БТИ: что это, зачем нужно и как использовать в сделках с недвижимостью

Когда вы покупаете квартиру, БТИ, Бюро технической инвентаризации — государственная структура, которая ведёт учёт всех зданий и помещений в России. Также известно как технический паспорт, оно содержит точные данные о площади, планировке, материалах стен и инженерных системах. Без этого документа вы не сможете проверить, что продавец не снес перегородку, не объединил кухню с гостиной или не надстроил этаж — а это может стоить вам не только денег, но и судебных разбирательств.

Сегодня технический паспорт, официальный документ, выдаваемый БТИ, который фиксирует фактическое состояние квартиры на момент последней инвентаризации часто противоречит тому, что видит покупатель. Всё потому, что многие перепланировки не согласованы, а БТИ не обновлял данные десятилетиями. Но именно он — основа для проверки легальности изменений. Если в паспорте указано три комнаты, а на деле — две, и одна из них — это объединённая кухня с балконом, то сделку могут аннулировать. Кадастровый паспорт, документ из Росреестра, где указаны площадь и координаты объекта. Также известно как выписка из ЕГРН — это уже цифровая версия, но он не показывает, как выглядит квартира внутри. Только БТИ расскажет, где стояли стены 10 лет назад.

Сегодня, чтобы не попасть на мошенника, вы должны сравнивать три вещи: внешний вид квартиры, выписку из ЕГРН и технический паспорт из БТИ. Если площадь по ЕГРН — 68 кв. м, а по плану БТИ — 62, значит, кто-то сделал перепланировку и не согласовал её. Если в паспорте указано «кухня-ниша», а вы видите полноценную кухню с плитой — это повод требовать документы на согласование. Никто не заставляет вас покупать квартиру без этих документов. И если продавец отказывается их предоставить — это красный флаг. БТИ не обязывает вас платить за копии, но он даёт вам право не переплачивать за то, что не существует в законе.

В 2025 году БТИ всё ещё работает — несмотря на цифровизацию. Вы можете заказать выписку онлайн через Госуслуги или лично в офисе. Стоимость — от 500 рублей, срок — 3–5 дней. Это не трата, а страховка. В одном из случаев, описанном в наших материалах, покупатель отказался от сделки, потому что в паспорте БТИ было указано, что ванная выходит не на коридор, а на кухню — и это нарушило санитарные нормы. Позже выяснилось, что продавец сам не знал об этом. Такие вещи не проверяют риелторы. Только вы, с бумагой в руках.

В подборке ниже вы найдёте реальные примеры, как БТИ помогал или мешал сделкам: от проверки перепланировок до оспаривания кадастровой стоимости. Здесь — не теория, а практика. Вы узнаете, как читать планы, где искать ошибки, и что делать, если документ утерян. Это не про бюрократию. Это про то, как не остаться без квартиры и без денег.