Оценка квартиры для ипотеки: кто проводит и сколько стоит в 2025 году

Когда вы выбираете квартиру в ипотеку, банк не просто верит вам на слово, что она стоит 5 миллионов рублей. Он хочет знать, сколько она реально стоит - и именно это делает оценка квартиры для ипотеки. Без этого документа вы не получите кредит. Это не формальность, а защита и для вас, и для банка. Если квартира окажется переоценена, банк рискует остаться без денег, если недооценена - вы можете не получить нужную сумму. В 2025 году процедура осталась такой же, как и раньше: обязательная, регламентированная и платная. Но теперь есть новые инструменты, которые помогают быстрее понять, сколько вы потратите и на кого можно положиться.

Кто имеет право проводить оценку квартиры для ипотеки

Не каждый человек с линейкой и блокнотом может дать вам официальный отчет. Только профессионал, который прошел проверку и состоит в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, имеет на это право. У него должен быть действующий квалификационный аттестат - это не просто удостоверение, а подтверждение, что человек прошел обучение, сдал экзамены и регулярно проходит повышение квалификации.

Вы можете найти таких оценщиков в федеральном реестре Росреестра. Там указаны ФИО, СРО, адрес и статус аттестата. Если оценщик не в реестре - его отчет не примут ни один банк, даже Сбер или ВТБ. Даже если он предлагает цену вдвое ниже, не берите. Это пустая трата времени. Банк откажет, и вам придется проходить всё заново.

Банки сами работают с аккредитованными оценщиками. Если вы подаете заявку в Сбербанк, они могут предложить вам своего специалиста - и вы не будете искать никого самостоятельно. Но вы не обязаны соглашаться. Вы имеете право выбрать оценщика сами. Главное - чтобы он был в реестре. Банк не может отказать в принятии отчета, если оценщик легальный, даже если он не из их списка. Это ваше право, закрепленное законом.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки в 2025 году

Стоимость зависит от трех вещей: где вы живете, какая площадь квартиры и насколько сложный объект. В Ижевске, как и в других городах средней величины, средняя цена - от 2000 до 4000 рублей. В Москве или Санкт-Петербурге - от 3500 до 7000 рублей. За квартиру площадью 40 кв. м. в небольшом городе вы заплатите около 2000 рублей. За 80 кв. м. в центре - уже 4000-5000.

Есть два варианта: с выездом оценщика и без. С выездом - дороже, но точнее. Оценщик приезжает, смотрит состояние стен, окон, санузла, замеряет комнаты, проверяет, совпадают ли фактические данные с документами. Без выезда - дешевле, но только если у вас все документы в порядке и квартира стандартная. В этом случае оценщик работает по данным из ЕГРН и фото. Такой отчет может стоить 1800-2500 рублей. Но не все банки принимают его. Уточняйте заранее.

Важно: платите только за услугу, а не за «экспресс-оценку» или «гарантию одобрения». Это обман. Никто не может гарантировать, что банк даст кредит - это зависит от вашей кредитной истории, дохода, страховки и других факторов. Оценщик только определяет стоимость квартиры. Ни больше, ни меньше.

Как проходит оценка: пошагово

Процесс занимает от одного до пяти рабочих дней. Вот что происходит:

1. Вы выбираете оценщика - из реестра Росреестра или по рекомендации банка.
2. Собираете документы: паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН), технический паспорт, кадастровый паспорт. Если квартира в новостройке - договор ДДУ или акт приема-передачи.
3. Оценщик приезжает (или получает фото и документы, если выезд не нужен). Он осматривает квартиру: состояние ремонта, наличие балкона, этаж, вид из окна, состояние подъезда и дома.
4. Сравнивает с аналогами - находит похожие квартиры, которые продавались в этом районе за последние 3-6 месяцев. Сравнивает площадь, этаж, состояние, инфраструктуру.
5. Составляет отчет - это 20-30 страниц с расчетами, фотографиями, ссылками на сделки, выводами. В нем указаны две цены: рыночная (какая квартира реально стоит) и ликвидная (какую сумму банк готов дать, если придется продать квартиру в срочном порядке).
6. Отдаете отчет банку - он проверяет, что оценщик легальный, и принимает решение. Отчет действует 6 месяцев.

Если вы подаете заявку на ипотеку, начните с оценки еще до подачи документов. Это сэкономит вам время. Если банк откажет из-за заниженной оценки, вы не узнаете об этом через неделю - а сразу, и сможете переоценивать или искать другую квартиру.

