Налоги при аренде квартиры: что платить и как законно сэкономить

Когда вы сдаете квартиру в аренду, вы получаете доход — и по закону должны платить налоги при аренде квартиры, обязательный платеж с дохода от сдачи жилья, который регулируется Налоговым кодексом РФ. Также известен как налог с арендных доходов, он не зависит от того, сдаёте ли вы одну комнату или всю квартиру — если деньги приходят на ваш счёт, налог есть. Проблема в том, что большинство собственников либо вообще не платят, либо платят неправильно — и рискуют штрафами, блокировкой счетов или даже судебными разбирательствами.

В России 95% арендных сделок происходят без договоров и без уплаты налогов. Это не значит, что это безопасно. Если ФНС получит информацию от риелтора, банка или соседа — вы получите уведомление о доплате с пенями. Лучший способ избежать этого — выбрать правильный режим налогообложения. Есть три варианта: НДФЛ, стандартный налог 13% для физлиц, который автоматически рассчитывается при сдаче жилья без регистрации, самозанятый, специальный режим с налогом 4% для сдачи жилья физлицам и 6% для юрлиц, без отчётности и кассы, и УСН, упрощённая система, которая подходит, если вы сдаёте несколько объектов и хотите учитывать расходы на ремонт, коммунальные услуги и услуги риелтора. Каждый из них имеет свои плюсы, минусы и условия.

Если вы сдаёте одну квартиру и не планируете масштабироваться — самозанятый самый простой. Зарегистрироваться можно за 5 минут в приложении «Мой налог». Никаких деклараций, никаких кассовых аппаратов. Даже если вы получаете деньги через переводы, а не через риелтора — система отслеживает поступления. Если вы сдаёте три квартиры и тратите на ремонт по 100 тысяч в год — УСН 15% (доходы минус расходы) может сэкономить вам десятки тысяч. А НДФЛ — это только для тех, кто не хочет ничего делать, но рискует получить внезапный счёт на 50 тысяч рублей.

Многие думают, что если договор не оформлен, налога нет. Это не так. ФНС получает данные от банков, риелторов, сервисов вроде ЦИАН и Яндекс.Недвижимости. Даже если вы сдаёте через знакомого — если деньги приходят на ваш счёт, это налоговая база. Легализация — это не про «как-то» или «вдруг». Это про чёткий выбор: самозанятый, УСН или НДФЛ. И про документы — договор, квитанции, чеки. Без них даже самозанятый не защитит вас от проверки.

В 2025 году правила не меняются — но контроль становится жёстче. Всё больше людей переходят на самозанятость, потому что это реально просто. И если вы хотите сдавать квартиру без стресса, без страха и без переплат — вам нужно выбрать систему, а не надеяться на удачу. Ниже вы найдёте проверенные примеры, сравнения и инструкции, которые помогут вам не просто выжить на рынке аренды, а начать зарабатывать честно и стабильно.