Факторы цены недвижимости: что действительно влияет на стоимость квартиры и дома

Когда вы смотрите на цену квартиры, вы видите только число. Но за ним скрывается целая система факторы цены недвижимости, совокупность объективных и субъективных параметров, определяющих реальную стоимость жилья на рынке. Это не просто площадь и этаж — это то, как давно сделали ремонт, кто живёт рядом, есть ли парковка, и даже какая улица звучит лучше в Google Maps. Многие думают, что цена — это результат оценки эксперта. На деле — это результат того, сколько готов заплатить покупатель, который боится потерять объект, и сколько готов снизить продавец, который не хочет сидеть без денег полгода.

вторичный рынок, сегмент недвижимости, где продаются уже заселённые и часто перепланированные квартиры — это где большинство сделок происходит. Здесь цена зависит от того, есть ли у квартиры легальная перепланировка, которую можно подтвердить по БТИ, или это самовольное расширение балкона, которое потом придётся сносить. Или от того, продавец — пенсионер, и у него есть справки от психиатра и нарколога, которые защищают покупателя от оспаривания сделки. А ещё — от того, платит ли арендатор налоги или сдаёт в "теневой" схеме. Всё это влияет на то, насколько быстро продастся квартира и по какой цене.

новостройки, жильё, только что сданное застройщиком, с чистым юридическим статусом и стандартной планировкой — тут цена строится по другим правилам. Это не про состояние квартиры, а про район, инфраструктуру, качество отделки и даже про то, как застройщик продвигает проект. Скидки на новостройки — это часто маркетинг. Реальная цена — это когда вы сравниваете стоимость квадратного метра с аналогами в радиусе 2 км, а не с акцией "покупай и получи телевизор". И ещё — если вы берёте ипотеку, то банк требует оценку от аккредитованного эксперта. А оценщик смотрит не на эстетику, а на оценка недвижимости, процесс определения рыночной стоимости объекта на основе сравнения с аналогами, состояния инженерных систем и юридической чистоты. Он не учитывает вашу мебель или любимый цвет стен. Он считает: сколько стоит такая же квартира в соседном доме, с такой же планировкой, но без перепланировки и с нормальной вентиляцией.

И да — всё это не теория. Каждая из статей ниже — реальный опыт покупателей, продавцов, арендаторов. Вы найдёте тут, как проверить перепланировку по ЕГРН, почему комиссия риелтору при аренде — это не закон, а договорённость, как индексировать плату, чтобы не остаться в минусе из-за инфляции, и почему 95% арендных сделок в России — это юридический риск. Не потому что мы хотим вас напугать, а потому что если вы не знаете эти факторы, вы переплачиваете, теряете деньги или попадаете в суд. И это не про "какие-то там эксперты". Это про вашу квартиру. Вашу сделку. Вашу жизнь.