Проверка перепланировки: как не попасть на штраф и сохранить квартиру

Когда вы покупаете квартиру, проверка перепланировки, процесс выявления изменений в планировке, сделанных без разрешения. Также известна как легализация перепланировки, она — не просто формальность, а защита от потери денег, квартиры или даже суда. Многие думают, что если ремонт уже сделан, и никто не жаловался — всё ок. Но это опасное заблуждение. Росреестр и покупатели проверяют перепланировку — и если она не согласована, сделку могут аннулировать, а вам придётся всё восстанавливать за свой счёт.

Самое частое, что ломает сделки: снесённая перегородка между кухней и гостиной, перенос санузла над жилой комнатой, объединение балкона с комнатой. Всё это БТИ, государственная организация, которая ведёт технический учёт зданий и отвечает за документы по планировке. Также известна как технический паспорт, она — ваш главный источник правды о том, что было до ремонта. Если в паспорте написано — одна кухня, а на деле — две, и вы это не знали, вы рискуете. Даже если продавец сказал, что всё легально. Документы — это не слова, это бумажки с печатями и подписями. Без них — вы не покупатель, а потенциальный нарушитель.

Штраф за незаконную перепланировку — не просто деньги. Это может быть требование восстановить всё в первоначальное состояние. А если квартира в многоквартирном доме — соседи могут подать жалобу, и суд обязать вас снести перегородку, которую вы купили вместе с квартирой. Это не редкость. В 2024 году в Москве и Петербурге зафиксировано более 12 тысяч случаев, когда сделки срывались именно из-за незарегистрированных изменений. И это только те, кто вообще попался на проверке.

Вы не обязаны делать ремонт сами. Но вы обязаны знать, что уже сделано. Проверка перепланировки — это не про то, как красиво устроено пространство. Это про то, чтобы вы не купили проблему. И если вы видите, что стены сдвинуты, двери на месте, где их не должно быть, или в ванной теперь кухня — не игнорируйте это. Запросите выписку из ЕГРН с планом. Сравните с тем, что видите. И если не уверены — вызовите эксперта. Не риелтора, а специалиста по планировке. Это стоит пару тысяч. А не восстановление всей квартиры за десятки.

Внизу вы найдёте реальные истории и чек-листы, которые помогут разобраться, что именно нужно проверить, где искать документы и как не стать жертвой продавца, который не сказал правду. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике.