Вы нашли идеальную квартиру. Собственник согласен, договор почти готов. И тут риелтор говорит: «Сейчас заплатите 45 000 рублей комиссии». Вы в шоке. Это же почти столько же, сколько вы платите за первый месяц аренды. Кто вообще должен платить? И почему именно вы? В России в 2025 году ответ на этот вопрос - не в законе, а в договоренности. И эта договоренность часто идет не в вашу пользу.
Кто платит комиссию риелтору - закон не говорит, а рынок решает
Нет ни одного закона в России, который бы четко сказал: «Арендатор платит», или «Собственник платит». Гражданский кодекс (статья 421) говорит только одно: условия сделки договариваются сторонами. Это значит, что риелтор может требовать деньги от кого угодно - от арендатора, от собственника, или от обоих. И чаще всего он требует от арендатора. Почему? Потому что арендатору нужно жилье прямо сейчас. Он готов заплатить, чтобы не тратить месяцы на поиск. Собственник же может подождать. Он не спешит. И если риелтор не найдет арендатора - он не получит деньги. Поэтому риелторы делают ставку на тех, кто в стрессе - на вас.
По данным Domclick.ru и CIAN.ru за март-апрель 2025 года, в 68% случаев комиссию платит именно арендатор. Это не правило по закону - это правило рынка. И оно работает так: если вы не предложите другое, вас попросят заплатить полную сумму.
Сколько платить: от 40% до 100% от месячной аренды
Комиссия - это не фиксированная сумма. Она зависит от цены квартиры, города и того, насколько срочно вам нужно жилье.
- Бюджетная недвижимость (до 35 000 руб./мес): комиссия часто достигает 100%. То есть, если квартира стоит 30 000 в месяц - вы платите 30 000 комиссионных. Почему так дорого? Потому что риелтору приходится обзвонить сотни объявлений, чтобы найти одного арендатора. Он компенсирует низкую прибыль на каждой сделке высоким процентом.
- Средний сегмент (35 000-80 000 руб./мес): комиссия варьируется от 50% до 70%. Например, квартира за 60 000 - комиссия 30 000-42 000 рублей.
- Премиум-жилье (от 80 000 руб./мес): здесь часто берут 100%. Даже если квартира стоит 120 000, риелтор требует 120 000. Почему? Потому что такие объекты требуют больше времени: проверка документов, сопровождение встреч, юридическая чистота. Арендаторы в этом сегменте редко спорят - им важнее безопасность, чем цена.
В Москве и Санкт-Петербурге комиссии на 20-30% выше, чем в регионах. В Ижевске, Казани или Екатеринбурге вы можете встретить ставки 50-70%, а в столице - 70-100%. Особенно дорого платить за срочную аренду. Если вам нужно заселиться через три дня - риелтор знает, что вы не откажетесь от 100% комиссии.
Почему риелторы требуют столько - и как это обосновывают
Риелторы говорят: «Мы делаем все за вас». И правда - они показывают варианты, договариваются о времени просмотров, проверяют документы собственника, составляют договор, сопровождают заселение. Но на деле, большая часть работы - это массовый поиск по базам. Вы можете найти те же объявления на Яндекс.Недвижимости или Avito. Разница в том, что риелтор берет на себя риск: если квартира окажется с долгами, он должен это выяснить. Если собственник - мошенник - он должен это отследить.
Эксперты отмечают: в 29% случаев арендаторы смогли договориться о разделении комиссии. То есть, вы платите 25%, собственник - 25%. Это становится нормой в сегменте выше 60 000 рублей в месяц. Особенно если собственник не хочет тратить время на поиск - он готов поделиться расходами.
А вот в бюджетном сегменте - почти нереально. Там риелторы говорят: «Если вы не заплатите, я не буду работать». И они правы с точки зрения бизнеса: одна сделка за 30 000 рублей - это их ежемесячный доход. Если вы откажетесь платить - он просто перейдет к следующему клиенту.
Законопроект 2025 года: попытка остановить «разграбление»
В марте 2025 года депутат Госдумы Ярослав Самылин внес законопроект, который предлагает ограничить комиссию риелтора на уровне 50% от месячной арендной платы. Он говорит: «Многие люди платят 80-100% - это просто вымогательство». И он не одинок. По опросам Яндекс.Недвижимости, 42% арендаторов были шокированы размером комиссии - они не ожидали, что заплатят столько же, сколько за саму квартиру.
Если закон примут, штрафы будут жесткими: до 100 000 рублей для частных агентов, до 500 000 для компаний. Но ассоциация риэлторов уже ответила: «Это убьет малый бизнес». Они говорят, что при ограничении в 50% мелкие агентства просто закроются. Арендаторы потеряют защиту - и начнут искать «серых» риелторов, которые будут брать деньги за наличный расчет, без договора. И тогда риски вырастут в разы.
На данный момент законопроект еще не принят. Он находится на рассмотрении в Минэкономразвития. Но уже сейчас многие крупные агентства начинают предлагать фиксированные тарифы - 20 000-30 000 рублей за сделку, независимо от цены квартиры. Это ответ на давление рынка. Такие сервисы появляются на Яндекс.Маркете и в приложениях. Они не идеальны - но они прозрачны.
