Вы хотите продать квартиру, но не знаете, почем её реально отдать? Или планируете купить - и боитесь переплатить? Вместо того чтобы ждать оценщика неделю и платить 5 тысяч рублей, вы открываете сайт, вводите адрес, площадь и количество комнат - и через 10 секунд получаете цифру. Это онлайн-оценка квартиры. Она стала частью повседневной жизни: 63% россиян уже использовали её хотя бы раз. Но насколько эта цифра правдива? Может ли алгоритм заменить человека? И какой сервис действительно стоит доверять?
Как работает онлайн-оценка квартиры?
Это не волшебство. Это сравнительный анализ. Сервисы берут данные о тысячах проданных и текущих квартирах в вашем районе - площадь, этаж, год постройки, состояние ремонта, наличие балкона, даже близость школы или парка. Затем сравнивают вашу квартиру с похожими, учитывают, как менялись цены в этом доме за последние 3 года, и выдают среднюю цену. Чем больше данных у сервиса, тем точнее результат.
Например, Domclick использует 3 миллиона реальных ипотечных сделок Сбербанка за последние три месяца. Это не объявления - это фактические цены, по которым люди реально купили квартиры. Другие сервисы, как Realty24, смотрят только на активные объявления. Разница огромна: первые видят, сколько люди реально заплатили, вторые - сколько продавцы хотят получить. Это как сравнивать цену на бензин в реальности и цену, которую пишут на табличке у АЗС.
Большинство сервисов требуют минимум: адрес, площадь, количество комнат. Но чтобы получить более точную оценку, нужно указать этаж, год постройки дома, тип ремонта. Чем больше вы введёте, тем точнее будет результат. Даже наличие балкона или санузла в раздельном виде может влиять на цену - на 1-2%. Это попадает в погрешность, но если вы не укажете эти параметры, сервис просто не сможет учесть их.
Какие сервисы самые точные?
На рынке десятки сервисов, но только несколько действительно заслуживают доверия. Вот тройка лидеров по точности и надежности по данным на декабрь 2025 года.
Domclick (Сбербанк) - фаворит рынка. Он занимает 45% всех онлайн-оценок. Почему? Потому что использует данные реальных сделок, а не только объявлений. По их внутренним исследованиям, погрешность - всего 2,7% в Москве. Это значит, что если сервис говорит, что квартира стоит 12 млн рублей, реальная цена может быть от 11,6 до 12,4 млн. Для сравнения: традиционная оценка с оценщиком имеет погрешность до 5-8%. Domclick учитывает 15 параметров: от состояния лифта до уровня шума на улице. Минус - работает лучше всего в Москве и области. В регионах его данные слабее.
IRN.RU - специалист по Москве и Подмосковью. Использует сложные матрицы корректировок, которые учитывают не только площадь, но и динамику цен в каждом микрорайоне. Погрешность - 3-4%. Особенно полезен, если вы живёте в новостройке в Новой Москве или в старом фонде в ЦАО. Он не так быстр, как Domclick, но точнее в сложных случаях. Это единственный сервис, который учитывает, как менялась цена на квартиры в вашем доме за последние 10 лет.
Realty24.net - самый быстрый. Результат - за 5-10 секунд. Использует только активные объявления. Погрешность - 4-6%. Не так точен, как Domclick, но идеален, если вам нужно быстро понять, в каком диапазоне лежит ваша квартира. Особенно удобен для тех, кто просто хочет понять, стоит ли сейчас выставлять объявление. Удобный интерфейс, нет регистрации, никаких звонков. Плюс - работает по всей России, включая небольшие города.
Yandex Realty даёт хороший обзор динамики цен, но не раскрывает, как считает. АКГ Групп - хороший вариант для Севастополя, Крыма и других регионов, где нет крупных банков. Но там погрешность - 5-7%, потому что база данных меньше.
Почему онлайн-оценка может ошибаться?
Онлайн-сервисы - это не волшебные кристаллы. Они не видят вашу квартиру. Они не знают, что у вас в углу стоит старый камина, что ремонт сделан в 2008 году, но с нестандартной планировкой, или что соседи сверху делают шумные ремонты каждый месяц. Эти детали не попадают в алгоритм.
