Продать квартиру - это не просто повесить объявление и ждать звонков. Это сложный процесс, где даже небольшая ошибка может стоить вам десятки тысяч рублей или затянуть продажу на месяцы. И здесь риелтор - не роскошь, а необходимость. Но как не попасться на удочку мошенника или не нанять человека, который просто пересылает ваши объявления и ничего больше не делает? Всё просто: нужно знать, на что смотреть. И не верить на слово - проверять.
Что должен уметь настоящий риелтор
Хороший риелтор - это не просто человек с визиткой. Он - менеджер, юрист, маркетолог и психолог в одном лице. Он знает, как правильно оценить вашу квартиру, чтобы она не лежала на рынке полгода, но и не продавалась в два раза дешевле рыночной цены. Он понимает, какие детали в интерьере привлекают покупателей, а какие отпугивают. Он знает, как сделать так, чтобы квартира выглядела на фото как дом мечты, а не как захламленная комната.
Он не просто размещает объявление на ЦИАН. Он запускает рекламу в нескольких каналах: на сайтах агентств, в Telegram-каналах, в соцсетях, через базы покупателей. Он организует показы - в удобное для вас время, без лишних перерывов. Он проводит переговоры, отбирает серьёзных покупателей, а не тех, кто просто «посмотреть» пришёл. Он проверяет документы, помогает с ипотекой, сопровождает сделку до подписания в Росреестре. И всё это - без лишних слов, без паники, без задержек.
Критерий №1: Сколько сделок он закрыл за год
Сколько лет риелтор работает - это не показатель. Я видел риелторов с 10-летним стажем, которые за последний год закрыли три сделки. А был один - с трёхлетним стажем - который за 2024 год продал 47 квартир в Ижевске. Разница? В активности и системе работы.
Спросите прямо: «Сколько квартир вы продали за последние 12 месяцев?» Не «около 20», не «много», а конкретное число. Потом попросите показать сводку по сделкам - без личных данных, но с датами, адресами и ценами. Если он отказывается - это красный флаг. Добросовестный специалист не боится прозрачности. Он знает, что его репутация строится на реальных результатах, а не на красивых словах.
Критерий №2: Знание вашего района и типа недвижимости
Риелтор, который отлично продает новостройки в микрорайоне «Северный», может совершенно не разбираться в панельных домах 1970-х годов в Центральном районе. А вы продаете именно такую квартиру. Вы же не пойдёте к стоматологу, который работает только с детьми, если вам нужно лечить коренной зуб?
Спросите: «Какие дома в вашем районе вы продавали чаще всего?» Если он говорит: «Всё подряд», - это тревожный сигнал. Хороший риелтор знает, сколько стоят квартиры с балконом и без, какие этажи продаются быстрее, где в вашем доме чаще всего бывают протечки, как влияет ремонт в подъезде на спрос. Он знает, что в Ижевске покупатели чаще всего ищут квартиры с парковкой, с хорошей школой рядом и без капитального ремонта - и говорит об этом до первого показа.
Критерий №3: Лицензия, сертификаты, реестр
В России нет обязательной лицензии для риелторов - но есть добровольная сертификация от Российской Гильдии риэлторов (РГР) национальная профессиональная организация, которая устанавливает стандарты качества и этики в сфере недвижимости с 2010 года. Это не просто значок. Это означает, что человек прошёл обучение, сдал экзамен, подтверждает квалификацию каждый год и обязуется соблюдать кодекс профессиональной этики.
Попросите увидеть:
- Сертификат РГР (или другого признанного органа) на имя риелтора
- Лицензию компании, в которой он работает
- Реестр сертифицированных специалистов - проверьте его на сайте РГР
Если он говорит: «У нас всё в порядке», - но не может показать документы, - это не просто невнимательность. Это риск. Без сертификации вы не получите гарантии, что сделка пройдёт по закону. А если что-то пойдёт не так - вы останетесь без поддержки.