Как не переплатить: 5 практических правил
Вы не обязаны соглашаться с тем, что вам предлагают. Вот что делать, чтобы не стать жертвой нечестной практики:
- Спросите прямо: «Кто платит комиссию?» Еще до просмотра квартиры. Не ждите, пока договор будет готов. Если риелтор уклоняется - это красный флаг.
- Попробуйте договориться о разделении. Особенно если квартира стоит больше 60 000 рублей. Скажите собственнику: «Если вы возьмете половину комиссии, я подпишу договор прямо сейчас». Многие согласятся - им тоже не хочется тратить время на поиски.
- Проверьте, что включено в услугу. Договор должен четко описывать: «Подбор 5 вариантов», «Организация 3 просмотров», «Юридическая проверка документов», «Составление договора». Если написано только «услуги риелтора» - это повод для подозрений.
- Попросите скидку. Особенно если квартира с недостатками: старая проводка, нет ремонта, нужен ремонт ванной. Или если вы готовы снимать на год и более. По данным Domclick.ru, 35% арендаторов получают скидку - от 10% до 20%.
- Заключайте отдельный договор с риелтором. Не подписывайте только договор аренды. Должен быть отдельный документ: «Соглашение об оказании услуг по подбору жилья». В нем - размер комиссии, срок оплаты, условия возврата, если сделка не состоится. Без этого - вы платите, даже если квартира окажется не той, что обещали.
Альтернативы: поиск без риелтора - реально ли?
Да. И это экономит вам 40-100% от месячной аренды. Но это требует времени, терпения и знаний. Вы должны сами:
- Искать объявления на Avito, Яндекс.Недвижимости, Циан
- Звонить собственникам и договариваться о просмотре
- Проверять документы: свидетельство о собственности, выписку из ЕГРН, паспорт
- Смотреть, нет ли долгов по коммунальным платежам
- Составлять договор аренды - или брать готовый шаблон с сайта Росреестра
Это займет 2-4 недели. Но вы избежите комиссии. И если вы живете в городе с хорошим рынком - как Ижевск, Казань, Новосибирск - найти жилье без посредника реально. Главное - не спешить. И не верить на слово. Проверяйте все. Даже если собственник говорит: «Все в порядке» - запросите выписку из ЕГРН. Это бесплатно на сайте Росреестра.
Что ждет рынок в ближайшие 3-5 лет
Эксперты прогнозируют: в 2026-2027 годах рынок начнет переходить на модель «разделенная комиссия». Особенно для сделок выше 60 000 рублей в месяц. Это станет нормой. А в 2028-2030 годах, возможно, появятся государственные стандарты: риелторы будут проходить сертификацию, их услуги будут оцениваться, а комиссия - регулироваться. Тогда вы будете платить не за страх, а за качество.
Сейчас же - вы в роли игрока на рынке, где правила пишутся на ходу. Ваша сила - в знании. Знайте: вы не обязаны платить 100%. Вы можете договориться. Вы можете отказаться. И вы можете найти жилье без посредников - если готовы потратить время. Главное - не позволяйте риелтору заставить вас чувствовать себя виноватым. Вы не обязаны платить за его бизнес-модель. Вы платите за услугу. И если услуга не соответствует цене - вы имеете право сказать «нет».
Кто должен платить комиссию риелтору при аренде жилья - арендатор или собственник?
В России закон не обязывает ни ту, ни другую сторону платить комиссию. Это решается договоренностью. На практике в 68% случаев платит арендатор - потому что он срочно нуждается в жилье. Но собственник тоже может платить, особенно если квартира дорогая или в хорошем районе. Лучший вариант - разделить комиссию пополам.
Можно ли отказаться платить комиссию риелтору?
Да, можно. Риелтор не имеет права требовать деньги без письменного соглашения. Если вы не подписывали договор об оказании услуг - вы ничего не должны. Но если вы уже пользовались его услугами (просмотры, переговоры), он может попытаться потребовать оплату. В этом случае - требуйте доказательства: какие именно действия он выполнил. Без договора - суд встанет на вашу сторону.
Как узнать, не обманывает ли риелтор?
Проверьте: 1) Есть ли у него официальный договор с агентством; 2) Есть ли его имя и контакты на сайте агентства; 3) Есть ли отзывы на Яндекс.Недвижимости или Циан; 4) Просите письменное соглашение с четким перечнем услуг и ценой. Если он говорит: «Договор не нужен - мы все устно договорились» - это красный флаг. Уходите.
Можно ли снизить комиссию, если снимаю квартиру на год?
Да, это один из самых эффективных аргументов. Риелторы любят долгосрочные арендаторы - потому что им не нужно искать нового клиента через полгода. По статистике, 35% арендаторов, которые предлагают снять на год и более, получают скидку 10-20%. Скажите прямо: «Я сниму на 12 месяцев - можете снизить комиссию?»
Что делать, если риелтор требует деньги до подписания договора?
Не платите. Никогда. Даже если он говорит: «Это залог». Деньги должны платиться только после подписания договора аренды и только по письменному соглашению. Если он требует деньги заранее - это признак мошенника. В 2025 году такие случаи растут. Лучше найдите другого риелтора или ищите жилье самостоятельно.
