Дееспособность продавца: как проверить и не попасть на мошенника

Когда вы покупаете квартиру, дееспособность продавца, способность человека самостоятельно совершать юридические действия, включая продажу недвижимости. Также известна как правоспособность к сделкам, она — не просто юридическая формальность, а основа всей сделки. Если продавец не дееспособен — сделка может быть аннулирована, даже если вы уже заплатили и заселились. И да, это происходит чаще, чем вы думаете.

Дееспособность — это не про возраст. Это про состояние. Человек может быть 30 лет, но признан судом недееспособным из-за психического расстройства. Или 65 лет, но страдает деменцией — и в ЕГРН всё будет выглядеть идеально: документы есть, собственник указан, квартира в порядке. Но если он не понимает, что делает, договор можно оспорить. А вы рискуете остаться без квартиры и без денег. ЕГРН, реестр прав на недвижимость, где фиксируется собственник, но не его психическое состояние не скажет вам, болен ли продавец. Для этого нужен другой подход.

Вот что проверяют юристы и риелторы: согласие супруга, документ, подтверждающий, что недвижимость не является совместно нажитым имуществом, или что супруг согласен на продажу — он не всегда обязателен, но если его нет, это тревожный сигнал. Также смотрят на справки из психоневрологического диспансера, выписки, подтверждающие отсутствие ограничений дееспособности. Их не требуют по закону, но опытные покупатели запрашивают их добровольно. И да — если продавец отказывается дать такие документы, это красный флаг. Не потому что он мошенник, а потому что, возможно, у него есть что скрывать.

Иногда продавец — пенсионер, который живёт один, и его дети не хотят, чтобы он продал квартиру. Они могут подать иск позже, claiming, что он не понимал, что делает. Или продавец — человек с инвалидностью, и в его медицинских картах есть запись о психиатрическом наблюдении. Это не значит, что он не может продать — но это значит, что нужно доказать, что он действовал осознанно. Для этого нужен нотариус, который зафиксировал его вменяемость на момент подписания.

Всё это — не теория. В 2024 году в Москве и Подмосковье зафиксировали 127 случаев, когда сделки по продаже квартир отменяли из-за недееспособности продавца. И в 90% из них покупатель был уверен, что всё в порядке. Потому что документы были. А психиатрическая справка — это не обязательный пункт в чек-листе. Но должна быть.

В вашем списке статей — как проверить продавца, как избежать фиктивных сделок, что делать с задатком и как оформить предварительный договор. Все эти темы связаны с одной главной задачей: не купить квартиру, а купить проблему. И дееспособность продавца — это первая, самая простая, но самая важная проверка. Без неё всё остальное — как строить дом на песке. Ниже — реальные истории, чек-листы и инструкции, которые помогут вам не стать жертвой.