Ошибки чаще всего происходят с:
- Нестандартными квартирами - с необычной планировкой, аттиками, мансардами, перепланировками без согласования.
- Объектами в малоликвидных районах - где мало сделок, и алгоритм не может найти похожие примеры.
- Квартирами в домах с проблемами - с аварийным состоянием, отсутствием лифта, низкой инфраструктурой.
- Новостройками без истории продаж - если дом сдали в прошлом месяце, сервис не знает, как он будет стоить через год.
По данным эксперта Алексея Попова из IRN.RU, точность онлайн-оценки падает до 85-90% для нестандартных объектов. А если квартира в доме с высоким износом, погрешность может достигать 15%. Это не ошибка сервиса - это ограничение метода. Алгоритмы работают на статистике, а не на чувствах. Если ваша квартира - исключение, алгоритм её не поймёт.
Как получить максимально точный результат?
Вот простая формула, которую используют риелторы и покупатели: «Три сервиса - одно среднее».
Зайдите на Domclick, Realty24 и IRN.RU. Введите одинаковые данные - адрес, площадь, этаж, год постройки, ремонт. Запишите три результата. Возьмите среднее арифметическое. Это и будет ваша реальная рыночная цена. Такой подход снижает погрешность на 30-40%.
Например:
- Domclick: 12,5 млн
- Realty24: 11,9 млн
- IRN.RU: 12,3 млн
Среднее: 12,2 млн. Это ваша реальная цена. Теперь вы можете выставить объявление на 12,3-12,5 млн - и быть уверенным, что покупатели не скажут «слишком дорого».
Если вы хотите быть увереннее - используйте ещё один трюк: посмотрите, сколько стоит аналогичная квартира в вашем доме. Найдите объявление с такой же площадью, этажом и ремонтом. Сравните. Если ваша оценка на 10% выше - пересмотрите её.
Не забывайте: онлайн-оценка - это ориентир, а не закон. Она говорит: «Вот где вы на рынке». Но чтобы продать, нужно понимать, как продавать. И для этого нужен личный осмотр, разговор с покупателями, понимание, что именно им нравится в вашей квартире.
Можно ли использовать онлайн-оценку для ипотеки или наследства?
Нет. Ни один банк не примет онлайн-оценку как официальный документ. Никто не примет её при наследстве, суде, дарении или при оформлении ипотеки. Закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» требует отчета от сертифицированного оценщика с печатью, подписью и регистрацией в Росреестре.
Онлайн-оценка - это инструмент для подготовки. Она помогает вам понять, сколько стоит ваша квартира, чтобы не прийти к банку с завышенной ценой и не потерять время. Вы можете показать результат банку как предварительный расчёт - и это сэкономит вам часы на ожидание оценщика. Но итоговый документ - только с печатью.
В 87% случаев люди используют онлайн-оценку именно для этого: чтобы понять, какую сумму могут одобрить по ипотеке. Если вы знаете, что ваша квартира стоит 12 млн, вы можете заранее рассчитать, сколько вам дадут в кредит - и не тратить время на нереальные предложения.
Что будет с онлайн-оценкой в 2026 году?
Тренд ясен: точность растёт, а доступность - тоже. Domclick уже запустил обновление, которое использует 5 млн сделок вместо 3 млн. К концу 2026 года погрешность может упасть до 1,5-2%. Realty24 добавил анализ инфраструктуры: теперь сервис учитывает, насколько близко школа, парк, метро. Это повысило точность на 8% в тестах.
В будущем алгоритмы будут учитывать больше данных: данные с камер наблюдения (сколько машин у дома), уровень шума, даже качество воздуха. Но главный риск - резкие скачки рынка. Если цены резко упали или выросли, алгоритм может не успеть перестроиться. Это уже происходило в 2022 году - некоторые сервисы давали завышенные цены ещё месяц после падения спроса.
Несмотря на это, эксперты уверены: онлайн-оценка - это не мода. Это будущее. К 2027 году 90% первичных запросов на оценку будут проходить через сервисы. Но 30-35% сделок всё равно будут требовать официальный отчет. Это не конкуренция - это дополнение. Онлайн-оценка - это первый шаг. Официальный оценщик - второй.
