ГК РФ: что нужно знать о законе при покупке, продаже и аренде недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, сдаете её в аренду или заключаете договор с риелтором, вы работаете не с договором, а с ГК РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации — основной правовой акт, регулирующий имущественные и обязательственные отношения в России. Также известен как Гражданский кодекс, он — тихий арбитр всех сделок с недвижимостью. Без него ни задаток, ни согласие супруга, ни эскроу-счет не имеют юридической силы. Многие думают, что главное — это документы и нотариус. На самом деле, всё начинается с ГК РФ. Именно он говорит, что задаток — это не аванс, что согласие супруга должно быть нотариальным, а что эскроу — не просто услуга банка, а способ, защищённый статьёй 860.

Если вы продаете квартиру, которую купили в браке, вы не можете просто подписать договор. Согласие супруга, юридический документ, подтверждающий, что второй супруг не возражает против продажи совместно нажитого имущества — это не формальность, а требование статьи 35 ГК РФ. Без него сделку могут аннулировать даже через год. Если вы покупаете новостройку и застройщик предлагает «скидку за быструю оплату» — это не скидка, а попытка обойти статью 421. Там чётко сказано: условия договора не могут быть односторонними. А если риелтор требует комиссию с арендатора — он действует не по закону, а по правилам рынка. ГК РФ вообще не упоминает комиссию при аренде, потому что она не обязательна. Это вы сами решаете, кто платит. Закон лишь говорит: договор должен быть письменным (статья 674). Иначе вы рискуете остаться без денег и без квартиры.

Вы когда-нибудь слышали, как человек теряет задаток, потому что в договоре не было чётко прописано, что именно он за собой несёт? Это тоже ГК РФ. Статья 380 говорит: задаток — это гарантия исполнения обязательства. Если сделка провалилась по вине покупателя — задаток остаётся продавцу. Если по вине продавца — он должен вернуть его в двойном размере. Но если в договоре написано «аванс», а не «задаток» — вы теряете всё. И это не ошибка нотариуса. Это ошибка, которую можно было предотвратить, зная ГК РФ. То же самое с эскроу: статья 860 позволяет использовать счёт для безопасных расчетов, но только если банк оформил его как эскроу, а не как просто депозит. Многие банки предлагают «безопасные расчеты», но не соответствуют требованиям закона. И вы узнаете об этом только после того, как деньги уже ушли.

ГК РФ не требует от вас быть юристом. Он требует, чтобы вы понимали, где лежит ваша защита. В этом разделе вы найдёте реальные истории — как люди избегали судебных разбирательств, просто зная, какую статью цитировать. Как проверяли продавца по ЕГРН, но спасались благодаря статье 167. Как сдавали квартиру без договора и потом получали штрафы, потому что не знали статью 674. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике. Что нужно знать, чтобы не стать жертвой. Что нужно проверить, прежде чем подписать бумаги. Что может спасти вам сотни тысяч рублей — и даже жильё.