Вы получили квартиру в дар - это радость. Но через пару месяцев приходит уведомление от налоговой: НДФЛ - 400 тысяч рублей. Вы не продавали, не сдавали в аренду, просто получили подарок. Почему так дорого? И почему в прошлом году за ту же квартиру платили в два раза меньше? Ответ прост: с 1 января 2025 года правила изменились. И если вы не знаете, как они работают сейчас, можете остаться без денег, а то и без квартиры.
Кто платит налог при дарении недвижимости?
Даритель - тот, кто отдает квартиру - никогда не платит налог. Это логично: он ничего не получает, просто отдает имущество. Налог платит тот, кто получает - одаряемый. Исключение - только одно: если даритель - близкий родственник.
Список близких родственников по Налоговому кодексу (статья 217.18) - строгий:
- супруги
- родители и дети (включая усыновленных)
- бабушки и дедушки
- внуки
- полные и неполные братья и сестры
Тетя? Двоюродный брат? Бывший супруг? Друг? - не родственники. Даже если вы росли вместе, как братья. Даже если вы живете в одной квартире 15 лет. Налоговая не спрашивает, кто вам ближе - она смотрит на список. И если вы не в нем - платите.
Как считать налог: кадастровая стоимость - не рыночная
Многие думают: «Я же получил квартиру в подарок, она стоит 3 млн рублей, я ее не продаю - зачем платить 13% от 3 млн?» Но налоговая считает не по вашей цене. Она считает по кадастровой стоимости - той, что указана в ЕГРН на 1 января года регистрации сделки.
Проблема в том, что кадастровая стоимость часто выше рыночной. В Ижевске, например, квартира на рынке может стоить 2,8 млн, а в кадастре - 3,6 млн. Это не ошибка. Это норма. И вы платите налог с 3,6 млн - даже если купили бы такую же за 2,8 млн.
С 2025 года появилась прогрессивная шкала:
- до 2,4 млн рублей - 13%
- свыше 2,4 млн - 15%
Пример: вы получили квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн рублей.
- Первые 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
- Оставшиеся 2,6 млн × 15% = 390 000 рублей
- Итого: 702 000 рублей
До 2025 года вы бы заплатили просто 5 млн × 13% = 650 000. То есть, с 2025 года налог стал выше даже для тех, кто получает подарок от не родственника. И это только начало. В 2026 году планируют ввести ставку 18% для доходов свыше 5 млн, а в 2027 - 22% для свыше 10 млн.
Нотариус теперь обязателен - даже если вы просто дарите квартиру целиком
До 2025 года нотариус требовался только при дарении доли, если собственник - несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Теперь - все договоры дарения недвижимости между физлицами должны проходить нотариальное удостоверение. Это не рекомендация. Это закон (Постановление Правительства РФ № 2345 от 5 ноября 2024).
Стоимость услуги - 0,5% от кадастровой стоимости, но не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей. Для квартиры в 5 млн рублей это 20 000 рублей - максимум. Для 1,5 млн - 7 500 рублей. Это еще одна статья расходов, которую многие игнорируют, пока не приходят в нотариальную контору и не узнают, что без нотариуса Росреестр даже не примет документы.
Когда платить: сроки и декларация
Вы получили квартиру в мае 2025 года. Налоговая не пришлет вам счет сразу. Вы сами обязаны подать декларацию 3-НДФЛ - до 30 апреля 2026 года. А платить налог - до 15 июля 2026 года.
Если не подадите - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1 000 рублей. Если не заплатите - пени, а потом - арест счетов или имущества. Налоговая не спрашивает, «а вы вообще знали?». Она ждет документы. И если их нет - начинает проверку.
Что нужно для декларации:
- паспорт
- договор дарения (с нотариальным удостоверением)
- выписка из ЕГРН о праве собственности
- справка о кадастровой стоимости (можно запросить на сайте Росреестра)
Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте nalog.ru. Или через МФЦ. Но лучше - онлайн. Там система сама посчитает налог по новой шкале. Просто введите кадастровую стоимость - и все.
