Многие семьи, имеющие право на материнский капитал, задаются вопросом: можно ли купить квартиру у бабушки, дедушки, брата или сестры? Законно ли это? Ответ не так прост, как кажется. Закон не запрещает такую сделку напрямую, но Пенсионный фонд России (ПФР) и суды часто отказывают в выплате средств - и не без причин. В 2025 году ситуация осталась прежней: покупка квартиры у родственников на материнский капитал возможна, но только если соблюсти десятки деталей. Один неверный шаг - и вы рискуете потерять не только деньги, но и время, нервы и даже возможность в будущем снова подать заявление.
Что говорит закон? Прямого запрета нет, но есть условия
Федеральный закон № 256-ФЗ от 2006 года, который регулирует материнский капитал, не содержит прямого запрета на покупку жилья у родственников. Статья 10 этого закона говорит только о том, что средства можно направить на улучшение жилищных условий - то есть на приобретение жилого помещения на территории России. Главное условие: после покупки квартира должна перейти в общую собственность всех членов семьи - родителя, супруга и всех несовершеннолетних детей.
Но здесь начинается самое сложное. Закон не говорит, кто именно может продавать жилье. Это значит, что теоретически вы можете купить квартиру у кого угодно - даже у дяди или тёти. Однако ПФР и суды рассматривают такие сделки с особой подозрительностью. Почему? Потому что в прошлом такие операции часто использовались для обналичивания средств. Семья якобы «покупает» долю у родственника, а на деле деньги просто перечисляются обратно - и жилья не становится больше, а только деньги исчезают.
Что считается «улучшением жилищных условий»?
Это ключевой критерий, по которому ПФР принимает решение. Закон требует, чтобы сделка действительно улучшила условия проживания семьи. А что значит «улучшила»? Например:
- Вы жили в одной комнате в коммуналке - купили отдельную квартиру с двумя комнатами. Это улучшение.
- Вы жили в двухкомнатной квартире, где уже проживали ваша мать и отец, и купили у них 1/3 доли. Если вы остались жить в той же квартире - это не улучшение. ПФР откажет.
- Вы купили 1/2 доли в квартире у бабушки, где у вас уже есть комната - и эта доля - изолированная комната с отдельным входом и санузлом. Тогда шансы на одобрение растут.
В 2014 году Верховный Суд РФ по делу № АКПИ14-193 утвердил, что покупка доли в квартире у родственника допустима, если эта доля - изолированное помещение. То есть не просто доля в праве, а реально отдельная комната, которую можно заселить. Правительство РФ в постановлении № 862 от 2007 года уточнило: изолированной считается комната, которая отделена от других помещений стенами, имеет отдельный вход и может использоваться для проживания. Просто «доля в квартире» - недостаточно. Должна быть комната.
Кто считается родственником? И почему это важно
Согласно УПК РФ, близкими родственниками считаются:
- родители и дети
- дедушки и бабушки
- братья и сестры
Это значит, что покупка квартиры у мамы, папы, брата или дедушки - это сделка с близким родственником. И она попадает под усиленный контроль. ПФР не имеет права отказывать просто потому, что продавец - родственник. Но он имеет право требовать доказательств, что сделка реальная, а не фиктивная.
Особый случай - супруги. Если вы купили квартиру у своего мужа или жены, а она уже была в вашей общей собственности, то ПФР сочтёт, что вы ничего не купили. Собственность не изменилась. Значит, улучшения жилищных условий не произошло. Такие сделки отклоняют в 95% случаев.
Что ПФР требует от сделки? Список обязательных условий
Если вы всё же решили попробовать, вот что вам нужно сделать, чтобы не получить отказ:
- Сделка должна быть нотариально удостоверена. Это обязательно, если вы покупаете долю в квартире. Исключение - если продается вся квартира целиком.
