Сдавать квартиру в аренду и платить всего 4-6% налога - это не миф. В 2025 году в России более 1,2 миллиона человек уже используют режим самозанятых для сдачи жилья. Если вы владеете квартирой и получаете от нее доход, этот способ может сэкономить вам тысячи рублей в год - вместо 13% НДФЛ вы платите вдвое или втрое меньше. Но только если сделаете всё правильно.
Что такое самозанятость и почему она выгодна?
Самозанятость - это особый налоговый режим, который позволяет физическим лицам официально сдавать жилье, не регистрируясь как ИП. Он работает с 2019 года, а с 2024-го доступен по всей России. Главное преимущество - простота. Нет деклараций, нет бухгалтерии, нет отчетов в ПФР. Всё делается через приложение «Мой налог» - за две минуты.
Налог зависит от того, кто платит за аренду:
- 4% - если арендатор - физическое лицо (обычный человек)
- 6% - если арендатор - компания или ИП
Доход не должен превышать 2,4 миллиона рублей в год. Это около 200 тысяч в месяц. Если вы сдаете однокомнатную квартиру в Москве за 45 тысяч, вы укладываетесь в лимит. Если же квартира сдается за 250 тысяч - режим вам не подходит. Тогда лучше стать ИП.
Как считать налог: вычеты и подводные камни
Каждый самозанятый получает налоговый вычет - 10 000 рублей в месяц. Это значит, что первые месяцы вы платите не 4%, а 3%. Пример: вы получаете 50 000 рублей в месяц. Без вычета налог - 2 000 рублей. С вычетом - 1 500 рублей. Вычет действует до тех пор, пока не исчерпаете 10 000 рублей. После этого налог возвращается к 4%.
Но тут ловушка: коммунальные платежи. Многие ошибочно включают их в сумму аренды. Если арендатор платит за свет, воду и газ отдельно - вы платите налог только с арендной платы. Если эти платежи включены в общую сумму - налог считается с полной суммы.
Пример: договор на 20 000 рублей в месяц, из которых 2 000 - коммуналка. Если вы пишете в договоре: «Аренда - 18 000, коммунальные - 2 000» - налог считается с 18 000. Если написано: «Аренда - 20 000 (включая коммуналку)» - налог с 20 000. Разница - 80 рублей в месяц. За год - почти 1 000 рублей.
Что еще нужно платить, кроме 4-6%
Самозанятость - это не «всё включено». Вы всё ещё платите налог на имущество. Он не связан с режимом самозанятости, а зависит от кадастровой стоимости вашей квартиры. Ставка - от 0,1% до 2% в год. В Москве для однокомнатной квартиры это может быть 6-10 тысяч рублей в год.
Многие думают: «Я платил 4% - значит, всё». А потом получают уведомление от налоговой: «Оплатите налог на имущество». Не забывайте про это. В 2025 году ФНС начала автоматически рассчитывать этот налог через интеграцию с Росреестром - вы увидите сумму в приложении «Мой налог». Но всё равно проверяйте ежегодно.
Еще один момент: нет пенсионных взносов. Вы не накапливаете пенсионные баллы. Если вы молоды и планируете работать ещё 20 лет - это не критично. Если вам за 50 и вы сдаете квартиру как основной доход - это риск. Подумайте, стоит ли экономить на будущем ради 1-2 тысяч в месяц.
Как начать: пошаговая инструкция
Всё делается через телефон. Никаких посещений налоговой.
- Скачайте приложение «Мой налог» из App Store или Google Play.
- Зарегистрируйтесь: введите паспортные данные, СНИЛС, номер телефона.
- Подтвердите личность через Госуслуги - это занимает до 24 часов.
- После активации выберите «Сдача жилья» как вид деятельности.
- Каждый раз, когда вы получаете деньги за аренду - откройте приложение и сформируйте чек.
В чеке укажите:
- Сумму аренды
- ИНН арендатора (если физлицо)
- Наименование и ИНН компании (если юрлицо)
Чек нужно сформировать не позднее следующего дня после поступления денег. Если пропустите срок - штраф от 20% до 100% от суммы, которую не отчитали. Это не пустые угрозы. В 2024 году ФНС выписала более 87 тысяч штрафов самозанятым за несвоевременные чеки.
