Технический план квартиры: что это, зачем нужен и как его проверить

Когда вы покупаете квартиру, вы не просто берёте ключи — вы берёте технический план, официальный документ, в котором зафиксированы все размеры, конструкции и изменения жилья с момента постройки. Также известный как техпаспорт, он — основа для проверки легальности любой перепланировки. Без него вы не сможете ни оформить сделку, ни получить ипотеку, ни даже сдать квартиру по договору. Многие думают, что достаточно ЕГРН — но там только общая площадь. Технический план показывает, где стояли стены пять лет назад, а где теперь — дверной проём.

Этот документ выдаёт БТИ, государственная организация, которая ведёт учёт всех зданий и их изменений. Если продавец говорит, что перепланировка «была давно и всё ок», а технический план не предоставляет — это красный флаг. Потому что любое изменение: снесённая перегородка, объединённая кухня с гостиной, вынесенный санузел — должно быть оформлено. Иначе это незаконная перепланировка. А её могут заставить вернуть в исходное состояние, штрафовать, и даже отказать в регистрации сделки.

Технический план связан с ЕГРН, единой базой, где хранится информация о правах на недвижимость. Но ЕГРН не показывает детали: он говорит, что площадь 62 кв.м. — а техплан покажет, что 12 из них — это бывшая кухня, теперь столовая, и это не учтено в проекте. Оценщики, риелторы и банки требуют этот документ, потому что он — единственный объективный источник. Он не обманывает. Он не лжёт. Он просто показывает, что было и что стало.

Проверить технический план можно через сайт Росреестра или в МФЦ. Сравните его с тем, что видите сейчас. Сколько дверей? Где батареи? Есть ли окно в ванной? Если не совпадает — ищите объяснение. Если его нет — не рискуйте. Многие покупатели думают, что «всё равно всё исправят» — но потом выясняется, что ремонт не согласован, а в квартире — скрытые нарушения. И это не просто штраф. Это может быть потеря денег, время, нервы и даже сделка.

В нашей подборке вы найдёте всё, что нужно знать о техническом плане: как его получить, как не попасться на поддельный, как проверить перепланировку по документам БТИ, почему его требуют при продаже, и что делать, если его нет. Здесь — не теория. Здесь — реальные случаи, чек-листы и шаги, которые помогут вам не стать жертвой мошенников и не купить квартиру с «сюрпризом».