Сдать квартиру в аренду - это не просто найти арендатора и получить деньги. Это юридическая сделка, которая требует правильного оформления. Если вы пропустите один документ, это может обернуться штрафом, судебным разбирательством или потерей квартиры. В 2026 году правила не изменились кардинально, но стали жестче. И если раньше многие сдавали квартиры «на словах», теперь 65% сделок оформляются полностью по закону - и вы должны быть среди них.
Документы, подтверждающие вашу личность
Первое, что проверит арендатор или нотариус - ваш паспорт. Нужен оригинал и копии всех заполненных страниц. Не просто первая страница и прописка - все. Даже если у вас не было смены фамилии, но есть штампы о регистрации, они должны быть в копии. Без этого договор могут признать недействительным.
Если вы не можете присутствовать при подписании договора - например, вы в командировке - нужна нотариально заверенная доверенность. В ней должно быть четко указано: кто именно может подписывать договор, сдавать квартиру, получать деньги, подписывать акт приема-передачи. Обычная бумажная доверенность без нотариуса - не работает. Нотариусы в 2026 году проверяют это строго - и откажут, если что-то не так.
Выписка из ЕГРН - самое важное
Свидетельство о праве собственности, которое вы получили в 2010 или 2015 году, уже не подходит. С июля 2016 года оно утратило юридическую силу. Сейчас единственный документ, который подтверждает, что вы - собственник квартиры - это выписка из ЕГРН.
Эту выписку можно получить через Госуслуги, МФЦ или Росреестр. Через Госуслуги - за 1-2 дня. Через МФЦ - до 5 дней. Важно: выписка должна быть свежей. На момент подписания договора ей должно быть не больше 30 дней. Если вы получили ее месяц назад - вам нужно новую. В ней должны быть указаны: ваше ФИО, адрес квартиры, тип права (собственность), дата регистрации права, кадастровый номер. Без этого документа договор не зарегистрируют даже в нотариальной конторе.
Договор найма и опись имущества
Договор найма - это основа всей сделки. Он должен быть составлен в двух экземплярах: один - у вас, второй - у арендатора. В нем обязательно должны быть: полные ФИО обеих сторон, паспортные данные, адрес квартиры, срок аренды, размер арендной платы, порядок ее внесения, обязанности сторон, условия расторжения.
Но договор - это только половина дела. Вторая половина - опись имущества. Это не просто список: «диван, холодильник, телевизор». Это подробный перечень с состоянием: «холодильник Samsung, 2020 года выпуска, работает, на двери царапина справа, есть запах плесени в отсеке для овощей». Без этого вы не сможете доказать, что повреждение возникло уже после заселения.
К описи прикладывайте фотографии - все углы, полы, стены, техника, санузел. Делайте это при заселении, когда арендатор присутствует. Подпишите каждый снимок датой и подписями обеих сторон. Это снизит риски конфликтов на 43% - именно столько споров возникает из-за отсутствия акта приема-передачи, по данным DomClick.
Справка об отсутствии долгов по ЖКХ
Если у вас есть задолженность по коммунальным платежам, вы не можете сдать квартиру легально. Управляющая компания выдает справку об отсутствии долгов - она действует только 14 дней. Получать ее нужно за 2-3 дня до подписания договора. Справка должна быть на бланке управляющей компании, с печатью и подписью директора. Если вы живете в доме, где управляющая компания не работает - обратитесь в ТСЖ или в РЭУ. Без этой справки арендатор может отказаться платить, ссылаясь на то, что он «не хочет оплачивать ваши долги».
Согласие супруга, банка и других собственников
Если квартира куплена в браке - даже если она оформлена только на вас - она считается совместно нажитым имуществом. Значит, для сдачи в аренду вам нужно нотариально заверенное согласие супруга. Без него договор можно оспорить в суде. В 2023 году 31% споров по аренде именно так и начинались - из-за отсутствия этого согласия.
Если квартира в ипотеке - вы не можете сдавать ее без разрешения банка. Проверьте кредитный договор: там должно быть указано, нужно ли согласие. В Сбербанке, ВТБ и Газпромбанке это требование есть. Срок получения разрешения - 5-7 рабочих дней. Банк выдает письмо на фирменном бланке с подписью и печатью. Без него вы рискуете не только потерять арендатора, но и получить требование об уплате всей суммы кредита досрочно.
Если квартира в долевой собственности - например, вы и ваша сестра - вам нужно согласие всех собственников. Даже если вы владеете 90%, а сестра - 10%. Без их подписи договор не будет иметь юридической силы. Согласия тоже должны быть нотариально заверены.
Налоги: платите или рискуйте
Вы получаете деньги за аренду - значит, это ваш доход. И по закону вы обязаны платить НДФЛ - 13% от суммы. Это не «по желанию». Это требование Федерального закона №328-ФЗ от 2010 года, которое с 2023 года начали активно контролировать. ФНС теперь получает данные от риелторских агентств, банков и даже от порталов вроде ЦИАН и Avito.