Что нельзя делать самозанятому
Режим самозанятости - не панацея. Есть жесткие ограничения:
- Можно сдавать только жилые помещения: квартиры, комнаты, дома. Нельзя сдавать офисы, магазины, склады - это коммерческая недвижимость. Для неё нужен ИП.
- Максимальный доход - 2,4 млн рублей в год. Превысите - автоматически теряете статус. Налоговая сама вас выявит.
- Нельзя нанимать сотрудников. Даже одного уборщика - и режим перестаёт работать.
- Нельзя работать с иностранными гражданами, если они не резиденты РФ. Это требует других форм налогообложения.
Если вы сдаете элитную квартиру за 250 тысяч в месяц - вы уже за лимитом. Суммарный доход - 3 миллиона. В этом случае лучше стать ИП на УСН «доходы» - налог 6%, но без ограничений по доходу. И вы получите официальный статус, который может пригодиться при получении ипотеки или кредита.
Самозанятость vs ИП vs физлицо
Вот что реально получится, если сдавать квартиру за 30 000 рублей в месяц:
| Вариант | Налог в месяц | Годовой налог | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| Самозанятый (4%) | 1 200 руб. | 14 400 руб. | Простота, вычет, нет отчетности | Лимит дохода, нет пенсии |
| ИП на УСН «доходы» (6%) | 1 800 руб. | 21 600 руб. | Нет лимита, можно нанимать | Больше налогов, обязательные взносы |
| Физлицо без регистрации | 3 900 руб. | 46 800 руб. | Ничего не нужно делать | Штрафы, налоговая проверка, 13% + декларация |
Если вы не регистрируетесь вообще - вы рискуете. ФНС получает данные от банков, Яндекс.Деньги, СберБанка и сервисов вроде Avito. Если вы получаете 30 тысяч в месяц на карту - через год вам придет уведомление: «Подайте декларацию 3-НДФЛ». Если не подадите - штраф 20% от суммы. А если подадите с опозданием - плюс пеня. Лучше сразу стать самозанятым.
Что изменилось в 2025 году
ФНС активно улучшает систему. В 2025 году появились новые функции:
- Автоматический расчет налога на имущество - теперь он появляется в приложении «Мой налог» без отдельного уведомления.
- SMS-уведомления арендаторам - вы можете отправить арендатору ссылку на чек прямо через приложение. Он получает смс: «Вам выставлен чек на 45 000 руб. от [ваше имя]».
- Расширение лимита возврата средств - теперь можно вернуть арендатору до 100 000 рублей в месяц без формирования нового чека. Полезно, если он сдал квартиру на месяц раньше.
- Интеграция с Avito и ЦИАН - к ноябрю 2025 года чеки будут формироваться автоматически при заключении сделки через эти площадки. Вы просто подключите аккаунт - и всё.
Это значит, что в ближайшие годы сдача жилья станет ещё проще. Но не расслабляйтесь - ФНС следит за ростом доходов. Если 10% всех арендодателей начнут злоупотреблять режимом, ставки могут повысить. Сейчас это рискованно, но не факт.
Отзывы реальных людей
Пользователь MoscowRenter2025: «Зарегистрировался в декабре 2024. Сдаю однушку за 45 тыс. Налог 1 350 руб. (3% с вычетом). Вместо 5 850 руб. при 13%. Приложение - просто, чеки делаю за 2 минуты».
Пользователь UserFromSPb: «Не учел налог на имущество. Думал, 4% - это всё. А потом получил 8 500 руб. за год. Теперь понимаю: нужно смотреть кадастровую стоимость».
Средний рейтинг самозанятых-арендодателей на Яндекс.Картах - 4,3 из 5. Плюсы: простота (78%), низкий налог (82%), официальный доход (65%). Минусы: забывают про налог на имущество (47%), не следят за чеками (32%), не думают о пенсии (39%).
Что делать, если вы уже сдаете квартиру без регистрации?
Если вы давно сдаете квартиру и не платите налог - не паникуйте. ФНС даёт шанс исправиться. До 30 июня 2025 года можно подать заявление на добровольную уплату налога за прошлые годы через приложение «Мой налог». Вы платите только налог, без штрафов и пеней. Это официальная амнистия.
