Арендная доходность: как зарабатывать на квартире и не остаться с нулем

Когда вы покупаете квартиру не для себя, а чтобы сдавать, главный показатель — арендная доходность, процент годового дохода от стоимости объекта. Это не просто цифра в таблице — это то, сколько денег вы реально получите за год, минус все расходы. Многие думают, что если сдаёте квартиру за 30 тысяч в месяц, то доход — 360 тысяч в год. Но забывают про коммуналку, ремонт, налоги, риелтора и пустые месяцы. доход от аренды, чистая прибыль после всех вычетов — вот что реально важно. И именно его считают профессионалы, а не новички, которые просто делят сумму аренды на 12.

Чтобы не попасть в ловушку, нужно понимать, что инвестиции в недвижимость, покупка жилья с целью получения пассивного дохода — это не про красивые фото на Instagram, а про бухгалтерию. У вас есть три пути: платить налоги с аренды, НДФЛ 13% или 6% как самозанятый, вести учёт как ИП или использовать упрощёнку. Каждый вариант даёт разную чистую прибыль. Например, если вы сдаёте квартиру за 40 тысяч, то с НДФЛ вы останетесь с 34,8 тысяч, а как самозанятый — с 37,6 тысяч. Разница в 2,8 тысячи в месяц — это 33,6 тысячи в год. Это как бесплатная премия от государства, если знаешь, как оформиться.

И ещё: не все квартиры одинаково прибыльны. Двушка в спальном районе с хорошей транспортной доступностью даёт 8-10% доходности. Та же двушка в центре — 5-6%, потому что дороже купили. А вот студия в 10 минутах от метро — может приносить 12%, потому что спрос выше, а цена ниже. Важно не просто сдать, а сдать так, чтобы доход был выше, чем вы платите по ипотеке. Если вы берёте кредит под 15%, а доходность 7% — вы теряете деньги, даже если квартира растёт в цене. Арендная доходность — это не про будущее, это про текущую прибыль. Если она ниже 8%, задумайтесь: зачем вам эта квартира?

В этой подборке вы найдёте всё, что реально работает: как индексировать плату, чтобы не терять из-за инфляции, как снизить налоги, кто платит комиссию риелтору при аренде, как сдавать без личного присутствия и где искать стабильных арендаторов. Здесь нет теории — только проверенные шаги, цифры и примеры из практики. Вы увидите, как одни собственники зарабатывают 16% в год, а другие — теряют деньги, даже не замечая этого. И вы узнаете, как не стать одним из них.