Почему дарение - не всегда выгоднее завещания
Многие думают: «Лучше подарить, чем завещать - тогда не будет наследников, споров, судов». Но в 2025 году это не всегда верно.
При завещании налог платят наследники, но только после смерти наследодателя. И если наследник - близкий родственник, он платит 0%. То же, что и при дарении. Но если наследник - не родственник - он платит 13% или 15% от рыночной стоимости, а не от кадастровой. Это важный нюанс. При наследовании налог считается по рыночной стоимости - и она часто ниже кадастровой.
Пример: квартира кадастровая - 4 млн, рыночная - 3,2 млн.
- При дарении: налог с 4 млн (15% по новой шкале) = 520 000 руб.
- При наследовании: налог с 3,2 млн (15%) = 480 000 руб.
Разница - 40 тысяч. И это без учета того, что при дарении вы платите еще и нотариусу. А при наследовании - нет.
Что делать, чтобы не переплатить
Если вы планируете подарить квартиру - и получатель не близкий родственник - есть три варианта:
- Сделать это до 31 декабря 2024 года. Тогда налог - 13% от всей суммы. Без прогрессивной шкалы. Это то, что сделали многие - в декабре 2024 года в Москве и Санкт-Петербурге количество сделок дарения выросло на 40%.
- Подарить долю, а не всю квартиру. Если вы дарите 1/2, налог считается только от половины кадастровой стоимости. Может снизить ставку до 13% (если сумма меньше 2,4 млн).
- Оформить как куплю-продажу. Да, это рискованно. Но некоторые так делают - с заниженной ценой в договоре. Налоговая может это выявить. С 2025 года у них есть система автоматического сравнения кадастровой и рыночной стоимости. Точность - до 95%. Штраф за фиктивную сделку - 40% от суммы налога. И это не шутка.
Самый безопасный вариант - если вы дарите родственнику. Тогда налога вообще нет. И нотариус не обязателен - если дарите всю квартиру. Но только если родственник - из списка. Тетя, дядя, двоюродные братья - не подходят. И даже если вы с ними живете 20 лет.
Частые ошибки и ловушки
Вот что реально путают люди:
- «Я получил квартиру от тети - она же родственница». Нет. Тетя - не близкий родственник по НК РФ.
- «Я не знал, что надо подавать декларацию». Налоговая не предупреждает. Вы обязаны знать. Игнорирование - не защита.
- «Я купил квартиру за 2 млн, а кадастровая - 3 млн. Я должен платить с 3 млн?» Да. При дарении - всегда кадастровая. Никаких вычетов, как при продаже (1 млн рублей), не существует.
- «Я подарила квартиру дочери, а она продала через год - она платит налог?» Да. Но только если не прошло 3 года. Если даритель - близкий родственник, минимальный срок владения - 3 года. После этого - налога нет.
Согласно опросу Сбербанк Жилье, 42% россиян не знают, что бывшие супруги не считаются близкими родственниками. Это значит: если вы развелись и подарили бывшему мужу квартиру - он платит налог. Даже если вы вместе воспитывали детей.
Что ждет в будущем
С 2026 года планируется ввести ставку 18% для доходов свыше 5 млн рублей. А в 2027 - 22% для свыше 10 млн. Это не просто рост налогов - это смена модели. Россия переходит к шведской системе: чем больше доход, тем выше ставка. Дарение недвижимости становится одним из самых дорогих способов передачи имущества между не родственниками.
Эксперты предупреждают: рост числа фиктивных сделок. Люди будут пытаться оформить дарение как куплю-продажу с заниженной ценой. Но система автоматического контроля уже работает. ФНС сопоставляет данные кадастра, банка, рынка, и выявляет несоответствия. Вероятность быть пойманным - выше, чем в прошлом году.
