Как начать инвестировать в недвижимость: с чего начать и что проверить

Когда речь заходит о том, как начать инвестировать в недвижимость, процесс, при котором человек покупает жильё не для проживания, а для получения дохода через аренду или перепродажу. Также известен как инвестиционная недвижимость, это не про мечты — это про цифры, документы и честные расчёты. Многие думают, что для этого нужно миллион рублей или связь с застройщиком. На самом деле, всё начинается с одного шага: понять, где и как деньги превращаются в ещё больше денег. В России это чаще всего — квартира в городе, которую сдают в аренду. Но не любая квартира приносит доход. Нужно знать, где искать, как проверять объект и что делать, чтобы не потерять всё в первый же год.

Если вы думаете о доходности аренды, процент, который приносит сдача жилья в год, рассчитанный от стоимости объекта. Также называют арендной доходностью, это ключевой показатель для любого инвестора, не верьте цифрам вроде «15% в Москве». В 2025 году реальная доходность варьируется от 4% до 42% — в зависимости от города, типа аренды и состояния квартиры. В курортных зонах — выше, но там нужно каждый месяц управлять объектом. В Москве и Санкт-Петербурге — ниже, но стабильнее. И да, банковские вклады в 2025 году дают 3–5% годовых — без усилий. Значит, если вы не готовы разбираться с арендаторами, проверкой эскроу-счетов и перепланировками, то недвижимость — не для вас. Но если готовы — тогда вы уже на полпути к пассивному доходу.

Когда вы найдёте подходящий объект, следующий вопрос — как не попасть на мошенника. Это не теория. В 2025 году почти каждая вторая сделка в новостройке требует проверки эскроу-счета, специальный счёт в банке, на который покупатель перечисляет деньги, а застройщик получает их только после сдачи дома. Также известен как счёт для защиты покупателей, он стал обязательным, но не все банки и застройщики соблюдают правила. Нужно проверить, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре, что банк — не «серый» и что проект не внесён в реестр проблемных объектов. А если вы покупаете на вторичке — проверьте перепланировку, кадастровую стоимость и прописанных жильцов. И да, справки от психиатра и нарколога — не бред, а защита от судебных разбирательств. Всё это — не лишние хлопоты. Это часть процесса, как проверка двигателя перед покупкой машины.

И самое важное — налоги. Если вы продадите квартиру через год, вам придётся платить 13% с разницы. Но если вы купили её на маткапитал, продали с прописанными людьми или обменяли — правила меняются. Есть вычеты, есть льготы, есть способы легально снизить налог до нуля. Но только если вы знаете, как их применять. Всё это — в статьях ниже. Здесь вы найдёте не абстрактные советы, а пошаговые инструкции: как проверить эскроу, как рассчитать доходность, как продать без риелтора, как снизить кадастровую стоимость и как не заплатить лишнего. Каждая статья — как чек-лист, который вы можете использовать прямо сейчас. Нет теории. Только то, что работает.