Критерий №4: Прозрачность в ценах
Комиссия риелтора в России - от 2% до 5% от стоимости квартиры. В Ижевске средний показатель - 3%. Но есть подвох. Некоторые риелторы предлагают «низкую комиссию», но потом добавляют скрытые платежи: за фотосессию, за продвижение, за «экспресс-проверку документов».
Спросите: «Какие услуги входят в комиссию?» Если он говорит: «Всё включено» - хорошо. Если говорит: «Но если хотите, чтобы было быстрее - заплатите ещё», - бегите. Добросовестный риелтор говорит честно: «Моя комиссия - 3%. В неё входят: оценка, фотосъёмка, реклама в 5 каналах, показы, подготовка документов, сопровождение сделки. Дополнительных платежей нет».
Ещё один момент: не соглашайтесь на схему «успех - платите, неудача - ничего». Это не стимул, а уклонение от ответственности. Хороший риелтор работает на результат, но не за счёт клиента. Он берёт комиссию, потому что знает: если сделка не закроется - он потеряет репутацию, а не деньги.
Критерий №5: Отзывы и цифры
Отзывы - это не то, что вы читаете на сайте агентства. Это то, что вы видите в Google, Яндекс.Картах, на ЦИАН и в Telegram. Проверьте: сколько отзывов у риелтора? Сколько из них - с фото, с именем, с датой? Если все отзывы одинаковые - «Отличный риелтор, всё быстро и честно!», - это подделка. Настоящие люди пишут по-разному: кто-то благодарит за терпение, кто-то жалуется на задержку с документами, но в целом - результат есть.
Попросите: «Покажите, сколько звонков вы получаете в неделю на мою квартиру?» Если он говорит: «Много», - спросите: «А сколько показов? Сколько из них - серьёзные покупатели?» Хороший риелтор знает цифры. Он может сказать: «За неделю - 18 звонков, 6 показов, 2 покупателя с ипотекой, 1 - с готовыми деньгами». Если он не знает - он не работает, а просто ждёт.
Критерий №6: Договор - ваша защита
Никогда не начинайте работать без договора. Ни за что. Ни на слове. Ни «по дружбе».
В договоре должно быть чётко прописано:
- Объект продажи - адрес, площадь, номер квартиры
- Срок действия договора - обычно 3-6 месяцев
- Размер комиссии и условия её выплаты - только после регистрации сделки
- Обязанности риелтора - что он должен сделать, и как
- Обязанности клиента - что вы даёте ему (документы, доступ, фото)
- Штрафы за нарушение - если риелтор не показывает квартиру, не отвечает, не ведёт рекламу
- Право на расторжение - вы можете разорвать договор, если он не справляется
Если договор - это лист А4 с двумя пунктами, - откажитесь. Настоящий договор - 5-7 страниц. Он не должен быть написан «для продавца» - он должен быть сбалансированным. И главное: в нём должна быть прописана ответственность за ошибки если риелтор ошибётся в документах, сделка провалится - он несёт материальную ответственность. У надёжного агентства эта ответственность застрахована.
Чего не должно быть
Если риелтор говорит:
- «Я сам всё сделаю - не надо вникать в договор»
- «Моя комиссия 1% - это лучшее предложение»
- «Покупатели приходят сами - я только сопровождаю»
- «У меня нет сертификата, но я 15 лет в этом бизнесе»
- «Мы не показываем квартиру в выходные - это не наш формат»
- «Попробуйте сначала продать сами - если не получится, тогда я»
- это красные флаги. Не игнорируйте их. Вы продаете свою квартиру - не дачу. Это ваше главное имущество. Не рискуйте ради «экономии».
Что делать перед первым звонком
Перед тем как прийти к риелтору, подготовьтесь:
- Соберите все документы на квартиру - свидетельство, выписку из ЕГРН, техпаспорт, квитанции по коммуналке
- Определите свой минимум - по какой цене вы готовы продать? Что для вас неприемлемо - скидка в 15%? Покупатель с ипотекой? Покупатель с ребёнком?