- Квартира должна быть в общем владении семьи. В договоре купли-продажи должно быть прописано, что после регистрации права собственности квартира переходит в долевую собственность родителя, супруга и всех детей. Доли нужно указать точно: «1/2 - мать, 1/4 - отец, 1/8 - сын, 1/8 - дочь».
- Приобретаемая доля - изолированная комната. Вам понадобится технический паспорт БТИ, в котором чётко указано, что купленная доля - это отдельная комната с площадью, стенами, дверью и окном. Просто «доля 1/3» - не подойдёт.
- Семья не должна уже проживать в этой квартире. Если вы живете в квартире у мамы, а потом покупаете у неё долю - это не улучшение. Это формальность. ПФР и органы опеки это расценят как попытку обналичить деньги.
- Сделка должна быть оформлена до передачи денег. Вы не можете сначала перечислить деньги родственнику, а потом подавать заявление в ПФР. Деньги идут только после регистрации права собственности и подтверждения, что все условия выполнены.
Почему так много отказов? Статистика 2025 года
В 2022 году ПФР отказал в выплате материнского капитала на покупку у родственников в 35% случаев. По данным за 2023 год, основные причины отказов:
- 28% - приобретаемая доля не является изолированной комнатой
- 22% - не оформлены доли в собственности детей
- 18% - семья уже проживала в этой квартире
- 12% - договор купли-продажи не был нотариально удостоверен
- 10% - сделка была признана фиктивной
Еще хуже - органы опеки. В 2022 году 42% таких сделок были оспорены органами опеки, а из них 68% были признаны недействительными судами. То есть почти две трети семей, которые думали, что всё сделали правильно, всё равно потеряли деньги и жилье.
Как повысить шансы на одобрение?
Если вы всё же хотите попробовать - вот как сделать это безопасно:
- Сначала согласуйте проект договора с органами опеки. Не ждите, пока ПФР откажет. Зайдите в органы опеки по месту регистрации детей - покажите им план сделки, техпаспорт БТИ, план квартиры. Получите их письменное заключение, что сделка не нарушает права детей. Это снизит риск отказа ПФР в 2,5 раза.
- Привлеките юриста, специализирующегося на маткапитале. По данным Агентства стратегических инициатив, сделки, оформленные с участием юриста, одобряются в 65% случаев. Простой юрист по недвижимости - не подойдёт. Нужен тот, кто знает, как ПФР и суды рассматривают такие дела.
- Не покупайте долю в той же квартире, где живёте. Даже если вы купите у мамы 1/3, но живёте в той же квартире - это не улучшение. Купите квартиру в другом районе, другом городе - и только тогда сделка будет выглядеть как реальное улучшение.
- Не пытайтесь обойти закон. Не подписывайте «договоры с отсрочкой», не переводите деньги до регистрации. ПФР проверяет все переводы, и если он увидит, что после регистрации квартиры деньги сразу ушли обратно - дело передадут в полицию.
Что будет, если сделку откажут?
Если ПФР отказал - вы можете обжаловать решение в суде. Но это долго и дорого. Средний срок рассмотрения таких дел - 4-6 месяцев. И суды не всегда принимают сторону семьи. В 2021 году Московский городской суд в деле № 33-34521/2021 поддержал семью, которая купила долю у бабушки, потому что комната была изолированной. А в 2022 году Волгоградский областной суд в деле № 33-8241/2022 оставил отказ в силе - потому что семья уже жила в квартире.
То есть всё зависит от деталей. Если вы можете доказать, что сделка улучшила жилищные условия - шансы есть. Если нет - лучше не рисковать.
Будут ли изменения в 2025 году?
В феврале 2023 года в Госдуму был внесён проект закона № 124568-8, который предлагает упростить процедуру покупки долей в квартирах на материнский капитал. В нём предлагается снять требование об изолированности комнаты, если доля составляет не менее 1/4 и семья проживает в другом жилье. Но на ноябрь 2025 года закон ещё не принят. И пока он не вступил в силу - действуют старые правила.
