Созаёмщики по ипотеке: кто может быть и как это влияет на одобрение кредита

Если вы когда-нибудь задумывались, почему банк одобрил ипотеку вашему другу, а вам - нет, даже при одинаковом доходе, ответ часто кроется в одном слове: созаёмщик. Это не поручитель, не помощник, не просто человек, который подписал бумаги. Это полноправный участник кредита - с теми же правами и обязанностями, что и вы. И если вы не понимаете, кто может быть созаёмщиком и как это меняет всё, вы рискуете потерять шанс на жильё - или взять на себя долг, от которого потом не уйти.

Кто может быть созаёмщиком?

Банки не позволяют просто взять любого человека и добавить его в кредит. Есть чёткие правила. Созаёмщиком может стать любой совершеннолетний гражданин России - не обязательно родственник. Друг, коллега, сосед - теоретически всё возможно. Но на практике 87% созаёмщиков - это близкие родственники: супруги, родители, дети, братья и сёстры. Почему? Потому что банки доверяют семьям больше, чем незнакомцам. И документы проще собирать.

Важно: созаёмщик должен быть трудоустроен. Самозанятые, ИП, владельцы бизнеса с долей больше 5% - не подходят. Сбербанк и ВТБ требуют стаж на текущем месте не менее трёх месяцев. Возраст - от 21 до 75 лет на момент окончания кредита. В Россельхозбанке можно быть созаёмщиком даже в 70, если кредит закроется до 75. В Сбербанке - строго до 65 лет. Это не просто формальность. Банк смотрит, сможет ли человек платить, когда ему будет 72.

Кредитная история - не менее важна. Даже если вы - титульный заёмщик с идеальной историей, а созаёмщик имеет просрочки, банк может отказать. Или снизить сумму кредита. В 2024 году 65% всех ипотечных сделок в России оформлялись с созаёмщиками - это почти две из трёх сделок. Но только те, где оба участника «чистые» по кредитной истории, получали лучшие условия.

Как созаёмщик влияет на одобрение кредита?

Проще всего объяснить на примере. Вы зарабатываете 80 000 рублей в месяц. Банк даёт вам кредит до 40 раз вашего дохода - это 3,2 млн рублей. Но вы хотите квартиру за 6 млн. Без созаёмщика - невозможно. А если ваш отец зарабатывает 60 000 рублей? Теперь совокупный доход - 140 000. Банк считает кредитный лимит от 140 000. Сумма кредита может вырасти на 27-43%. В Москве и Петербурге - до 43%. В Сибири - 27%. Разница есть, потому что цены на жильё разные, и банки учитывают рынок.

Созаёмщик не просто увеличивает сумму. Он повышает шансы на одобрение. По данным АСИ, если у вас плохая кредитная история - шансы вырастают на 32%. Если вам 23 года - на 18%. Банки видят: если один человек потеряет работу, второй всё равно будет платить. Это снижает риск дефолта. По данным ВТБ, просрочки по ипотеке с созаёмщиком - 0,7%, а без них - 1,8%. Почти в два раза меньше.

Ещё один плюс - ставка. Созаёмщик может снизить процент по ипотеке на 0,3-0,7%. Это не шутка. Для кредита на 5 млн рублей это - 100-200 тысяч рублей экономии за весь срок. ВТБ и Сбербанк дают такую скидку, если оба участника имеют стаж работы более трёх лет и положительную историю.

Чем созаёмщик отличается от поручителя?

Это самая частая ошибка. Многие думают: «Я просто подпишу, чтобы помочь - и всё». Нет. Созаёмщик - это не поручитель. Поручитель - это резерв. Его не спрашивают, пока основной заёмщик не перестанет платить. Созаёмщик - участник с первого дня. Он получает уведомления о платежах. Может вносить деньги через приложение банка. Может досрочно гасить кредит. И если вы не платите - банк сразу идёт к нему. Не через месяц. Не через три. Сразу.

Поручитель не фигурирует в кредитной истории. Созаёмщик - да. Каждый платеж, каждая просрочка - всё отражается на его кредитном рейтинге. Если вы берёте ипотеку с созаёмщиком, вы не просто помогаете. Вы ввязываете его в свою финансовую жизнь. И он не может просто выйти из этого. Даже если вы расстанетесь, уедете, разведётесь - долг остаётся.

МТС Банк в своём интервью РБК в 2024 году подчеркнул: «Поручитель узнаёт о просрочке, когда уже есть задолженность больше 30 дней. Созаёмщик - когда вы только открыли кредитный договор».