Если вы не платите налог - вас могут оштрафовать на 20% от неуплаченной суммы плюс пени. В 2022 году 61% арендодателей не платили - и в 2024-2025 годах их начали штрафовать массово. У вас есть два пути: либо платить налог самостоятельно, подав декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля каждого года, либо заключить договор с агентством, которое берет на себя налоговые обязательства.
Вам нужен ИНН. Если его нет - зарегистрируйтесь в налоговой. Это бесплатно и занимает 10 минут через Госуслуги. Без ИНН вы не сможете подать декларацию.
Регистрация временного проживания
Если арендатор планирует жить в квартире больше 90 дней - он должен зарегистрироваться по месту пребывания. Это его обязанность, но вы - собственник - должны помочь. Вы подаете заявление на регистрацию, прикладываете договор найма, паспорт арендатора, выписку из ЕГРН. Госпошлина - 350 рублей, оплачивает арендатор.
С 1 февраля 2024 года процедура упростилась: теперь можно подать заявление через МФЦ без предварительной записи. Регистрация занимает 3-5 дней. Если вы не помогаете с регистрацией - арендатор может подать жалобу, и вы рискуете получить штраф от миграционной службы. Это не шутка - в 2025 году уже было 12 000 таких случаев по всей России.
Что не нужно, но полезно
Нотариальное заверение договора - не обязательно по закону. Но 78% юристов рекомендуют его делать. Почему? Потому что нотариус проверяет все документы, удостоверяет личности, фиксирует условия. Если потом арендатор скажет, что «договор подписал под давлением», нотариус станет вашим свидетелем. Риск оспаривания сделки падает на 45%.
Фото квартиры до заселения - не обязательны, но критически важны. Сделайте их с телефоном, с датой и временем в метаданных. Это доказательство в суде. Не экономьте на этом.
Сколько времени занимает сбор документов
Если у вас все готово - паспорт, выписка из ЕГРН, нет ипотеки, нет супруга - вы можете сдать квартиру за 3-4 дня. Но если вы только начинаете - это 10-14 рабочих дней. Самый долгий этап - получение выписки из ЕГРН (3-5 дней) и согласие банка (5-7 дней). Если вы подаете через Госуслуги - выписка приходит за 1-2 дня. Через МФЦ - на 3 дня дольше.
Самые частые ошибки:
- Использование старого свидетельства о собственности - 68% новичков так делают
- Нет описи имущества - 42% случаев
- Нет согласия супруга - 29% конфликтов
- Не заполнен акт приема-передачи - 43% споров
- Не подан налог - 61% не платят
С 2025 года планируют ввести обязательную электронную регистрацию всех договоров аренды дольше года через Госуслуги. Это сократит время оформления до 2-3 дней и снизит мошенничество. Но пока - вы должны делать это вручную. И делать правильно.
Что будет, если не оформить документы
Если вы сдадите квартиру без выписки ЕГРН - договор можно признать недействительным. Арендатор может просто уйти, и вы не сможете его привлечь к ответственности.
Если не заплатите налог - ФНС пришлет уведомление с штрафом. Если не заплатите - начнут арестовывать счета, списывать деньги, блокировать выезд за границу.
Если не получите согласие супруга - он может подать в суд через 2 года и потребовать вернуть квартиру. Да, через два года. И суд встанет на его сторону - потому что закон на его стороне.
Вы не обязаны быть юристом. Но вы обязаны собрать эти документы. Иначе - вы не сдаете квартиру. Вы рискуете ею.
Нужно ли нотариально заверять договор найма?
Нет, это не обязательно по закону. Но 78% юристов рекомендуют делать это, потому что нотариус проверяет личности, подтверждает добровольность сделки и снижает риск оспаривания договора на 45%. Если вы сдаете квартиру в Москве или Санкт-Петербурге - это почти обязательная мера.
Можно ли сдать квартиру без регистрации временного проживания?
Да, если арендатор живет меньше 90 дней. Но если он планирует жить дольше - он обязан зарегистрироваться. Вы как собственник должны предоставить ему документы для регистрации. Если не поможете - можете получить штраф от миграционной службы. Регистрация - это его обязанность, но ваша ответственность как собственника.
Что делать, если у меня ипотека?
Проверьте кредитный договор. В 90% случаев там написано: «сдача в аренду возможна только с письменного согласия банка». Обратитесь в отдел по работе с клиентами - подайте заявление. Срок рассмотрения - 5-7 дней. Без этого согласия вы рискуете не только потерять арендатора, но и получить требование досрочно погасить весь кредит.
Как получить выписку из ЕГРН?