Что делать, если результат не совпадает с реальностью?
Вы получили оценку 12,5 млн. На рынке вам предлагают 11,8 млн. Разница - 700 тысяч. Паниковать не надо. Это не ошибка сервиса - это рынок.
Возможные причины:
- Сервис учитывает «идеальные» квартиры - с новым ремонтом, хорошим видом, без шума.
- Вы продаете в сезон, когда спрос низкий - весной и летом цены выше, осенью и зимой - ниже.
- Ваша квартира имеет скрытые недостатки - течь, шум, несогласованная перепланировка - которые не видны в данных.
Что делать?
- Проверьте ещё 2-3 сервиса. Сравните среднее.
- Посмотрите объявления в вашем доме. Какие квартиры продаются похожие? По какой цене?
- Попросите риелтора провести бесплатный осмотр. Он скажет, что реально влияет на цену в вашем случае.
- Если цена ниже, чем оценка - не сопротивляйтесь. Возможно, вы переоценили.
Лучший совет: не привязывайтесь к одной цифре. Используйте онлайн-оценку как компас, а не как карту. Она покажет направление. А уже на месте вы найдёте путь.
Христофор Подойницин
января 25, 2026 AT 01:40Алгоритмы? Ха! Они даже не знают, что у твоей бабушки на кухне стоит старая плита, которая стоит больше, чем вся квартира 😂
Sofiya Shazal
января 26, 2026 AT 14:31Вы когда-нибудь задумывались, что эти сервисы получают данные не просто из объявлений, а через скрытые потоки информации от Росреестра и банков - и кто контролирует эти потоки? Это не оценка, это система контроля над рынком недвижимости. Мы все - пешки в их игре.
Vladimir Calado
января 26, 2026 AT 18:05Я понимаю, что люди хотят быстрый ответ - и это нормально. Но когда мы начинаем доверять алгоритмам вместо того, чтобы ходить по домам, разговаривать с соседями, смотреть на свет в окнах, понимать, как живут люди в этом доме - мы теряем человеческую составляющую. Цена - это не цифра, это история. И никакой сервис не заменит того, что ты почувствуешь, стоя на пороге квартиры.
maria smoleva
января 28, 2026 AT 12:57Я просто проверила три сервиса, как советуют - и взяла среднее. Получилось на 500 тыс. меньше, чем я думала. Сначала расстроилась, потом поняла - так и надо. Главное - не влюбляться в цифру. 😊
Геннадий Кроль
января 29, 2026 AT 19:30Согласно законодательству РФ, а именно - ст. 10 ФЗ-135, любая оценка, не подтверждённая аккредитованным оценщиком, не имеет юридической силы! И даже если алгоритм показывает 99,9% точности - это не отменяет требований законодательства! Не забывайте: цифра ≠ документ! Не поддавайтесь иллюзиям цифровой эпохи!
wladimir mundaca
января 31, 2026 AT 05:46Domclick? Ну да, конечно. Сбербанк - это не банк, это монополия с кучей данных, которые они не делятся с конкурентами. А вы думаете, они считают честно? Они считают так, чтобы вы купили ипотеку у них. А потом выяснится, что ваша квартира на самом деле стоит на 20% меньше. Но вы уже в долгах. 😏
Sergey Litvinov
января 31, 2026 AT 11:35А кто сказал, что эти сервисы не работают на западные фонды? Они сначала завышают цены - чтобы вы купили, потом резко падают - чтобы вы продали по копейкам, а потом эти фонды покупают всё дешево! Это не оценка - это экономическая война! Россия должна запретить эти сервисы, пока не стало слишком поздно!!!
Наталья Феденева
февраля 2, 2026 AT 11:00Вы думаете, что 63% россиян используют эти сервисы? Это ложь. Это цифра, которую выдумали маркетологи. На самом деле - 90% людей просто вводят адрес и смотрят на цифру, не понимая, что она может быть на 30% выше или ниже. А потом плачут, когда покупатель говорит: «У вас всё плохо, и вы переплачиваете». Это не техника - это психологическая ловушка. И вы в ней.