Права созаёмщика: что он может делать?

Созаёмщик - не жертва. Он имеет права. По закону (п. 3 ст. 323 ГК РФ), он может:

• Получать полную информацию о кредите - график платежей, остаток долга, проценты, штрафы;
• Вносить платежи - даже если не живёт в квартире;
• Запрашивать рефинансирование кредита;
• Получать налоговый вычет - если оформил долю в собственности.

Налоговый вычет - это 13% от потраченных денег на жильё, но не более 260 тысяч рублей в год. Максимум - 390 тысяч рублей за всю жизнь (если потратили 3 млн и больше). И да - созаёмщик может получить его, даже если не живёт в квартире. Главное - чтобы его фамилия была в договоре купли-продажи и в свидетельстве о собственности. Без этого - никакого вычета.

Важно: созаёмщик не может продать, сдать в аренду или переоформить квартиру без согласия титульного заёмщика и банка. Даже если ему оформили 50% доли. Банк держит залог. Пока кредит не погашен - вы не хозяин, а только со-владелец с ограничениями.

Риски для созаёмщика: что может пойти не так?

Это не просто «помогу другу». Это - долг на 15-30 лет. И если основной заёмщик потеряет работу, заболеет, уедет в другой город - созаёмщик остаётся один. По данным ЦБ РФ, в 14% случаев созаёмщики вынуждены платить за другого. В 2023 году 17% всех ипотечных споров в суде связаны с тем, что созаёмщик не получил долю в квартире, а всё равно платил.

Кредитный рейтинг созаёмщика может упасть на 50-150 баллов. Это значит: он не сможет взять автокредит, потребительский кредит, даже ипотеку на вторую квартиру. Даже если он платит всё вовремя. Банки смотрят на долговую нагрузку. Если у вас уже есть ипотека как созаёмщик - вы считаетесь «загруженным». Даже если платите без просрочек.

Эксперт Дмитрий Орлов говорит: «Перед тем как стать созаёмщиком, посчитайте: 40% вашего дохода - это максимум, что вы можете позволить себе отдавать на кредиты. Если вы зарабатываете 70 тысяч - не больше 28 тысяч в месяц. Если ипотека требует 30 тысяч - это уже перегруз. Вы рискуете не только жильём, но и своей финансовой свободой».

Что изменилось в 2025 году?

С 1 января 2025 года вступили в силу поправки к ФЗ-102. Теперь созаёмщик может оформить долю в квартире без согласия банка - если он уже погасил 50% кредита. Раньше нужно было ждать полного погашения. Теперь - можно в середине срока. Это огромное изменение. Особенно для тех, кто вступает в брак после оформления ипотеки. Или для родителей, которые помогают детям, но не хотят быть «пожизненными» созаёмщиками.

АИЖК (Дом.РФ) запустил программу «Семейная ипотека 2.0». Если у вас два созаёмщика - например, мама и папа - ставка снижается ещё на 0,5 п.п. Это делает ипотеку доступнее для многодетных семей. В 2024 году уже 64% созаёмщиков получили налоговый вычет. В 2025 году эта цифра вырастет.

Эксперты прогнозируют: к 2027 году 75% всех ипотек будут с созаёмщиками. Цены на жильё растут. Доходы - нет. Без созаёмщика - почти невозможно взять кредит на нормальную квартиру. Но это не значит, что все должны становиться созаёмщиками. Это значит - нужно понимать, что вы берёте на себя.

Что делать, если вы решили стать созаёмщиком?

• Спросите: «А если он перестанет платить - я смогу?» Не «надеюсь», а реально - есть ли у вас резерв на 3-6 месяцев?
• Запросите у банка расчёт вашей долговой нагрузки. Даже если вы не заёмщик - вы всё равно в кредитной истории.
• Оформите письменное соглашение с титульным заёмщиком: кто, сколько и когда платит. Без этого - только слова. А в суде слова не доказывают ничего.
• Проверьте, будет ли вам оформлена доля в квартире. Если нет - вы платите, но не владеете. Это риск.
• Убедитесь, что у вас есть доступ к личному кабинету банка. Вы должны видеть все платежи, чтобы не было сюрпризов.

Созаёмщик - это не подарок. Это инвестиция. С высоким риском. Но и с высокой отдачей - если всё сделано правильно. Вы можете помочь другу купить жильё. И при этом не разрушить свою финансовую стабильность. Главное - не доверять словам. Доверять цифрам. И документам.