Кадастровая стоимость: что это, как влияет на налоги и сделки с недвижимостью

Кадастровая стоимость — это кадастровая стоимость, официальная оценка недвижимости, установленная государством на основе данных Росреестра и кадастровых инженеров. Также известна как кадастровая оценка, она используется для расчёта налога на имущество, ипотечных кредитов и иногда — как база для продажи. Но это не цена, по которой вы реально купите или продадите квартиру. Многие думают, что если в ЕГРН написано 10 миллионов, значит, и продавать надо за 10. Это ошибочно. Кадастровая стоимость — это административная цифра, а не рыночная. Она может быть в два-три раза выше или даже ниже реальной цены, особенно в регионах с низкой ликвидностью.

Почему так происходит? Потому что оценку делают раз в три-пять лет, а рынок меняется каждый месяц. В Москве, например, кадастровая стоимость часто устарела на 30-50% — и это не ошибка, а норма. А вот в некоторых малых городах, наоборот, она может быть завышена из-за ошибок в расчётах или давления со стороны местных властей. Когда вы платите налог на имущество, вы платите именно с кадастровой стоимости — и если она завышена, вы переплачиваете. Закон даёт вам право оспорить её в комиссии или в суде. Для этого нужно заказать независимую оценку — и сравнить её с цифрами из ЕГРН. Многие собственники этого не делают, потому что думают, что «и так сойдёт». А потом получают уведомления о налогах в разы выше, чем ожидали.

Кадастровая стоимость влияет и на ипотеку. Банки часто используют её как базу для определения максимальной суммы кредита. Если кадастровая стоимость ниже рыночной, вы можете получить меньше денег, чем реально стоит квартира. А если выше — банк может отказать в ипотеке, потому что «объект перекуплен». В сделках на вторичном рынке продавцы иногда называют кадастровую стоимость как «опорную», чтобы оправдать завышенную цену. Но вы вправе требовать подтверждение — и проверять данные в ЕГРН. Никто не обязан вам продавать квартиру по кадастровой цене. Это просто цифра в базе, а не договорённость.

Вот почему важно понимать разницу между кадастровой стоимостью, официальной государственной оценкой, которая используется для налогообложения и рыночной стоимостью, ценой, по которой реально продаётся недвижимость на основе спроса, локации и состояния объекта. Они связаны, но не равны. И если вы не знаете, какая из них выше — вы рискуете переплатить налоги, получить отказ в кредит или продать дешевле, чем можно.

В подборке ниже вы найдёте практические инструкции: как проверить кадастровую стоимость по адресу, как оспорить завышенную оценку, почему она важна при покупке новостройки и как она влияет на налоги с аренды. Мы разобрали реальные случаи из практики — без воды, только то, что нужно знать, чтобы не остаться в убытке.