Виды разрешенного использования: что это и как влияет на покупку недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, дом или землю, вы не просто приобретаете квадратные метры — вы получаете вид разрешенного использования, право использовать землю или здание только для определённых целей, установленных законом. Также известный как РЗУ, он решает, можно ли сдать жильё в аренду, открыть кафе на первом этаже или построить гараж на участке. Без правильного РЗУ даже самая красивая квартира может стать юридической бомбой.

Этот параметр напрямую связан с категорией земель, общей группой, к которой относится участок: жилая, коммерческая, сельхозназначения и т.д.. Например, земля под индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) позволяет строить дом до трёх этажей, но не открыть магазин без смены категории. А если вы купили квартиру в доме с РЗУ «административное здание», то сдавать её в аренду как жильё — незаконно, даже если ремонт сделан идеально. Многие покупатели не проверяют РЗУ, потому что думают: «А что, раз дом есть, значит, можно жить». Это опасное заблуждение. Росреестр не откажет в регистрации, если документы в порядке — но это не значит, что вы сможете использовать объект по назначению.

РЗУ влияет и на перепланировку недвижимости, то, что можно менять внутри здания без согласования с надзорными органами. Если в доме РЗУ «жилой», то снос несущей стены — серьёзное нарушение. А если РЗУ «нежилое», то даже установка кухни может потребовать согласования с пожарной службой. Некоторые застройщики умышленно указывают «коммерческое использование» для жилых домов, чтобы снизить цену — но потом покупатель не может получить ипотеку, потому что банк не принимает такие объекты как залог. Проверка РЗУ — это не бюрократия, а защита от потери денег и судебных разбирательств.

В вашем списке статей есть материалы о проверке перепланировки, продаже с прописанными жильцами и оформлении сделок — все они связаны с тем, что вы можете и не можете делать с недвижимостью. Без понимания РЗУ вы рискуете купить квартиру, которую нельзя сдать, перепланировать или даже продать по рыночной цене. Ниже — реальные примеры, как это работает на практике, и как не попасть в ловушку, которую не видят даже риелторы.