Налог с обмена недвижимости: как не переплатить и законно сэкономить

Когда вы меняете одну квартиру на другую, это не просто перестановка мебели — это налог с обмена недвижимости, обязательный платеж, который возникает при смене собственника, даже если деньги не переводятся напрямую. Также известен как налог при обмене квартиры, он не исчезает просто потому, что вы не получили наличные. Многие думают, что если обмен равнозначен — налога нет. Это заблуждение. ФНС видит каждую сделку как две отдельные: продажа одной квартиры и покупка другой.

Вот как это работает на практике: если вы меняете свою однушку на двушку у другого собственника, вы продаете свою квартиру и покупаете чужую. Даже если оба объекта стоят одинаково — имущественный вычет, право на уменьшение налогооблагаемой базы при сделках с недвижимостью, установленное статьей 220 НК РФ. Также известен как налоговый вычет работает только если вы не использовали его раньше. Вы можете уменьшить доход от продажи на 1 миллион рублей — и тогда налог платить не придется. Если квартира была в собственности больше трех лет (пять — для недвижимости, купленной после 2016 года), налог вообще не возникает. Но если вы меняете квартиру, которую купили год назад, и не использовали вычет — налог будет. И да, он считается от рыночной стоимости, а не от суммы в договоре.

Особенно коварны случаи, когда обмен происходит между родственниками. Даже если вы просто «перекинули» права на жилье, ФНС может запросить документы и оценку. Если сделка выглядит как уход от налога — вас могут оштрафовать. Лучше сразу оформлять обмен как две сделки: договор купли-продажи и договор купли-продажи. Так вы получаете прозрачность и право на вычет. Если вы обмениваете квартиру в Москве на дом в Подмосковье — налог рассчитывается от стоимости каждой из них отдельно. Нет скидок за «взаимный обмен». И да, НДФЛ при обмене, подоходный налог, который платят физические лица с дохода от продажи недвижимости — это 13% от разницы, если вычет не применяется.

В 2025 году правила не изменились, но проверки стали жестче. Если вы подаете декларацию 3-НДФЛ с нулевым доходом, но при этом в ЕГРН видно, что вы продали квартиру и купили новую — вас могут вызвать на допрос. Лучше не рисковать. Сохраняйте все договоры, выписки из ЕГРН, чеки и акты передачи. Даже если обмен прошел через брокера — это не освобождает вас от обязанности отчитаться. И не верьте тем, кто говорит: «Мы все оформим как дарение — налога не будет». Это не дарение, это обмен. И ФНС это знает. Если вы не платите налог, когда должны — штрафы, пени, а потом и суд. А если вы уже платили налог с продажи квартиры в прошлом году — вычет по новой квартире может не сработать. Каждый вычет — раз в жизни, и его можно использовать только один раз.

В нашей подборке вы найдете реальные кейсы: как человек обменял двухкомнатную квартиру в Казани на однушку в Калининграде и не заплатил ни рубля, как семья с двумя детьми использовала маткапитал и вычет одновременно, и почему один мужчина потерял 400 тысяч из-за того, что не знал, что обмен — это не подарок. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике в 2025 году.