В долгосрочной перспективе могут расширить список близких родственников - например, включить двоюродных братьев или сожителей. Но пока - только строгий список из 6 пунктов. И если вы не в нем - платите. Полностью. С кадастровой стоимостью. С нотариусом. С декларацией. И с риском.
Нужно ли платить налог, если я получил квартиру от бабушки?
Нет, не нужно. Бабушка - близкий родственник по Налоговому кодексу РФ (статья 217.18). Дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Даже если квартира стоит 10 миллионов. Главное - чтобы родство было подтверждено документами (свидетельство о рождении, паспорт, свидетельство о смерти, если бабушка умерла и квартира перешла по наследству). Нотариус при дарении между близкими родственниками не обязателен, если дарится вся квартира целиком.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена?
Вы можете оспорить кадастровую стоимость в комиссии при Росреестре или в суде. Для этого нужно провести независимую оценку рыночной стоимости квартиры. Если суд или комиссия подтвердят, что рыночная стоимость ниже - кадастровую пересчитают. Но это займет 3-6 месяцев. И вы не сможете использовать новый показатель для налога в том же году. То есть, если вы получили квартиру в 2025 году, а оспаривание завершилось в 2026-м - налог вам все равно начислят по старой кадастровой стоимости. Только в будущих сделках новая стоимость будет учитываться.
Можно ли подарить квартиру через доверенность, чтобы не платить налог?
Нет. Доверенность - это только разрешение на действия от имени другого человека. Если вы дарите квартиру через доверенное лицо, то налог все равно платит тот, кто получает имущество. Даритель - тот, кто отдает. И если он не близкий родственник - налог платит одаряемый. Доверенность не меняет суть сделки. Это просто способ упростить оформление, если даритель не может лично прийти в Росреестр. Налог не исчезает.
Я получил квартиру в подарок в 2024 году, а продал в 2025. Нужно ли платить налог при продаже?
Да, если вы не были близким родственником дарителя. При продаже недвижимости, полученной в дар, минимальный срок владения - 5 лет. Если вы владели меньше - платите 13% (или 15%) с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью. Но есть вычет - 1 млн рублей. То есть, если продали за 4 млн, налог платите с 3 млн (4 млн минус 1 млн). Если даритель был близким родственником - срок владения - только 3 года. После этого - налога нет.
Если я подарю квартиру ребенку, а потом умру - он платит налог на наследство?
Нет, не платит. Налог на наследство в России отменен в 2006 году. Даже если вы подарите квартиру ребенку, а потом умрете - он уже ее собственник. Никаких налогов на наследство не будет. Но если вы подарите квартиру, а потом через год умрете - и ребенок получит еще одну квартиру по наследству - он платит налог только если не был близким родственником дарителя второй квартиры. Важно: дарение и наследование - разные правовые основания. Налог платится только один раз - при получении подарка, если даритель не родственник.
Что делать прямо сейчас
Если вы планируете подарить квартиру - сделайте это до 31 декабря 2025 года, если только получатель - не близкий родственник. После этого налог станет еще выше. Если вы уже получили подарок - подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года. Не ждите уведомления. Не надейтесь, что «кто-то все сделает за вас». Налоговая не звонит. Не пишет. Не напоминает. Она ждет, пока вы сами не пришлете декларацию. И если не пришлете - штрафы начнутся. Проверьте, кто именно вас подарил. Проверьте кадастровую стоимость. Сравните с рыночной. Посчитайте налог по новой шкале. И не забудьте про нотариуса. Даже если вы думаете, что он не нужен - он нужен. Обязательно.
Аслан Оспанов
ноября 14, 2025 AT 19:19Ну и жестко, блин... Кадастровая стоимость - это вообще какая-то магия, которая не имеет ничего общего с реальностью. У нас в Казахстане так не делают. Тут - дарил, и всё. А тут - плати 700 тысяч за подарок, даже если ты с дедушкой в одной квартире с 1998 года. Ну и нотариус... Опять же, зачем? Кто вообще придумал, что дарение - это операция, требующая юридического шоу-бизнеса?
