Кадастровая стоимость квартиры: что это, как влияет на налоги и сделки

Кадастровая стоимость квартиры — это кадастровая стоимость квартиры, официальная оценка недвижимости, установленная государством на основе данных о площади, местоположении, возрасте и других параметрах. Также известна как кадастровая оценка, она используется для расчёта налога на имущество, при ипотечных сделках и при определении минимальной цены при продаже. Это не рыночная цена — это цифра из базы Росреестра, которую формируют не по спросу, а по формулам. Многие думают, что если квартира продается за 12 млн, значит, кадастровая стоимость тоже такая. На практике это редкость. Часто она в 2-3 раза ниже, а иногда — и выше. И если она завышена, вы платите больше налогов, чем должны.

Кадастровая стоимость напрямую связана с ЕГРН, единым реестром недвижимости, где хранятся все данные об объектах: право собственности, площадь, история изменений и кадастровая оценка. Без проверки этой цифры в ЕГРН вы не сможете понять, насколько реалистична цена, которую вам называет продавец. Например, если кадастровая стоимость 8 млн, а продавец просит 10 млн — это нормально. Но если кадастровая — 15 млн, а квартира на рынке стоит 10 млн, значит, вы рискуете получить налоговый счет на 15 млн, даже если купили за 10. И это не теория — такие случаи есть в Москве, Санкт-Петербурге и крупных городах.

Связано это ещё и с налог на недвижимость, суммой, которую платит собственник ежегодно, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на налоговую ставку. В 2025 году налог на жильё в большинстве регионов рассчитывается именно по кадастру, а не по инвентаризационной стоимости. То есть, если ваша квартира в 2023 году переоценили с 5 млн до 12 млн, ваш налог может вырасти в два раза — даже если вы ничего не меняли в квартире. Многие узнают об этом только когда приходит уведомление от ФНС. А вот оспорить завышенную кадастровую стоимость — можно. И это не сложнее, чем подать заявление в Росреестр или через МФЦ. Достаточно заказать рыночную оценку у аккредитованного оценщика и подать возражение. В 60% случаев результат меняется в пользу собственника.

Кадастровая стоимость — это не просто цифра в базе. Она влияет на то, сколько вы платите государству, насколько легко получить ипотеку (банки проверяют её, чтобы оценить риски) и даже на то, сможет ли покупатель оформить сделку без риска. В списках ниже вы найдёте практические инструкции: как проверить кадастровую стоимость своей квартиры, как оспорить её, почему она может отличаться от рыночной и что делать, если вы покупаете квартиру с завышенной оценкой. Эти материалы собраны из реальных ситуаций, с которыми сталкивались собственники, покупатели и инвесторы в 2024–2025 годах.