Эксперты считают, что в 2025 году ПФР будет ещё жёстче проверять сделки с родственниками. В ноябре 2022 года экспертный совет при Минтруде рекомендовал ужесточить контроль - и это уже начало. В ближайшие годы ожидается внедрение электронной системы проверки всех сделок с маткапиталом. Будут автоматически сравниваться адреса проживания, история собственности, суммы и схемы переводов. Попытки обойти систему станут ещё опаснее.
Что делать, если вы всё же хотите купить жильё?
Если вы хотите использовать материнский капитал - и не хотите рисковать - есть простые и безопасные пути:
- Купите квартиру у не родственника - даже если она дешевле и хуже. Это гарантированно одобрят.
- Используйте маткапитал на погашение ипотеки - даже если она оформлена на родственника. Это разрешено и не вызывает вопросов.
- Постройте дом на участке - и оформите его в собственность всей семьи. Это тоже законный способ, и ПФР одобряет такие сделки без лишних проверок.
Покупка квартиры у родственников - это не запрещённая, но опасная сделка. Она требует идеального оформления, точных документов и юридической поддержки. Если вы не готовы к этому - лучше выбрать другой путь. Материнский капитал - это не наличные деньги. Это инструмент для улучшения жизни семьи. И если вы используете его не по назначению - в итоге вы потеряете и деньги, и время, и возможность получить поддержку в будущем.
Можно ли купить долю в квартире у мамы на материнский капитал?
Да, если доля - это изолированная комната, и после сделки квартира переходит в общую собственность всех членов семьи. При этом семья не должна уже проживать в этой квартире. Если вы живёте в квартире мамы и покупаете у неё долю - ПФР откажет, потому что это не улучшение жилищных условий.
Что делать, если ПФР отказал в выплате?
Можно подать иск в суд. Но шансы на успех зависят от того, насколько точно вы соблюли требования: изолированность комнаты, оформление долей, отсутствие проживания в квартире до сделки. Если хотя бы одно условие нарушено - суд, скорее всего, поддержит ПФР. Лучше сначала обратиться к юристу, специализирующемуся на материнском капитале.
Нужно ли нотариальное удостоверение при покупке доли у родственника?
Да, обязательно. Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ, любая сделка с долей в квартире должна быть удостоверена нотариусом. Исключение - если вы покупаете всю квартиру целиком. Без нотариуса Росреестр не зарегистрирует сделку, а ПФР не переведёт деньги.
Можно ли использовать маткапитал на покупку комнаты в коммунальной квартире у родственника?
Да, если комната - изолированная, имеет отдельный вход и технический паспорт БТИ подтверждает, что она соответствует требованиям жилого помещения. ПФР одобряет такие сделки, если семья не проживала в этой квартире до покупки и после сделки все доли оформлены на членов семьи.
Что будет, если сделку признают фиктивной?
Если ПФР или суд установят, что сделка была оформлена только для обналичивания маткапитала - деньги вернут в бюджет, а вы потеряете право на использование материнского капитала в будущем. В тяжёлых случаях дело передаётся в полицию по статье 159 УК РФ (мошенничество). Такие случаи уже были - семьи получали штрафы и даже уголовные наказания.
ruy yana
ноября 26, 2025 AT 07:46Лучше сразу купи квартиру у незнакомца, чем мучайся с ПФР. Я сам так сделал - через месяц деньги на счету, без лишних бумажек и нервов. Жизнь короткая, а бюрократия - вечная.
Teimuraz Mamuchadze
ноября 28, 2025 AT 06:52Это всё бред, кто-то просто хочет денег, а не жилья. Всё это придумали, чтобы запугать людей. У нас в Краснодаре бабушка продала внукам квартиру за маткапитал - и всё прошло без проблем. ПФР тупой, он не понимает, что семья - это семья, а не корпорация. Сколько раз уже говорили: если жильё реально стало лучше - то и не надо доказывать ничего. А тут - нотариус, БТИ, опека... Это не покупка, это экзамен на выживание.