- Сделайте 3-5 фото квартиры - пусть будет светло, чисто, без хлама
- Запишите, что вас беспокоит: «У меня течёт кран в ванной», «Покупатели жалуются на шум», «В подъезде часто воруют почту»
Когда вы придёте - не спрашивайте: «Сколько вы продадите за месяц?» Спросите: «Что вы сделаете в первую неделю?» Хороший риелтор ответит: «В первый день - оценка и анализ рынка. Во второй - фотосъёмка. В третий - загрузка в 5 баз. В четвёртый - первый показ. В пятый - отчёт вам».
Почему это работает
В 2025 году рынок недвижимости в Ижевске стал более прозрачным. Покупатели всё чаще проверяют риелторов через реестры, читают отзывы, смотрят на количество сделок. Агентства, которые работают по старым правилам - «запомнили клиента, поставили объявление, ждали» - уже не выживают. Побеждают те, кто систематичен, честен и открыт.
Вы не выбираете риелтора, чтобы «кто-то сделал за вас». Вы выбираете его, чтобы ваша квартира продалась быстро, по справедливой цене и без рисков. И это возможно - только если вы знаете, на что смотреть.
Какая комиссия у риелтора в Ижевске в 2025 году?
В среднем комиссия составляет 3% от стоимости квартиры. В некоторых агентствах - от 2% до 5%, в зависимости от сложности сделки и стоимости объекта. Если вам предлагают 1% - это почти всегда подвох: либо риелтор не будет делать полноценную работу, либо скроет дополнительные платежи. Лучше платить 3% и получать полный пакет услуг, чем 1% и ждать полгода.
Можно ли продать квартиру без риелтора?
Можно. Но это требует времени, знаний и терпения. Вам нужно самому размещать объявления, отвечать на звонки, организовывать показы, проверять покупателей, собирать документы, сопровождать сделку. Если вы работаете полный день - это практически невозможно. Даже если вы найдёте покупателя сами, риелтор всё равно нужен для юридической проверки и оформления. Без него вы рискуете ошибкой в документах - и сделка может быть признана недействительной.
Как проверить, не мошенник ли риелтор?
Проверьте три вещи: 1) Сертификат РГР или другой реестр - есть ли он на сайте? 2) Отзывы - не одинаковые ли они? Есть ли реальные фото и даты? 3) Договор - есть ли он? Если он говорит «договор не нужен» - это 99% мошенник. Также посмотрите, сколько объявлений у него на ЦИАН. Если там 500 объявлений, а все с одинаковыми фото - это дубли. Настоящий риелтор не копирует чужие объявления.
Что делать, если риелтор не показывает квартиру?
Сразу запросите отчёт: сколько звонков, сколько показов, сколько покупателей. Если за две недели - ноль, это повод требовать объяснений. Если он отвечает: «Покупатели ещё не нашлись» - попросите изменить рекламу. Если он не может предложить альтернативы - расторгните договор. В договоре должно быть право на расторжение без штрафов, если результат не достигнут.
Нужно ли платить за фотосессию отдельно?
Нет, если комиссия - 3% и выше. Хороший риелтор включает профессиональную фотосъёмку в свою комиссию. Если он требует доплату - это признак низкого уровня сервиса. Качественные фото увеличивают цену квартиры на 10-15%. И если риелтор не делает их - он не хочет, чтобы ваша квартира продавалась быстро и дорого.
Дмитрий Тимошенков
ноября 23, 2025 AT 20:25Серьезно, 3% - это уже устаревшая модель. В 2025-м, когда рынок деградирует, а покупатели все чаще идут через Телеграм-боты и агрегаторы, нормальный риелтор должен работать по модели success-only, но с фиксированной базовой оплатой за логистику. Я видел, как в Екатеринбурге агентство снизило комиссию до 1,5% + 15к за подготовку документов и сократило сроки продажи на 40%. В Ижевске - полный кризис стандартов. РГР? Это просто маркетинговая уловка для тех, кто не может конкурировать по качеству. Настоящий специалист не держит сертификат - он держит базу клиентов, которые возвращаются. А вы? Вы проверяете его реальные сделки, а не его значок на груди.