Но если вы не воспользуетесь ею - рискуете. ФНС уже получает данные от банков, сервисов аренды и даже от управляющих компаний. В 2024 году они выявили более 200 тысяч нелегальных арендодателей. Следующий шаг - судебные иски. Не ждите, пока вас найдут. Лучше зарегистрироваться сейчас - и спать спокойно.
Когда самозанятость - не лучший выбор?
Этот режим не для всех. Он не подойдет, если:
- Вы сдаете более одной квартиры, и доход превышает 2,4 млн в год
- Сдаете коммерческую недвижимость
- Планируете нанимать уборщиков, менеджеров, риелторов
- Хотите получить ипотеку - банки не видят самозанятых как стабильных заемщиков
- Вам за 55 и вы хотите накопить пенсию
В этих случаях - ИП на УСН «доходы» (6%) или «доходы минус расходы» (15%) будет лучше. Хотя платить придётся больше, но статус надежнее, а возможности шире.
Советы от тех, кто уже сдает
- Сразу после регистрации - сформируйте чек за первый платеж. Не откладывайте.
- В договоре прописывайте: «Аренда - X рублей. Коммунальные - Y рублей. Оплачиваются отдельно». Так вы сэкономите на налоге.
- Сохраняйте все платежи. ФНС может запросить подтверждение дохода.
- Проверяйте кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра. Если она выросла - налог на имущество тоже.
- Не используйте чужие карты для получения аренды. Это вызывает подозрения.
Самозанятость - это не просто способ сэкономить на налогах. Это способ стать легальным участником рынка. Вы получаете официальный доход, который можно показать банку, страховщику, соцзащите. И вы не рискуете штрафами, проверками, судебными исками.
Можно ли сдавать комнату в коммуналке как самозанятый?
Да, можно. Сдавать в аренду можно любую жилую площадь - комнату, квартиру, дом. Главное - чтобы это было жилое помещение. Налог будет 4% или 6% в зависимости от того, кто платит. Никаких ограничений по типу жилья нет.
Что делать, если арендатор не хочет платить по чеку?
Вы всё равно обязаны сформировать чек. Арендатор не обязан его принимать. Но если он платит вам на карту - ФНС это видит. Лучше объяснить: «Чек - это не для вас, это для налоговой. Без него мне грозит штраф». Многие арендаторы понимают и не возражают.
Можно ли сдавать квартиру за рубежом как самозанятый?
Нет. Режим самозанятости действует только на территории России. Если вы сдаете квартиру в Болгарии, Турции или США - вы обязаны платить налоги по законам той страны. В России вы не можете применять этот режим к иностранным доходам.
Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры?
Зайдите на сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru), найдите раздел «Справочная информация по объектам недвижимости», введите адрес. Там будет указана кадастровая стоимость - и ставка налога на имущество. Средний показатель для однокомнатной квартиры в Москве - 5-7 миллионов рублей. Налог - 0,1-0,2% - то есть 5-14 тысяч в год.
Сколько времени занимает регистрация?
Регистрация занимает от 10 минут до 24 часов. Всё зависит от того, насколько быстро вы подтвердите личность через Госуслуги. Если у вас уже есть аккаунт с подтвержденной учетной записью - всё проходит за 10 минут. Если нет - нужно дождаться проверки документов, это может занять сутки.
Nazar Astanov
декабря 16, 2025 AT 11:19Просто сдай квартиру и не парься. Налоги - это не про тебя.
Marina Smirnova
декабря 17, 2025 AT 16:57Ой, опять эти «умные» советы 😏 А кто тебе сказал, что ФНС не проверит твой «чек» через банк? Ты думаешь, они не знают, что ты сдаешь квартиру, если на карту приходит 45к каждый месяц? 🤭 А потом удивляешься, почему тебе пришло уведомление с штрафом... Сначала смотри, кто тебе платит - а потом уже «чеки» пиши. Я сдала 2 года без регистрации - и ничего, пока не вышла на 300к в месяц. Тогда уже поздно было. 😎
Kirill Korlyakov
декабря 18, 2025 AT 13:55Ты забыл про один важный момент: если арендатор - иностранный гражданин, даже с ВНЖ, но не резидент, то 4% - это уже не работает! И это не шутка! Ты должен перейти на УСН, иначе - штраф 20% от суммы, и это не «символический», а реально вычитают из карты! Я сам попался на этом - 17 тысяч штрафа за три месяца! 🚨 И да, ФНС теперь смотрит на все переводы через Сбер и Тинькофф - даже если ты думаешь, что «он не знает»... Он знает. И он не спит.