Анна Уваровская
ноября 28, 2025 AT 22:03Это же махинация! 🕵️♀️ Я знаю, что ПФР - это просто прикрытие для крупного банка, который хочет, чтобы все брали ипотеку. А маткапитал - это их ловушка. Ты думаешь, ты покупаешь квартиру - а на самом деле ты вкладываешься в систему, которая потом заберёт всё. У меня подруга так сделала - через год ей пришло письмо: «Ваша сделка подозрительна, деньги вернём, а вы - в чёрный список». 🚨 Они уже знают, кто с кем покупает. Следят за IP-адресами нотариусов. Не верьте никому.
Дмитрий Тимошенков
ноября 30, 2025 AT 16:36Давайте структурируем. Согласно ст. 10 ФЗ-256, объектом приобретения является жилое помещение, соответствующее критериям пригодности для постоянного проживания. Критерий изолированности, как установлено Постановлением Правительства №862, требует наличия самостоятельного выхода, сантехнического узла, инженерных коммуникаций и отсутствия функциональной зависимости от иных жилых помещений. В случае, когда приобретаемая доля не соответствует этим параметрам, даже при наличии нотариального удостоверения, сделка подпадает под признаки фиктивности. Дополнительно, согласно судебной практике Верховного Суда РФ (дело № АКПИ14-193), наличие доли в праве собственности без физической изоляции не является улучшением жилищных условий. Таким образом, любая сделка с близкими родственниками требует не только юридического, но и технического аудита - в противном случае, риск отказа превышает 80%. Это не бюрократия - это правовая геометрия.
Vladimir Tarasov
декабря 1, 2025 AT 21:36БРО, не бойтесь! Это всё можно сделать! Я сам купил у тёти 1/3 в двухкомнатке - и всё прошло! Нотариус, БТИ, опека - всё по плану. Главное - не пытайтесь обмануть, а сделайте всё честно. ПФР не враг, он просто тупой, но если ты ему всё разложишь по полочкам - он даст деньги. У меня сын уже в новой комнате спит - и мы все счастливы. Не слушайте тех, кто говорит «не рискуй». Жизнь - это риск. А маткапитал - это шанс. Возьми его и сделай что-то хорошее!
Павел Цветков
декабря 2, 2025 AT 10:21Интересно, что в 2023 году в 72% случаев отказов по сделкам с родственниками ПФР не указывал конкретную причину в письме, а лишь ссылался на «недостаточность доказательств улучшения жилищных условий». Это не ошибка - это система. Они не обязаны объяснять, почему отказали. Даже если ты предоставил 17 документов, включая архитектурные чертежи и акты обследования, они могут просто написать: «не соответствует требованиям». И это законно. Ты не можешь оспорить, если не знаешь, что именно не так. А юристы, которые специализируются на маткапитале, знают: ПФР использует внутренние алгоритмы, которые анализируют историю регистрации, частоту сделок в одном доме, и даже соотношение цены квартиры к рыночной. Если цена на 15% ниже - это красный флаг. Если продавец - родственник и уже 3 года живёт в этой квартире - это красный флаг. Если ты купил у дедушки, а он потом переехал к тебе - это красный флаг. И ты даже не узнаешь, почему. Потому что это не юридическая система - это система контроля. А контроль - это не про справедливость. Это про страх.
Влад Климовец
декабря 4, 2025 AT 09:09В Украине такую сделку вообще не разрешают - даже если квартира у бабушки. Считается, что это нарушает принцип «реального улучшения». Но в России вы всё ещё пытаетесь найти лазейки. Это как пытаться выиграть в рулетку, зная, что колесо подтасовано. Лучше сначала постройте дом - это честнее, безопаснее и даже дешевле. А потом, когда ПФР начнёт требовать от вас доказательств, что вы не живёте в той же квартире - вы сможете сказать: «Я живу в новом доме. А вы?»