Инвестирование в недвижимость: как заработать на жилье в 2025 году

Инвестирование в недвижимость — это не просто покупка квартиры и ожидание, пока она подорожает. Это инвестирование в недвижимость, системный подход к получению дохода через аренду, перепродажу или структурированные активы. Также известно как пассивный доход на жилье, этот способ требует понимания не только цен, но и налогов, юридических рисков и управления объектами. Многие думают, что если купил квартиру — уже инвестор. Нет. Инвестор — тот, кто считает доходность, знает, как снижать налоги, проверяет эскроу-счет и понимает, почему кадастровая стоимость может съесть половину прибыли.

Если вы думаете о доходности аренды, чистом месячном доходе от сдачи жилья после всех расходов. Также известно как арендная доходность, это ключевой показатель, который решает, стоит ли вкладываться, посмотрите на цифры: в Москве и Санкт-Петербурге средняя доходность — 4–6%, а на курортах — до 42%. Но там вы не просто сдаете квартиру — вы управляете ею: принимаете гостей, чините технику, платите за уборку. Это не пассивный доход — это бизнес. А если вы хотите настоящий пассивный доход — ищите объекты с долгосрочной арендуемостью, где арендаторы остаются на годы, а не месяц-два.

Инвестирование в недвижимость требует понимания налогов на недвижимость, какие формы платить — НДФЛ, самозанятый или УСН — и как легально снизить ставку. Также известно как налоговое планирование, это не про уклонение, а про выбор правильного режима. Например, если вы сдаете одну квартиру, самозанятый — выгоднее. Если десять — УСН. А если вы продаете квартиру, купленную меньше трех лет назад — вам грозит 13% с разницы. Но есть вычет в 1 млн рублей. Знайте правила — и не переплачивайте.

Вы не можете игнорировать эскроу-счет, безопасный механизм, при котором деньги покупателя хранятся у банка до сдачи дома. Также известно как счет эскроу, это не просто формальность — это ваша защита от банкротства застройщика. В 2025 году почти все новостройки продаются через эскроу. Но проверить его — не значит просто посмотреть номер. Нужно зайти на «Наш.дом.рф», сверить ДДУ, убедиться, что банк лицензирован, и проверить, не заморожены ли счета. Один пропущенный шаг — и вы потеряете все.

И, конечно, нельзя забывать про кадастровую стоимость, официальную цену, которую государство присвоило вашей квартире для расчета налогов. Также известно как кадастровая оценка, она часто в 2–3 раза выше реальной рыночной. Это значит, что вы платите налог на имущество не за ту цену, за которую можете продать. Но это можно исправить — через комиссию или суд. 67% заявлений на снижение кадастровой стоимости заканчиваются успехом. Вы не обязаны мириться с переплатой.

В этом разделе вы найдете всё, что нужно, чтобы не просто купить квартиру, а начать получать с неё деньги. От того, как проверить эскроу-счет до того, как правильно индексировать арендную плату. От того, кто платит риелтору при аренде, до того, как снизить налоги с дохода. Здесь нет теории. Только проверенные шаги, реальные цифры и то, что работает в 2025 году.