Проверка продавца: как не попасть на мошенника при покупке недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, главный вопрос — не цена и не ремонт, а проверка продавца, процесс подтверждения законности прав на недвижимость и дееспособности лица, которое её продаёт. Также известен как проверка собственника, он решает, останетесь ли вы с ключами от квартиры или с судебным процессом на руках. Многие думают, что достаточно посмотреть ЕГРН и договор купли-продажи. Но это как проверить машину только по номеру на кузове — вы ничего не узнаете о том, кто за рулём, был ли он в ДТП и не скрывает ли он что-то важное.

Самый частый скрытый риск — дееспособность продавца, юридическая способность человека осознавать последствия своих действий и нести за них ответственность. Если продавец старше 60 лет, перенёс инсульт, страдает деменцией или просто пьёт — сделка может быть оспорена через год, два, пять. И вы потеряете не только квартиру, но и деньги. Вот почему справки от психиатра и нарколога, официальные документы, подтверждающие, что продавец не состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере — это не каприз риелтора, а ваша страховка. Их не требует закон, но требует практика. Банки и Росреестр не проверяют их сами, но суды — проверяют. И если вы их не запросили — вы виноваты в небрежности.

Помимо здоровья, нужно проверить, не является ли продавец представителем третьего лица. Были случаи, когда «продавец» приходил с нотариальной доверенностью, а на самом деле — это мошенник, который украл документы у пожилого человека. Проверьте, не отозвана ли доверенность, не истёк ли срок, не подозревается ли сам нотариус в мошенничестве. Сверяйте ФИО в ЕГРН с паспортом. Смотрите, не было ли в прошлом споров о праве собственности. Используйте выписку из ЕГРН — не просто копию, а с печатью и подписью. В ней будет всё: кто владел, когда, за сколько, были ли обременения. Если продавец не может показать оригинал — это красный флаг.

Если вы покупаете квартиру у физлица — не спешите. Даже если всё выглядит чисто. Узнайте, не состоит ли продавец в браке. Если квартира куплена в браке, без согласия супруга, нотариально заверенного документа, подтверждающего, что второй супруг не возражает против продажи — сделка может быть признана недействительной. Это не редкость. Это стандартный сценарий развода после сделки.

Проверка продавца — это не один документ. Это цепочка: паспорт, ЕГРН, согласие супруга, справки от психиатра и нарколога, выписка из домовой книги, подтверждение отсутствия долгов по ЖКХ. Каждый элемент — это звено, которое держит вашу сделку. Пропустите одно — и вся цепь рвётся. Ни один риелтор не заменит вашу бдительность. Даже если вам говорят: «Всё в порядке, мы уже делали такие сделки». Вы не покупаете квартиру ради комфорта. Вы покупаете её ради спокойствия. И это спокойствие стоит того, чтобы потратить пару дней на проверки, а не один день на суд.

Внизу вы найдёте реальные примеры, как другие покупатели выявляли скрытые риски. От проверки перепланировки до выяснения, почему продавец отказывался давать справки. Здесь нет теории — только то, что сработало на практике. Выберите то, что вам ближе — и действуйте.