше 5 лет), но хотите использовать вычет - подавайте её добровольно. Это не обязательный шаг, но он даёт вам право на снижение налога. И если налоговая случайно узнает о продаже - вы избежите проверки и штрафов.
Будущее: что ждёт продавцов недвижимости
В 2025 году уже обсуждают новые поправки: увеличение стандартного вычета до 2 млн рублей для ипотечных сделок и введение трёхступенчатой шкалы (13%, 15%, 20%) для доходов выше 5 млн рублей. Пока это только предложения, но они показывают тенденцию: государство хочет получать больше с дорогих сделок, но при этом не хочет лишать рядовых граждан возможности снизить налог.
Самое важное - не ждите, пока закон изменится. Действуйте сейчас. Сохраняйте документы. Считайте расходы. Не полагайтесь на стандартный вычет, если можете подтвердить больше. И помните: остаток ипотеки - это не налоговый вычет. Но ваши платежи - да.
Можно ли вычесть остаток ипотечного долга при продаже квартиры?
Нет. Остаток долга - это обязательство перед банком, а не расход, который уменьшает налоговую базу. Налоговая учитывает только те суммы, которые вы реально потратили на покупку квартиры: первоначальный взнос, погашенные части кредита и проценты. Остаток долга не влияет на расчёт НДФЛ.
Какой способ выгоднее: стандартный вычет 1 млн или подтверждённые расходы?
Зависит от суммы, которую вы потратили. Если вы купили квартиру за 1,5 млн и погасили 1,2 млн, то стандартный вычет в 1 млн - почти то же самое. Но если вы потратили 2,5 млн, то вычет по расходам даст вам налог 0. В 62% случаев продавцы ипотечных квартир теряют деньги, потому что не подтверждают расходы и используют только 1 млн. Подсчитайте оба варианта - и выбирайте выгодный.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру за меньше, чем купил?
Нет, если доход от продажи меньше, чем ваши расходы на покупку - это убыток. Налог не начисляется. Например, купили за 3 млн, продали за 2,6 млн, потратили 3,1 млн (включая проценты). Налога нет. Главное - подтвердить расходы документами.
Можно ли использовать вычет на детей при продаже ипотечной квартиры?
Да. Если вы одновременно продаете старую квартиру и покупаете новую, вы можете объединить вычеты до 4 млн рублей на семью: 2 млн на себя и по 1 млн на каждого ребёнка. Это позволяет снизить налог до нуля даже при продаже квартиры за 3-4 млн рублей.
Что будет, если не подать декларацию 3-НДФЛ?
Если налоговая узнает о продаже (например, через Росреестр), вам пришлют уведомление о необходимости подать декларацию. Штраф - 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1000 рублей. Если вы не платили налог, но не подали декларацию - это нарушение. Лучше подать добровольно - даже если налог 0.
Bogdan Kondratov
ноября 14, 2025 AT 15:28Опять эти гуру налоговой, которые считают, что остаток ипотеки - это как-то «влияет» на государство. Братан, ты банку деньги должен, а не налоговой. Налоговая не твоя тёща, чтобы тебе скидку давать за «сложную жизненную ситуацию».
Аслан Оспанов
ноября 16, 2025 AT 10:29Очень интересно… действительно, очень… интересно…
Но, знаете… я, честно говоря… не понял…
То есть… если я продал за 2,3 миллиона… а потратил 2,5… то… налога нет…?
Но… если я не сохранил чеки… то… всё… сгорело…?
Так… это… как… если ты… в лесу… крикнул… а никого… рядом… нет…
Ты… крикнул… но… никто… не услышал…
А налоговая… всё равно… пришлёт… уведомление…
И… ты… будешь… сидеть… и… думать…
«А где… мои… чеки…?»
Юра Соловьёв
ноября 17, 2025 AT 13:14Люди, хватит жить в прошлом. Стандартный вычет в 1 млн - это как надеть шлепанцы на марафон. Можно идти, но ты не победишь. Если ты купил квартиру с ипотекой - ты уже в игре. Значит, собирай документы, как будто тебя ждёт суд. Выписки из банка? Чеки на ремонт? Договор с риелтором? Даже если это было 5 лет назад - сканируй, загружай в облако, дублируй на флешку. Я сам потерял чек на первый взнос - и потерял 87 тысяч. Не будь как я. Собирай документы, как будто ты готовишься к космическому полёту: если забыл баллон с кислородом - ты не приземлишься. И да - остаток ипотеки не вычитается. Но все платежи, которые ты сделал - да. Каждый рубль. Каждый процент. Это не «вычет», это твоё законное право. Не сдавайся. Не полагайся на «авось». Государство не даст тебе скидку - ты должен её взять.
Нурлан Коянбаев
ноября 18, 2025 AT 04:26Извините за вмешательство, но данный текст представляет собой типичный пример популистской дезинформации, маскирующейся под юридическую консультацию. Налоговая база определяется в соответствии с п. 1 ст. 220 НК РФ, а не субъективными интерпретациями автора. Кадастровая стоимость, даже в её 70%-ной форме, не является «обходом» - она является законным критерием. Кроме того, утверждение о возможности суммирования вычетов до 4 млн рублей на семью не имеет под собой нормативной основы - письмо Минфина не является нормативным правовым актом. Автор, вероятно, имеет коммерческую заинтересованность в продвижении своих услуг. Рекомендую обратиться к официальным источникам, а не к «семьи с детьми - бонус».
maksim muntanu
ноября 19, 2025 AT 07:45Ты не понимаешь, как работает налоговая, потому что ты не читал НК РФ. Всё, что ты написал - это смесь правды и мифов, которые разносят риелторы, чтобы продать тебе новую квартиру. Да, ты можешь вычесть расходы. Но только если они подтверждены. А подтверждённые расходы - это не «я заплатил банку» - это «я заплатил банку, и у меня есть выписка с печатью, и она не с китайского сайта». Ты не можешь вычесть «проценты», если они не в договоре с банком. Ты не можешь вычесть «ремонт», если он не в договоре купли-продажи. И ты не можешь вычесть «остаток ипотеки» - потому что он не расход, а долг. Это не «сумма», это «обязательство». Ты думаешь, ты умный, потому что знаешь про 70% кадастровой? Нет. Ты просто читал статью. А я читал НК. И я знаю, что если ты не сохранил выписки - ты платишь 13% с полной суммы. И да - ты не умнее налоговой. Ты просто ленивый.
Роман Космический
ноября 20, 2025 AT 22:08Слышал, как в Казахстане люди думают, что «остаток ипотеки» - это как-то «снижает налог». Это не Россия. Это не Казахстан. Это - дикость. Налоговая - это не банк. Она не знает, сколько ты должен. Она знает, сколько ты получил. И если ты не сохранил чеки - ты платишь. Ты не «жертва системы». Ты - ленивый. Ты не «жертва ипотеки». Ты - человек, который не смог держать бумаги. Я сам купил квартиру в 2018, сохранил всё: договор, выписки, чеки, даже квитанции на шурупы. И когда продал - вычел 2,8 млн. Налог - ноль. А ты? Ты сидишь и пишешь: «а что, если…». Нет, ты не «если». Ты - «я не сохранил». И теперь плати. Не вини государство. Вини себя. И перестань копировать чужие статьи. Напиши сам. Или молчи.