Ипотека для инвестиций: как купить недвижимость на заемные деньги и не остаться в минусе

Когда вы берете ипотеку для инвестиций, заем на покупку недвижимости с целью получения дохода, а не для проживания. Также известно как ипотека под аренду, это не просто способ обзавестись жильем — это бизнес-решение, где каждый рубль должен работать. Многие думают, что если квартира дешевле, чем в центре, то и доходность выше. Это заблуждение. Настоящая доходность — это разница между арендной платой и всеми расходами: ипотека, налоги, ремонт, управляющая компания, простои междуtenantами. И если вы не считаете это заранее, то вместо прибыли получите долг.

Ключевой связка здесь — инвестиции в недвижимость, стратегия, при которой недвижимость приносит доход через аренду или рост цены. Но не всякая недвижимость подходит. Апартаменты в новостройке выглядят выгодно: дешевле, современные материалы, но коммуналка в два раза выше, прописки нет, а при банкротстве застройщика вы теряете всё. Это не инвестиция — это лотерея. А вот квартира в районе с развитой инфраструктурой, рядом с метро, где есть спрос на сдачу — это актив. Вы можете взять ипотеку в новостройке, кредит на покупку жилья в строящемся доме с использованием эскроу-счета — и это безопасно, если проверите разрешение на ввод и банк-партнёр. Но главное — не покупайте то, что не сдадите. В 2025 году доходность от аренды в Москве и Санкт-Петербурге колеблется от 4% до 9%, а в курортных городах — до 42%. Но только если вы не сдаете через риелтора, который берет 100% от месячной аренды, и не забываете про налоги.

Вы можете сэкономить на оценке, если проверите отчеты оценщиков по Федеральному стандарту №7 — иначе банк не одобрит кредит. Можно снизить кадастровую стоимость и уменьшить налог на имущество. Можно использовать семейную ипотеку или льготные программы для IT-специалистов, чтобы увеличить сумму кредита. Но все эти хитрости бесполезны, если вы купите объект в районе без транспорта, с плохой инфраструктурой и без спроса на аренду. доходность аренды жилья, процент, который приносит сдача квартиры в год относительно ее стоимости — это не миф, а цифра, которую можно рассчитать до сделки. В этом разделе вы найдете проверенные способы выбрать объект, который не просто продастся, а будет приносить деньги годами. Без ловушек, без переплат, без сюрпризов.