Yana rodriguez
декабря 20, 2025 AT 13:07Ну вы все тут такие серьезные 😅 А я сдаю комнату за 15к - и просто вношу в приложение 600 рублей в месяц. И да, я не смотрю на налог на имущество, потому что у меня квартира в Твери, и он 200 рублей в год. И да, я не думаю о пенсии - я молодая, и мне 28! 😘 А если кто-то говорит «это нелегально» - я ему: «А ты платишь 13%?» - и замолкает. 💅 Счастье - это когда ты платишь меньше, а не когда ты «всё правильно».
sergei Mishin
декабря 22, 2025 AT 06:33Все это - иллюзия. Ты думаешь, что 4% - это свобода? Нет. Это - тюремный режим с чеками. Ты не сдаешь квартиру. Ты становишься бухгалтером для ФНС. Каждый день - чек. Каждый месяц - проверка. Каждый год - «а ты помнишь про налог на имущество?» А потом - «а ты не нанимал уборщицу?» А потом - «а ты не сдавал квартиру через Airbnb?» Это не налог. Это контроль. Ты не хозяин своей квартиры. Ты - агент государства. И ты платишь не налог - ты платишь за право не быть арестованным. 🤷♂️
Александр Артамонов
декабря 24, 2025 AT 06:28Все эти «вычеты» и «чеки» - это барахло для слабаков! Если ты сдаешь квартиру - ты бизнесмен! А бизнесмены не сдают чеки - они работают с юристами! У меня ИП на УСН 6% - и я не думаю о 10к вычете! Я думаю о том, как вести бухгалтерию, чтобы не платить НДС и не тратить деньги на отчеты! А самозанятость - это для тех, кто не хочет быть взрослым! Статус ИП - это статус! А не «чек в приложении»! 🇷🇺
Алексей Албоне
декабря 24, 2025 AT 13:47Если вы только начинаете сдавать квартиру - не откладывайте регистрацию. Это как поставить страховку на машину: пока не случилось аварии - кажется, что не нужно. Но когда приходит штраф - уже поздно. Регистрируйтесь сегодня. Сделайте чек за первый платеж. Проверьте кадастровую стоимость. Сохраните договор. Это не трудно. Это - разумно. И вы спите спокойно. Удачи вам - и не забывайте: легальный доход - это не только про налоги. Это про вашу репутацию, вашу безопасность, ваше будущее. Вы - не нарушитель. Вы - ответственный гражданин. 💪
Лилия Юнусова
декабря 25, 2025 AT 15:40Я живу в Казани, сдаю двухкомнатную за 35 тысяч. Думала, что 4% - это всё. А потом узнала про налог на имущество - и чуть не упала. У меня кадастровая стоимость 7,8 млн - и налог 8 200 рублей в год. Я думала, что это 300 рублей, как в Сочи. Оказалось - нет. И ещё: когда я начала сдавать через ЦИАН, они автоматически привязали мою карту к «Моему налогу» - и я даже не знала, что так можно! Теперь я получаю SMS: «Вам выставлен чек на 35 000» - и я просто нажимаю «Подтверждаю». Это же просто! И знаете, что самое приятное? Когда арендатор говорит: «Спасибо, что официально, теперь я могу выписаться и прописаться здесь». Это не про налоги. Это про доверие. И это ценно. 🌿
Маллаев Сафаралиевич
декабря 26, 2025 AT 22:57Брат, я сдал квартиру в 2023 - без чеков. Потом в 2024 - начал. И знаешь, что самое смешное? ФНС мне написала: «Вы зарегистрированы как самозанятый. Доход за 2023 год - 320 000. Уплатите налог». Я сказал: «А я не знал!» - и они сказали: «Но мы знаем». 😅 И дали мне амнистию. Я заплатил 12 800 - без штрафов. Спасибо, ФНС. Теперь я чеки делаю сразу после получения денег. И да - я не смотрю на пенсию. Я не старый. Но я смотрю на спокойствие. И оно стоит больше, чем 13%.