Перепланировка квартиры: как сделать безопасно, законно и выгодно

Когда вы думаете о перепланировке квартиры, изменении внутреннего пространства жилья с целью улучшения функциональности. Также известна как переустройство, это не просто перестановка стен — это юридический процесс, который требует разрешений, чертежей и проверок. Многие думают, что если стена не несущая, её можно снести без проблем. Это ошибочное представление. Даже перегородка из гипсокартона, если она соединяется с вентканалом или проходит над трубами, может нарушить работу всей системы в доме. В 2025 году БТИ и жилищная инспекция проверяют не только документы, но и реальное состояние — с помощью выездных бригад и спутниковых снимков. Уже за незаконную сноску перегородки в кухне вы можете получить штраф до 250 тысяч рублей и обязанность восстановить всё за свой счёт.

Что реально можно менять? Убрать перегородку между кухней и гостиной — да, если кухня не на первом этаже и не под спальней соседей. Перенести санузел — можно, но только в пределы старого места или на место бывшей кладовой. А вот выносить санузел на лоджию или делать ванную над жилой комнатой — запрещено. несущие стены, конструкции, которые держат нагрузку от перекрытий и кровли. Также известна как опорные стены, это то, что трогать нельзя ни при каких обстоятельствах — даже если кажется, что они «лишние». Даже просверлить в них отверстие под трубы без проекта — уже нарушение. А если вы купили квартиру с уже сделанной перепланировкой — вы рискуете не продать её, не получить ипотеку или даже потерять жильё, если соседи подадут жалобу.

Если вы покупаете перепланировку на вторичке, изменения в планировке жилья, выполненные предыдущим владельцем. Также известна как незаконная перепланировка, это то, что нужно проверять до подписания договора. Запросите выписку из технического паспорта из БТИ — там должны быть отражены все изменения. Если их нет — это красный флаг. Если есть — проверьте, было ли согласование. В новостройках всё проще: застройщик иногда предлагает готовые варианты перепланировки с одобрением. Но даже там — не верьте на слово. Попросите копию разрешения от жилищной инспекции. Без неё вы рискуете получить квартиру с «заплатками» — то есть с тем, что потом придётся переделывать за свои деньги.

Согласование перепланировки — это не миф, а процесс. Он занимает от 1 до 4 месяцев, требует проекта от архитектора, технического заключения и оплаты госпошлины. Но это дешевле, чем потом сносить перегородку, которую вы сами построили. Всё, что вы сделаете сейчас — законно и с документами — будет работать на вас в будущем: при продаже, при ипотеке, при сдаче в аренду. А то, что вы сделаете «на глаз» — будет висеть над головой, как меч Дамоклиса. Ни один риелтор не возьмётся продать квартиру с незаконной перепланировкой. Ни один банк не даст кредит. Ни один арендатор не захочет жить в квартире, где в любой момент могут прийти с проверкой и запретить пользоваться ванной.

В коллекции ниже — реальные истории, чек-листы, схемы и инструкции, которые помогут вам не только понять, что можно сделать, но и как это сделать так, чтобы потом не жалеть. От простых перестановок в однушке до сложных проектов в трёхкомнатных квартирах. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.