Как оспорить отказ в сделке с недвижимостью

Когда вы получаете отказ в регистрации сделки, формальное решение Росреестра, которое блокирует переход права собственности. Также известно как отказ в регистрации права, это не приговор — это сигнал, что где-то есть ошибка, которую можно исправить. Многие думают, что отказ — это конец сделки. На практике 7 из 10 отказов устраняются за 1–2 недели, если знать, где искать проблему.

Чаще всего отказы приходят из-за документов, неправильно оформленных или устаревших бумаг, требуемых для регистрации: несовпадение ФИО в паспорте и ЕГРН, отсутствие нотариального согласия супруга, просроченные справки от психиатра и нарколога, или неподтвержденная перепланировка. У нас есть статьи, где подробно разбирают, как проверить перепланировку по данным БТИ — именно такие ошибки ломают сделки чаще всего. Другая частая причина — Росреестр, государственный орган, который регистрирует права на недвижимость и проверяет легальность сделок. Он не ищет злоумышленников — он проверяет, соответствуют ли документы формальным требованиям. Если в ЕГРН указано, что квартира была куплена в браке, а согласие супруга не приложено — отказ будет. Без исключений.

Что делать после отказа? Первым делом — не паниковать. Запросите письменное обоснование. По закону Росреестр обязан дать его в течение 5 дней. В этом документе будет указан пункт закона, на который ссылается регистратор. Там же будет номер отказа — его нужно взять на заметку. Потом сверьтесь с нашими материалами: как проверить документы для продажи квартиры, как оформить согласие супруга, как убедиться, что продавец дееспособен. Эти темы не теория — это те самые причины, по которым люди теряют деньги и время. Если ошибка в документах — исправьте их. Если отказ связан с технической ошибкой в ЕГРН — подавайте заявление на корректировку. Если продавец — мнимый собственник — тогда это уже вопрос в суде. В таких случаях помогают статьи про фиктивные продажи и как проверить продавца по ЕГРН.

Оспорить отказ можно двумя способами: через вышестоящий орган Росреестра (административный порядок) или через суд. Первый вариант быстрее — 10–15 дней. Второй — дольше, но если вы уверены в своей правоте, он дает больше гарантий. Важно: в заявлении на оспаривание нужно приложить копии всех документов, которые уже подавались, и четко указать, почему отказ неправомерен. Не пишите эмоций. Пишите факты: «В п. 2 статьи 18 ФЗ-218 указано, что согласие супруга не требуется, если имущество было приобретено до брака. В ЕГРН указано, что квартира куплена в 2018 году, свидетельство о браке — 2020 год. Согласие не требовалось».

Самое главное — не ждите, пока отказ станет проблемой. Проверяйте всё заранее. У нас есть чек-листы для предосмотра квартиры, список документов для продажи, как проверить оценщика, как избежать рисков при расчетах. Все эти материалы созданы не для теории — они помогают людям не попадать в отказы. Если вы уже получили отказ — не тяните. Соберите бумаги, найдите причину, исправьте. В 90% случаев сделку можно спасти. Главное — не игнорировать формальности. Они не для того, чтобы мешать. Они для того, чтобы вы не потеряли квартиру, деньги или свободу.