Через Госуслуги - это быстро и дешево: 350 рублей, ответ за 1-2 дня. Через МФЦ - 700 рублей, 3-5 дней. На сайте Росреестра - тоже можно, но интерфейс сложнее. Выписка должна быть с печатью и подписью - электронная версия с цифровой подписью тоже подходит. Главное - дата выдачи не старше 30 дней на момент подписания договора.
Что делать, если у меня долевая собственность?
Вам нужно согласие всех собственников, даже если вы владеете 99% квартиры. Каждое согласие должно быть нотариально заверено. Без этого договор можно признать недействительным. Суды в 2023-2025 годах в 87% случаев встали на сторону собственника, который не давал согласия - даже если он не жил в квартире 10 лет.
Можно ли сдать квартиру, если она в наследстве?
Да, но только после официального оформления права собственности. Если вы получили свидетельство о праве на наследство, но еще не внесли изменения в ЕГРН - вы не собственник. Сначала подайте документы в Росреестр, получите выписку из ЕГРН - и только потом сдавайте. Без этого - договор недействителен.
Какой штраф за неуплату налога с аренды?
Штраф - 20% от неуплаченной суммы плюс пени за каждый день просрочки. Если вы не платили 2 года - ФНС может потребовать вернуть налог за все эти годы. В 2024 году уже было 18 000 таких случаев. Не ждите, пока придет уведомление - подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля каждого года.
Сдача квартиры - это не про «найти человека и получить деньги». Это про защиту своей собственности. Соберите документы правильно - и вы избежите потерь, штрафов и судебных разбирательств. Никто не будет делать это за вас. Вы - собственник. И это ваша ответственность.
Наталья Феденева
января 27, 2026 AT 22:52Они все говорят про ЕГРН, а кто проверяет, что эти выписки не поддельные? Я вчера видел, как соседка сдала квартиру - выписка на бумаге, печать как будто из детского сада, а в реестре вообще не числится. ФНС? Они тут же включат камеру, как только кто-то начнёт платить налоги. А пока - всё на словах. Я бы не стал рисковать. Это же не квартира, это бомба замедленного действия.
Дмитрий Дмитриев
января 28, 2026 AT 12:19Самое смешное - что все эти документы нужны только для тех, кто не хочет обмануть. А кто хочет - и так сдаст. Никто не проверяет. Даже если ты сдаёшь через ЦИАН - тебе не спрашивают ни выписку, ни согласие супруга. Просто загружаешь фото и ждёшь звонка. Это не закон, это мем.
Рафаэль Гадельшин
января 29, 2026 AT 21:30Уважаемые собственники, обращаю ваше внимание: согласно ст. 671 ГК РФ, договор найма жилого помещения, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. В противном случае, он считается незаключённым. Выписка из ЕГРН - не просто «документ», а юридическое подтверждение права собственности, которое подлежит проверке в Росреестре. Нотариальное заверение - не рекомендация, а инструмент правовой защиты. Без акта приёма-передачи - вы теряете право на возмещение ущерба. Налог - не «хочу», а обязанность. Пожалуйста, не игнорируйте юридическую реальность под предлогом «всё так делают».
nadya ck
января 31, 2026 AT 03:20ЕГРН? 🤔 Ты ж не в 2018 году, братан. Электронная версия с ЭЦП - это же нормально! 📱 А если супруг не даёт согласие - просто купи ему новую машину и всё будет ок 🚗❤️. Налог? Легче заплатить 13% и спать спокойно, чем ждать, когда ФНС приедет с арестом. 🏠💸 #СдаюКвартируНеСТрепом
Вадим Василовский
февраля 1, 2026 AT 05:50Всё это - не про документы. Это про страх. Страх, что кто-то заберёт твоё. Но квартира - это не твой трон. Это просто стены. Ты не владеешь ею. Ты только временно ею пользуешься. Документы - это маска. А настоящая собственность - это когда ты не боишься сдать её даже без бумаг.
Sergey Litvinov
февраля 2, 2026 AT 09:27Ах да, «нотариус»! Кто-то ещё верит в этих ублюдков в пиджаках, которые за 5000 рублей «запечатливают» вашу честность? Это же просто криминал! Я сдал квартиру без всяких бумажек - и всё ок. Арендатор сам в милицию сбежал, когда его жена узнала, что он снимает у «нелегала». Теперь он в тюрьме, а я - с деньгами. Пусть ФНС приходит. Я им покажу, где раки зимуют. 🇷🇺🔥
Sergei Saltan
февраля 3, 2026 AT 07:38Мне кажется, что многие боятся сдавать квартиру не из-за документов, а потому что не знают, как общаться с людьми. Если ты честный и спокойный - даже без нотариуса всё пройдёт. Главное - договориться. Просто поговори. Покажи, что ты не враг. Документы - это только для тех, кто не умеет говорить.