Кадастровая оценка: что это, зачем нужна и как не переплатить за недвижимость

Кадастровая оценка — это кадастровая стоимость, официальная оценка недвижимости, установленная государством для расчета налогов и сборов. Также известна как кадастровая цена, она используется в ЕГРН и влияет на налог на имущество, ипотеку и даже сумму, которую банк готов выдать под залог. Но это не рыночная цена — и часто она сильно отличается от неё. Многие собственники не знают, что их квартира оценена в 2-3 раза дороже, чем реально можно продать, и платят за это налоги. А покупатели, не проверяя кадастровую стоимость, рискуют столкнуться с неожиданными расходами при оформлении сделки.

Кадастровая оценка — это не результат личного мнения оценщика, а формализованный процесс, который проводят государственные или аккредитованные организации. Она зависит от региона, типа дома, года постройки, площади и даже района города. Но не учитывает ремонт, вид из окна, состояние лифта или шум с улицы — то, что реально влияет на цену для вас. В ЕГРН она указана как отдельное поле, и её можно проверить за пять минут на сайте Росреестра. Если стоимость завышена — вы можете оспорить её. Для этого не нужен юрист: достаточно собрать данные по аналогичным квартирам в вашем доме и подать заявление в комиссию. Многие делают это, чтобы снизить налог на имущество или ускорить ипотечную сделку, когда банк отказывает из-за несоответствия кадастровой и рыночной цены.

Кадастровая оценка тесно связана с ЕГРН, единой базой данных о правах на недвижимость — именно там хранится её актуальное значение. Она также влияет на оценку недвижимости, процесс, который проводят банки и частные эксперты для определения реальной стоимости объекта. Если кадастровая цена сильно выше рыночной, банк может снизить кредитную сумму — даже если вы готовы внести большую первоначальную оплату. А если вы продаете квартиру, и покупатель берет ипотеку, он может попросить пересмотреть кадастровую стоимость, чтобы получить больше денег от банка. В таких случаях вы сами можете инициировать пересмотр — это не значит, что вы теряете деньги, а значит, вы делаете сделку прозрачной и безопасной.

В 2025 году кадастровая оценка стала важной частью любой сделки — не потому что она определяет цену, а потому что она влияет на то, сколько вы заплатите в налоговой, сколько вам дадут в банке и насколько быстро пройдет регистрация. Проверить её — это не бюрократия, это защита. Сколько людей теряют сотни тысяч из-за того, что не знали, что кадастровая стоимость завышена? Слишком много. В этом разделе вы найдете практические инструкции, как проверить эту цифру, как оспорить её, и когда она может спасти вас от ошибки при покупке. Все примеры — из реальных сделок на вторичном рынке и в новостройках. Не пропустите — это то, что никто не рассказывает до сделки.