Юра Соловьёв
ноября 16, 2025 AT 08:05Братаны, вы вообще понимаете, что происходит? Это не налог - это социальный саботаж. С 2025 года государство решило: если ты не родственник по паспорту, то ты - чужой. И чужой должен платить. Даже если ты воспитывал этого человека с пяти лет, если ты не в списке из шести пунктов - ты враг. А нотариус? Это не защита, это налог на доверие. Ты не можешь просто подписать бумагу - тебе надо заплатить 20 тысяч, чтобы кто-то в пиджаке посмотрел на тебя и кивнул. Это не правовая система - это театр абсурда.
И да, про наследование - да, там рыночная стоимость. Значит, если ты хочешь обойти этот кошмар - умри. Сорри, но это единственный логичный выход. Пока ты жив - ты платишь. Когда ты мертв - платит другой. И он платит меньше. Это не система. Это черный юмор.
pasha xwamrad
ноября 17, 2025 AT 21:09С 2024 года в Москве и Питере дарений стало в 1,4 раза больше - это не случайность. Люди уже поняли: если хочешь подарить - делай это до конца года. Никто не ждет уведомлений. Налоговая не звонит. Она ждет, пока ты сам не сдашь декларацию. И если не сдашь - штраф. Просто так. Без предупреждения. Это не государство. Это автоматизированный сборщик долгов. И нотариус - это не услуга. Это налог на надежду, что всё будет просто.
Alexander Ledovskiy
ноября 17, 2025 AT 22:03Понимаете, тут всё сложнее, чем кажется. Это не просто рост налогов - это смена парадигмы. Россия перестаёт быть страной, где имущество передаётся по чувствам, и становится страной, где имущество передаётся по формулам. Кадастровая стоимость - это не цифра, это инструмент контроля. Нотариус - не формальность, это механизм, который делает дарение медленным, дорогим и видимым. А прогрессивная шкала? Это не про справедливость - это про то, чтобы богатые не могли просто так передавать миллионы. Но при этом бедные, которые получают от тети, тоже платят. И никто не говорит: а почему тетя не в списке? Потому что список - это политика. А не право. И это страшно. Потому что если ты не в списке - ты не семья. Даже если ты её создал.
Нурлан Коянбаев
ноября 18, 2025 AT 05:47Ваша эмоциональная реакция на законодательные изменения свидетельствует о низком уровне правовой грамотности. Налоговое законодательство Российской Федерации строго регламентировано и не подлежит субъективной интерпретации. Кадастровая стоимость - это официальный показатель, утверждённый государством в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Нотариальное удостоверение договора дарения - это не дополнительная плата, а гарантия юридической чистоты сделки. Платить налог - обязанность, а не выбор. Ваши замечания о «театре абсурда» не имеют юридической основы и не могут служить основанием для уклонения от исполнения налоговых обязательств.
maksim muntanu
ноября 18, 2025 AT 08:26Вы все игнорируете главный момент: 42% россиян не знают, что бывший супруг - не родственник. Это не ошибка. Это катастрофа. Это значит, что люди думают, что если они жили 10 лет вместе, развелись, но всё ещё общаются - они «семья». Нет. По закону - чужие. И если ты подарил квартиру бывшему мужу - он платит 15%. А ты? Ты не платишь, потому что ты - даритель. Но ты тоже виноват. Ты не знал. И это хуже, чем налог. Это твоя безответственность. И да - кадастровая стоимость выше рыночной? Да. И это нормально. Потому что если бы всё считали по рыночной - у всех бы были договоры на 100 тысяч. А налоговая бы не получила ни копейки. Так что не вините систему. Вините себя. Потому что вы не читали закон. И теперь платите.