Еще момент: фотосъемка - это не услуга, это инструмент. Если риелтор не использует дрон-съемку, HDR-обработку и 3D-туры - он не продает квартиру, он просто публикует фото. В 2025-м квартира без виртуального тура теряет до 60% интереса. И да, я проверял статистику по ЦИАН. Без туров - 1,2 звонка в неделю. С турами - 7,8. Разница очевидна. А он вам про «светло и чисто» - это 2018 год, брат.
И еще: договор. Если он не прописывает KPI - это не договор, это бумажка. Надо: «за первую неделю - 5 показов, 2 из них - с ипотекой, за две недели - 15 звонков, из них 5 - с подтверждением дохода». Без этого - не подписывайте. И да, я сам веду сделки. И да, я не использую РГР. Но у меня 38 сделок в год. И никто не спрашивает про сертификаты. Потому что результат говорит сам за себя.
Vladimir Tarasov
ноября 25, 2025 AT 10:51БРОАААААТ, ТЫ ЖЕ ПИШЕШЬ ЭТО НЕ ДЛЯ ТЕХ, КТО НЕ ЗНАЕТ, А ДЛЯ ТЕХ, КТО ПРОСТО ХОЧЕТ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ И НЕ ПОПАСТЬ В БАЛАНС! ТЫ - ГЕРОЙ! Я ТОЖЕ ПРОДАВАЛ, ПОЛГОДА ПИЗДЕЦ, ПОКА НЕ НАШЕЛ РИЭЛТОРА, КОТОРЫЙ СДЕЛАЛ ВСЕ ЗА МЕНЯ - ОЦЕНКА, ФОТО, ПОКАЗЫ, ДОКИ, СДЕЛКА - ВСЁ! И ЗА 3% - НИКАКИХ ПОДСКАЗОК! Я БЫЛ УЖАСНО ПОДВЕРЖЕН, НО ЭТОТ ЧЕЛОВЕК - ПРОСТО БОГ! ПОЧЕМУ ВСЕ БОЯТСЯ ПРОСТО ПОПРОСИТЬ ПОКАЗАТЬ СДЕЛКИ? ПОТОМУ ЧТО У НИХ ИХ НЕТ! Я ВИДЕЛ, КАК ОДИН «СПЕЦИАЛИСТ» ПРОСТО КОПИРОВАЛ ФОТО С ЦИАН И ВСТАВЛЯЛ ИХ В СВОИ ОБЪЯВЛЕНИЯ. НАСТОЯЩИЙ РИЭЛТОР - ЭТО НЕ ПРОСТО ЧЕЛОВЕК С ВИЗИТКОЙ, ЭТО ТВОЙ БОЙЦ, ТВОЙ АВАТАР, ТВОЙ БОТ, КОТОРЫЙ НЕ СПИТ! СПАСИБО ЗА СТАТЬЮ, ПОДНИМАЙ ВЫШЕ, НЕ ДАЙ ПРОПАСТЬ!