Онлайн-оценка: можно ли ей доверять

Сервисы вроде Домклик (price.domclick.ru) или IRN.RU предлагают бесплатную оценку за минуту. Вы вводите адрес, площадь, этаж - и получаете цифру. Это удобно, чтобы понять, в какую сторону смотреть. Домклик, например, использует данные из 3 миллионов ипотечных сделок Сбербанка - это мощно. Он показывает не одну цифру, а диапазон: «Цена от 4,2 млн до 4,8 млн». Это полезно для понимания рынка.

Но это не замена официальному отчету. Эти сервисы не учитывают состояние ремонта, трещины в стенах, шумные соседи или плохой подъезд. Они не видят, что на кухне вместо плиты - старая газовая плита 1980-х годов. Они не знают, что в подъезде не работает лифт, а в доме - несвоевременный капремонт. А это влияет на цену. Поэтому онлайн-оценка - это только ориентир. Не пытайтесь сэкономить на оценке, используя её как официальный документ. Банк не примет.

Кадастровая стоимость vs рыночная: в чем разница

Многие думают: «У меня есть кадастровая стоимость - зачем еще что-то платить?» Но это ошибка. Кадастровая стоимость - это цифра, которую поставил государственный орган для расчета налогов. Она редко соответствует реальной цене. В 2025 году в большинстве регионов кадастровая стоимость ниже рыночной на 15-30%. В некоторых случаях - даже на 50%.

Например, кадастровая стоимость вашей квартиры - 3,5 млн рублей. Но по аналогичным сделкам в вашем районе она продается за 5,2 млн. Банк не будет давать кредит на 3,5 млн - он даст на 80% от рыночной, то есть на 4,16 млн. Если вы не проведете независимую оценку, вы не получите нужную сумму. А если банк использует кадастровую стоимость как базу - вы рискуете получить кредит на 1,5 млн меньше, чем вам нужно.

Оценщик работает именно с рыночной стоимостью - на основе реальных сделок. Именно её банк берет за основу. Кадастровая - только для налогов и госучреждений.

Что делать, если оценка ниже ожидаемой

Иногда оценщик говорит: «Ваша квартира стоит 4 млн, а вы хотели 5». Это не ошибка - это реальность. Возможно, район ухудшился, дома старые, рядом нет школы или парковки. Или вы переплатили за «ремонт в стиле лофт» - а на рынке такие квартиры не пользуются спросом.

У вас три варианта:

• Переоценивать - но только если вы уверены, что оценщик ошибся. Попросите его объяснить расчеты. Если он не может - найдите другого.
• Договориться с продавцом о снижении цены - это самый разумный вариант. Если квартира переоценена, продавец тоже не получит полную сумму. Он может согласиться на меньшую цену, чтобы продать быстрее.
• Искать другую квартиру - если вы не готовы переплачивать, лучше найти объект, который реально стоит столько, сколько вам нужно.

Не пытайтесь «подогнать» результат. Это мошенничество. Если вы подделаете отчет - банк выявит это. Кредит отменят, и вы попадете в черный список. Это дороже, чем переплатить за оценку.

Как сэкономить на оценке

Сэкономить можно, но не на качестве. Вот как:

• Выбирайте оценщика в вашем городе - не в Москве. Доставка и логистика не влияют на цену, но в регионах тарифы ниже.
• Заказывайте оценку сразу после выбора квартиры - не ждите, пока банк попросит. Чем раньше, тем меньше задержек.
• Сравнивайте цены у 2-3 оценщиков. В Ижевске, например, есть компании, которые предлагают 2200 рублей за стандартную квартиру - это нормально.
• Если квартира в новостройке и у вас есть акт приема-передачи - можно попробовать оценку без выезда. Это дешевле, и банки всё чаще принимают такие отчеты.

Не покупайте «супер-быстрые» услуги за 1000 рублей. Это либо обман, либо оценка без выезда, которую банк не примет. Или - оценка без СРО. Всё это - ловушки.

Что делать, если банк отказывает из-за оценки

Если банк отказал, и причина - «оценка не соответствует требованиям», проверьте:

• Оценщик в реестре Росреестра?
• Отчет подписан и скреплен печатью?
• В отчете указаны рыночная и ликвидная стоимость?
• Срок действия - не более 6 месяцев?
• Все документы приложены (фото, выписки из ЕГРН)?

Если всё в порядке - напишите в банк официальный запрос: «Почему отчет от легального оценщика не принят?». Иногда это просто ошибка в отделе. Если банк продолжает отказывать - попробуйте другой. У каждого банка свои внутренние правила, и иногда они слишком строгие. ВТБ может требовать больше фотографий, чем Сбер. Уточните заранее.