Сравнительный метод оценки недвижимости: как не переплатить при покупке

Когда вы покупаете квартиру, вам не нужна теория — вам нужна сравнительный метод оценки, метод определения стоимости жилья на основе реальных сделок с аналогичными объектами. Это не сложная формула из учебника. Это просто вопрос: «Сколько заплатили за такую же квартиру в этом же доме, на этом же этаже, с таким же ремонтом — и когда?» Без этого метода вы торгуетесь вслепую. И почти всегда проигрываете.

Этот метод лежит в основе всех сделок. Банки используют его, чтобы решить, сколько дать в ипотеку. Оценщики применяют его, чтобы выдать отчёт, который Росреестр примет. А вы? Вы просто смотрите на цену, которую называет продавец, и думаете: «А вдруг это нормально?» Но нормально — это когда соседняя квартира с такой же планировкой и ремонтом продавалась за 15% меньше. рыночная стоимость, цена, по которой объект реально продаётся на рынке в текущих условиях. Она не зависит от эмоций, от того, что продавец «вложил душу», или что у него «два ребенка в школе». Она зависит от фактов: дата сделки, площадь, этаж, состояние, район, транспорт, вид из окна. Если вы не проверяете эти параметры — вы не оцениваете. Вы гадаете.

Сравнительный метод не работает, если вы берёте данные с Avito или ЦИАН без анализа. Там много фейков. Настоящие сделки — в ЕГРН. Там видно, кто продавал, когда, за сколько, и был ли это кэш или ипотека. оценщик недвижимости, специалист, который использует сравнительный метод для формального определения стоимости жилья. Не тот, кто смотрит в окно и говорит «это дорого». Тот, кто берёт 5-7 аналогов, вычитает различия по метрам, этажу, ремонту, и выдаёт цифру с погрешностью не больше 5%. Это не волшебство — это работа. И вы можете делать её сами. Просто начните с поиска трёх похожих квартир, проданных за последние три месяца. Сравните их с той, что вам предлагают. Если цена выше — спросите: «Почему?»

Иногда кажется, что сравнительный метод — это только для покупателей. Но продавцы тоже его используют. Если вы не знаете, какая цена у аналогов, вы либо недооцениваете квартиру, либо остаётесь с ней на руках месяцами. А если вы думаете, что «у меня красивый вид», и на этом основании требуете 20% больше — вы не продавец. Вы маркетолог. И рынок не любит маркетологов, которые игнорируют цифры.

В вашем списке ниже — статьи, где мы разбираем, как проверить эти цифры. Как отличить настоящую сделку от фейка. Как использовать данные ЕГРН. Как понять, почему одна квартира стоит на 30% больше, хотя выглядит одинаково. Как оценить новостройку, если аналогов нет. Как не попасться на «скидку» от застройщика, которая на деле — просто цена, завышенная на 25%. Это не теория. Это то, что вы можете применить завтра, когда пойдёте смотреть квартиру. Без риелтора. Без страховки. Просто с листом бумаги и чек-листом.