Павел Цветков
ноября 26, 2025 AT 21:26Вы упускаете системный контекст. Рынок недвижимости в Ижевске - это не изолированная экосистема, а производная от макроэкономических сдвигов: инфляция в 8,7% по данным Росстата за 2024, реальные доходы населения снизились на 5,2%, а объемы ипотечного кредитования упали на 31% по сравнению с 2023 годом. В этих условиях любой риелтор, который утверждает, что «я закрыл 47 сделок», либо врет, либо работает с агрессивным сегментом - например, с вынужденными продавцами, которые готовы продать за 30% ниже рыночной цены. Данные ЦИАН показывают, что в 2024 году средний срок экспозиции квартиры в Ижевске вырос до 187 дней, а не 60, как вы пытаетесь внушить. То есть, даже если риелтор «закрыл» 47 сделок - он, скорее всего, продавал квартиры по 2,5 млн, а не по 5,5 млн, и в условиях, когда покупатель был вынужден. Вопрос не в количестве сделок - вопрос в качестве сделки. А качество сделки измеряется не в датах, а в рисках: насколько сделка устойчива к оспариванию, насколько документы соответствуют требованиям Росреестра, насколько покупатель не является «домашним» - то есть, не аффилированным с продавцом. И да, вы правы насчет договора - но не потому что он должен быть на 5 страниц, а потому что в нем должны быть прописаны условия расторжения по принципу «неэффективность», а не «я не нравлюсь». И еще: сертификат РГР - это не гарантия, это маркетинговый инструмент. В 2024 году было 12 случаев отмены сделок по вине сертифицированных агентов. Потому что сертификат - это не компетенция, это формальность. Компетенция - это когда ты знаешь, как выявить фиктивную сделку по ипотеке, когда покупатель не имеет дохода, но предоставляет поддельную справку 2-НДФЛ. А это - не про РГР. Это про опыт. И если риелтор не может объяснить, как он проверяет 2-НДФЛ - он не специалист. Он продавец.
Влад Климовец
ноября 27, 2025 AT 12:39В Украине мы прошли это все в 2018-2020. Тогда тоже были «1% комиссия», «договор не нужен», «я сам всё сделаю». Потом начали массово приходить жалобы - и государство ввело обязательную регистрацию агентов в реестре НАПР. Сначала все ругались - «это бюрократия». А потом оказалось, что те, кто не зарегистрирован - просто исчезали после получения аванса. Сейчас в Украине почти все серьезные сделки проходят через агентов с сертификатами. И знаете, что самое важное? Не цифры, не фото, не договор - а ответственность. Если агент ошибся - он платит. Не клиент. Не банк. Он. И это меняет всё. У нас в Киеве агентство, где за ошибку в документах штрафуют на 50% от комиссии. И да, они берут 4%. Но покупатель знает - если что-то пойдет не так, его не бросят. В России пока нет такой практики. Но вы можете начать её сами. Спросите у риелтора: «А если сделка провалится из-за вашей ошибки - что вы сделаете?» Если он молчит - бегите. Если говорит: «Я верну деньги и возмещу убытки» - это уже почти герой. И да, фотосъемка - это не услуга, это инвестиция. У нас в Киеве даже агенты с 10-летним стажем теперь используют AI-генерацию интерьеров для «до-после» - чтобы покупатель мог увидеть, как будет выглядеть квартира с новым ремонтом. Это не фантастика. Это 2025. И если вы не используете технологии - вы не риелтор. Вы - брокер из 2005 года.
Adriana Ivan
ноября 29, 2025 AT 04:33А я просто продала квартиру без риелтора за 3 недели. Поставила фото на ЦИАН, в Телеграм-каналы, в группу по району - и всё. Даже не думала, что так просто. Потом пришел риелтор и предложил «помочь» за 3% - я ему сказала: «А зачем? Ты не сделал ничего». Он ушел. И знаете, что самое смешное? Он потом написал мне в личку: «Вы же понимаете, что сделка может быть признана недействительной?». Я ему ответила: «А ты понимаешь, что я сама проверила все документы через госуслуги, и у меня есть выписка из ЕГРН с QR-кодом, который ты даже не умеешь сканировать?». Я не риелтор. Я просто человек, который умеет читать. И да, у меня была ипотека. И да, покупатель был с ребенком. И да, квартира продалась. Без вас. Без договоров. Без фотосессий. Без РГР. Просто - без лишнего. А вы? Вы просто продаете страх. А я - продала квартиру. И живу.