Ипотека с максимальной суммой: как получить больше денег и не попасть в ловушку

Когда речь заходит о ипотеке с максимальной суммой, это кредит, который банк готов выдать на покупку жилья с учётом вашего дохода, стажа и кредитной истории. Также известен как максимально возможный кредитный лимит, он не зависит от желания — только от правил банка и ваших данных. Многие думают, что чем больше зарплата, тем выше сумма. Но это не так. Банки смотрят на стабильность, а не на цифру. Даже если вы получаете 200 тысяч в месяц, но работаете по срочному договору, вам могут отказать или предложить вдвое меньше, чем вы ожидали.

Что влияет на максимальную сумму ипотеки, это не просто доход, а соотношение ежемесячного платежа к вашему общему доходу. Также известен как коэффициент кредитоспособности, он обычно не должен превышать 50% от вашего чистого дохода. То есть, если вы зарабатываете 150 тысяч, то платёж не может быть больше 75 тысяч. Банки учитывают все кредиты — даже те, что вы забыли про себя. Автокредит, микрозайм, карты с остатком — всё это уменьшает вашу «свободную» сумму. Есть и другие факторы: возраст (чем старше, тем меньше срок), место работы (государственные учреждения и крупные компании — в приоритете), и даже регион. В Москве и Санкт-Петербурге лимиты выше, но и цены на жильё тоже. А в регионах банки чаще снижают сумму, даже если доход одинаковый.

Есть способ увеличить сумму без подработки — добавить созаемщика, это человек, чей доход объединяется с вашим для расчёта кредитоспособности. Также известен как соискатель, он может быть супругом, родителем или даже другом — главное, чтобы он был трудоустроен и не имел долгов. Если ваша жена зарабатывает 80 тысяч, а вы — 70, вместе вы получите почти в полтора раза больше кредита. Но будьте готовы: если вы не заплатите, банк пойдёт к созаемщику. И ещё — материнский капитал, региональные субсидии, льготные программы вроде Дальневосточной ипотеки, это специальный кредит с низкой ставкой для семей, живущих на Дальнем Востоке. Также известен как льготная ипотека, он не увеличивает сумму напрямую, но позволяет купить дороже, потому что платеж становится ниже. Не забывайте про оценку недвижимости, это обязательный этап, где банк определяет реальную стоимость квартиры. Также известен как рыночная стоимость объекта, он может быть ниже цены продавца — и тогда вам дадут кредит только на сумму оценки, а не на договор. То есть, если вы нашли квартиру за 12 миллионов, а оценщик поставил 10, вы получите максимум 80% от 10 миллионов — и вам нужно будет доплатить 2 миллиона из своих.

Если вы хотите получить максимальную сумму, начните с честного подсчёта: сколько реально вы можете платить, не рискуя жизнью. Не гонитесь за «самой большой ипотекой» — гонитесь за той, которая не разорвёт вас. В списке ниже — реальные случаи, как люди получали больше, не обманывая банк, как проверяли оценку, как добавляли созаемщиков и как избегали ловушек с «удобными» предложениями. Здесь нет сказок про «без первоначального взноса» — только то, что работает на практике в 2025 году.